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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface140m²
Coût Total182 320€
Loyer Annuel14 624€
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois+131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 135,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Salon (total 50,21 m²), 3 chambres, Entrée séparée, calme, Pas de balcon, Non meublé

Appartement de 140 m² très agréable à vivre, avec de grands volumes, situé au 2ème étage d'une petite copropriété, avec une grande entrée, un double salon de 50 m², une cuisine indépendante avec buanderie, 3 chambres, un grenier au 3ème étage, très lumineux, au calme avec peu de charges de copropriété.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.209121, 2.345789
Total : 182 320€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 10 600€
Valeur du bien : 169 600€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1219€/mois
Loyer annuel estimé : 14624€/an
Fourchette totale : 977€ - 1519€/mois
Fourchette annuelle : 11730€ - 18231€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 10.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 272,23 €/m²
Basé sur :226 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 112 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-19 112€ (-10.7%)
Marge achat-revente :-4 208€ (-2.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :910,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :54,70€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 965,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 914,73€
Coût de l'assurance :16 408,80€
Taxe foncière : 1 462,36€/an
Soit par mois : 121,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 218,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 087,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :131,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 139 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 600 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 219 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 624 €/an
Calcul : 1 219 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 265 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 320 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 656 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 462 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 984 €
Revenus locatifs : +14 624 €
Charges déductibles : -18 984 €
Résultat foncier Année 1 : -4 360 €(Déficit de 4 360 €)
Imputable sur revenu global : 4 360 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 384 €/an
Revenus locatifs : +14 624 €
Charges déductibles : -8 384 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 240 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 624 €18 990 €6 271 €-4 366 €4 366 €--
214 916 €8 225 €6 106 €6 691 €---
315 214 €8 054 €5 936 €7 160 €---
415 519 €7 878 €5 759 €7 641 €---
515 829 €7 695 €5 576 €8 134 €---
616 146 €7 506 €5 387 €8 640 €---
716 469 €7 310 €5 191 €9 159 €---
816 798 €7 107 €4 988 €9 691 €---
917 134 €6 897 €4 778 €10 237 €---
1017 477 €6 679 €4 560 €10 797 €---
1117 826 €6 454 €4 335 €11 372 €---
1218 183 €6 221 €4 102 €11 962 €---
1318 546 €5 979 €3 861 €12 567 €---
1418 917 €5 729 €3 611 €13 188 €---
1519 295 €5 471 €3 352 €13 825 €---
1619 681 €5 203 €3 084 €14 479 €---
1720 075 €4 925 €2 807 €15 150 €---
1820 477 €4 638 €2 519 €15 839 €---
1920 886 €4 341 €2 222 €16 545 €---
2021 304 €4 033 €1 914 €17 271 €---
2121 730 €3 714 €1 595 €18 016 €---
2222 164 €3 384 €1 265 €18 781 €---
2322 608 €3 042 €923 €19 566 €---
2423 060 €2 688 €570 €20 372 €---
2523 521 €2 322 €203 €21 199 €---
TOTAL468 397 €154 482 €90 915 €313 915 €4 366 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 310 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 313 915 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 624 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 071 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 071 €-1 310 €+4 381 €
2+3 071 €+2 007 €+1 064 €
3+3 071 €+2 148 €+923 €
4+3 071 €+2 292 €+779 €
5+3 071 €+2 440 €+631 €
6+3 071 €+2 592 €+479 €
7+3 071 €+2 748 €+323 €
8+3 071 €+2 907 €+164 €
9+3 071 €+3 071 €0 €
10+3 071 €+3 239 €-168 €
11+3 071 €+3 412 €-341 €
12+3 071 €+3 589 €-518 €
13+3 071 €+3 770 €-699 €
14+3 071 €+3 956 €-885 €
15+3 071 €+4 147 €-1 076 €
16+3 071 €+4 344 €-1 273 €
17+3 071 €+4 545 €-1 474 €
18+3 071 €+4 752 €-1 681 €
19+3 071 €+4 964 €-1 893 €
20+3 071 €+5 181 €-2 110 €
21+3 071 €+5 405 €-2 334 €
22+3 071 €+5 634 €-2 563 €
23+3 071 €+5 870 €-2 799 €
24+3 071 €+6 111 €-3 040 €
25+3 071 €+6 360 €-3 289 €
Total+76 775 €+94 174 €+-17 399 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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