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Centre ville Héricourt, appartement d'environ 90M2

VilleHéricourt (70)
Surface90m²
Coût Total112 900€
Loyer Annuel7 989€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 933,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4

Estia 981Fn: Centre ville de Héricourt, au 2éme étage et dernier étage. Appartement de 90.35 M2. Il est composé: D'une grande pièce cuisine / salle à manger, 2 chambres, un bureau, un salon très lumineux, un cellier, une salle d'eau avec douche, meuble vasque et Wc. Cave. Chauffage gaz individuel ( la chaudière à 3 ans). Prix: 84 000 (honoraires d'agence à charge vendeur). Pour des renseignements complémentaires, votre conseillère Frédérique Nanino Frédérique Nanino (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : 400 401 790 - Belfort.

Ville : Héricourt
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70400
Coordonnées : 47.574536, 6.761194
Total : 112 900€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 22 180€
Valeur du bien : 106 180€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 666€/mois
Loyer annuel estimé : 7989€/an
Fourchette totale : 481€ - 921€/mois
Fourchette annuelle : 5775€ - 11052€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 034,48 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 103 €
Prix d'achat :84 000 €
Décote à l'achat :-9 103€ (-9.8%)
Marge achat-revente :-19 797€ (-21.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :557,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :26,34€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 584,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 489,24€
Coût de l'assurance :7 903,00€
Taxe foncière : 798,90€/an
Soit par mois : 66,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 665,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 650,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, la chaudière à gaz est récente (3 ans)
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Chauffage gaz individuel en bon état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du plan de travail usé et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 180 €(246 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Remplacement système: Aucune action nécessaire, chaudière à gaz récente (3 ans) = 0€
  • Cuisine:12 500€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 800€/m² = 9600€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 080€
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Héricourt (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 666 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 989 €/an
Calcul : 666 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 767 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 316 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 799 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 062 €
Revenus locatifs : +7 989 €
Charges déductibles : -27 062 €
Résultat foncier Année 1 : -19 073 €(Déficit de 19 073 €)
Imputable sur revenu global : 19 073 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 882 €/an
Revenus locatifs : +7 989 €
Charges déductibles : -4 882 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 107 €/an
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 989 €27 066 €3 771 €-19 077 €19 077 €--
28 149 €4 786 €3 671 €3 363 €---
38 312 €4 682 €3 567 €3 630 €---
48 478 €4 574 €3 459 €3 904 €---
58 648 €4 463 €3 348 €4 184 €---
68 821 €4 348 €3 233 €4 472 €---
78 997 €4 230 €3 114 €4 767 €---
89 177 €4 107 €2 992 €5 070 €---
99 360 €3 979 €2 864 €5 381 €---
109 548 €3 848 €2 733 €5 700 €---
119 739 €3 712 €2 597 €6 027 €---
129 933 €3 571 €2 456 €6 362 €---
1310 132 €3 426 €2 311 €6 706 €---
1410 335 €3 275 €2 160 €7 060 €---
1510 541 €3 119 €2 004 €7 422 €---
1610 752 €2 958 €1 843 €7 794 €---
1710 967 €2 792 €1 677 €8 175 €---
1811 187 €2 620 €1 504 €8 567 €---
1911 410 €2 441 €1 326 €8 969 €---
2011 639 €2 257 €1 142 €9 382 €---
2111 871 €2 066 €951 €9 805 €---
2212 109 €1 869 €754 €10 240 €---
2312 351 €1 665 €550 €10 686 €---
2412 598 €1 454 €339 €11 144 €---
2512 850 €1 236 €121 €11 614 €---
TOTAL255 892 €104 545 €54 489 €151 347 €19 077 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 723 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 347 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 989 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 678 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 678 €-5 723 €+7 401 €
2+1 678 €+1 009 €+669 €
3+1 678 €+1 089 €+589 €
4+1 678 €+1 171 €+507 €
5+1 678 €+1 255 €+423 €
6+1 678 €+1 342 €+336 €
7+1 678 €+1 430 €+248 €
8+1 678 €+1 521 €+157 €
9+1 678 €+1 614 €+64 €
10+1 678 €+1 710 €-32 €
11+1 678 €+1 808 €-130 €
12+1 678 €+1 909 €-231 €
13+1 678 €+2 012 €-334 €
14+1 678 €+2 118 €-440 €
15+1 678 €+2 227 €-549 €
16+1 678 €+2 338 €-660 €
17+1 678 €+2 453 €-775 €
18+1 678 €+2 570 €-892 €
19+1 678 €+2 691 €-1 013 €
20+1 678 €+2 814 €-1 136 €
21+1 678 €+2 941 €-1 263 €
22+1 678 €+3 072 €-1 394 €
23+1 678 €+3 206 €-1 528 €
24+1 678 €+3 343 €-1 665 €
25+1 678 €+3 484 €-1 806 €
Total+41 950 €+45 404 €+-3 454 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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