Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente appartement 5 pièces 87,32 m² Meudon-la-Forêt (92360) - Superimmo

Bien expiré
VilleMeudon (92)
Surface87
Coût Total270 770
Loyer Annuel22 805
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois-81
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 2 862,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'agence Naos a le plaisir de vous présenter ce beau T5 de 87 m2 composé d'une entrée donnant sur un vaste séjour avec sa cuisine américaine, trois chambres donnant sur une vue panoramique de Paris, une salle d'eau, un WC séparé. Une cave complète ce bien. Le tout à proximité des transports ,des commerces et de la verdure. Les plus de cette appartement: double vitrage, volets roulants, porte blindée. Information et visites : Nicolas DEVAUX Sophie LEMOINE- AGENCE MEUDON - 09 86 78 87 85 - Ville du greffe : AGENT COMMERCIAL EI RSAC CRETEIL 884 383 464 / 999 073 331 La présente annonce immobilière a été rédigée sous l'entière responsabilité de Nicolas DEVAUX Sophie LEMOINE- AGENCE MEUDON, mandataire indépendant pour NAOS immobilier Réf. 23788 Prix moyens des énergies indexés au 01/01/2021 (abonnement compris). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 990 € et 1 380 € par an. Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 2635. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 4 436 €. Pas de procédure en cours. Honoraires à la charge du vendeur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92190
Coordonnées : 48.798740, 2.220840
Total : 270 770
Prix d'acquisition : 249 000
Travaux : 1 850
Valeur du bien : 250 850
Frais de notaire : 19 920
Coût estimé : 19 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1900€/mois
Loyer annuel estimé : 22805€/an
Fourchette totale : 1474€ - 2451€/mois
Fourchette annuelle : 17685€ - 29406€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 10.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 330,64 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :289 765
Prix d'achat :249 000
Décote à l'achat :-40 765 (-14.1%)
Marge achat-revente :18 995€ (6.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 770
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 342,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :78,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 421,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 981,21
Coût de l'assurance :23 692,38
Taxe foncière : 2 280,46€/an
Soit par mois : 190,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 369,67€/mois
Soit par an : 4 436,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 900,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 981,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 170 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - peu d'usure visible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de quelques éléments sanitaires et rafraîchissement du carrelage.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques éléments désordonnés.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 36 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement souhaitable.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: N/A
Raison: État 3/5 assumé - pas de photo fournie.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 850(21 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire, car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Peinture:350
    Peinture des murs de la cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation partielle:600
    Rafraîchissement du carrelage: 6 m² × 100€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres: 36 m² × 25€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:0
    Aucune quantité fournie pour le salon, estimation non applicable.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Meudon). Les prix de peinture varient entre 25 et 35€/m², et le carrelage à 100€/m² pour la rénovation partielle. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 805 €/an
Calcul : 1 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 116 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 770 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 948 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 280 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 436 €/an
Calcul : 370 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 630
Revenus locatifs : +22 805
Charges déductibles : -18 630
Résultat foncier Année 1 : 4 174

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 780 €/an
Revenus locatifs : +22 805
Charges déductibles : -16 780
Résultat foncier Années 2+ : 6 024 €/an
Prix d'achat du bien : 249 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 80518 6399 1254 166---
223 26116 5478 8836 714---
323 72616 2978 6327 429---
424 20016 0388 3738 163---
524 68415 7708 1058 915---
625 17815 4927 8289 686---
725 68215 2067 54110 476---
826 19514 9097 24511 287---
926 71914 6026 93712 118---
1027 25414 2846 62012 970---
1127 79913 9556 29113 844---
1228 35513 6155 95114 740---
1328 92213 2635 59915 659---
1429 50012 8995 23516 601---
1530 09012 5224 85817 568---
1630 69212 1334 46818 559---
1731 30611 7294 06519 576---
1831 93211 3123 64820 620---
1932 57110 8813 21621 690---
2033 22210 4342 77022 788---
2133 8879 9722 30823 915---
2234 5649 4941 83025 070---
2335 2568 9991 33526 256---
2435 9618 48782327 473---
2536 6807 95829428 722---
TOTAL730 440325 435131 981405 0050Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 405 005
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 789 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 789+1 250+3 539
2+4 789+2 014+2 775
3+4 789+2 229+2 560
4+4 789+2 449+2 340
5+4 789+2 674+2 115
6+4 789+2 906+1 883
7+4 789+3 143+1 646
8+4 789+3 386+1 403
9+4 789+3 635+1 154
10+4 789+3 891+898
11+4 789+4 153+636
12+4 789+4 422+367
13+4 789+4 698+91
14+4 789+4 980-191
15+4 789+5 270-481
16+4 789+5 568-779
17+4 789+5 873-1 084
18+4 789+6 186-1 397
19+4 789+6 507-1 718
20+4 789+6 836-2 047
21+4 789+7 174-2 385
22+4 789+7 521-2 732
23+4 789+7 877-3 088
24+4 789+8 242-3 453
25+4 789+8 617-3 828
Total+119 725+121 501+-1 776
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →