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Maison 8 pièces 162 m²

Bien expiré
VilleVeynes (05)
Surface162m²
Coût Total251 520€
Loyer Annuel16 515€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 1 080,25 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 162 m²

L'agence BUECH DEVOLUY IMMO vous propose en exclusivité : SPECIAL INVESTISSEURS ! Locataires en place - Pas de charge de copropriété ni de syndict

Maison de ville comprenant 3 appartements + caves - 162m² habitables - Rénovation en 2006 - Exposition Est/ouest Bien placé dans Veynes, cet ensemble immobilier présente un bon rapport locatif.

Rez de chaussée : Entrée desservant l'accès aux étages et aux caves

1er étage :

  • un appartement T3 de 56m² avec balcon et une cave en rez de chaussée
  • un appartement T3 de 52m² avec balcon et une cave en rez dz chaussée

2ème étage :

  • Un appartement T3 de 54m² avec balcon, une cave + combles non aménageables

Surface : 162 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 11

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Veynes
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05400
Coordonnées : 44.541756, 5.849280
Total : 251 520€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 62 520€
Valeur du bien : 237 520€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 11.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1376€/mois
Loyer annuel estimé : 16515€/an
Fourchette totale : 1011€ - 1872€/mois
Fourchette annuelle : 12138€ - 22470€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 247,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :62,88€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 309,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 598,20€
Coût de l'assurance :18 864,00€
Taxe foncière : 1 651,47€/an
Soit par mois : 137,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 376,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 447,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 162 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 162 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3.0/5 visible - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4.0/5 visible - salon bien entretenu mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 520 €(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 720€
    Isolation toiture/combles: 162 m² × 60€/m² = 9720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1100€ = 22000€ (incluant pose)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:8 100€
    Revêtement sol et peinture: 45 m² × 180€/m² = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Veynes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 376 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 515 €/an
Calcul : 1 376 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 468 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 520 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 755 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 651 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 394 €
Revenus locatifs : +16 515 €
Charges déductibles : -73 394 €
Résultat foncier Année 1 : -56 879 €(Déficit de 56 879 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 479 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 874 €/an
Revenus locatifs : +16 515 €
Charges déductibles : -10 874 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 641 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35479.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 515 €73 402 €8 476 €-56 887 €21 400 €35 487 €35 487 €
216 845 €10 657 €8 251 €6 188 €--29 300 €
317 182 €10 425 €8 019 €6 757 €--22 543 €
417 526 €10 184 €7 778 €7 341 €--15 201 €
517 876 €9 935 €7 529 €7 941 €--7 260 €
618 234 €9 678 €7 272 €8 556 €---
718 598 €9 411 €7 005 €9 187 €---
818 970 €9 136 €6 729 €9 835 €---
919 350 €8 850 €6 444 €10 499 €---
1019 737 €8 555 €6 149 €11 181 €---
1120 131 €8 250 €5 844 €11 882 €---
1220 534 €7 934 €5 528 €12 600 €---
1320 945 €7 607 €5 201 €13 338 €---
1421 364 €7 269 €4 863 €14 095 €---
1521 791 €6 919 €4 513 €14 872 €---
1622 227 €6 557 €4 151 €15 670 €---
1722 671 €6 182 €3 776 €16 489 €---
1823 125 €5 795 €3 389 €17 330 €---
1923 587 €5 394 €2 988 €18 193 €---
2024 059 €4 979 €2 573 €19 080 €---
2124 540 €4 550 €2 144 €19 990 €---
2225 031 €4 106 €1 700 €20 925 €---
2325 531 €3 646 €1 240 €21 885 €---
2426 042 €3 171 €765 €22 871 €---
2526 563 €2 679 €273 €23 884 €---
TOTAL528 972 €245 269 €122 598 €283 703 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 703 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 515 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 468 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 468 €-6 420 €+9 888 €
2+3 468 €0 €+3 468 €
3+3 468 €0 €+3 468 €
4+3 468 €0 €+3 468 €
5+3 468 €0 €+3 468 €
6+3 468 €+389 €+3 079 €
7+3 468 €+2 756 €+712 €
8+3 468 €+2 950 €+518 €
9+3 468 €+3 150 €+318 €
10+3 468 €+3 354 €+114 €
11+3 468 €+3 564 €-96 €
12+3 468 €+3 780 €-312 €
13+3 468 €+4 001 €-533 €
14+3 468 €+4 228 €-760 €
15+3 468 €+4 462 €-994 €
16+3 468 €+4 701 €-1 233 €
17+3 468 €+4 947 €-1 479 €
18+3 468 €+5 199 €-1 731 €
19+3 468 €+5 458 €-1 990 €
20+3 468 €+5 724 €-2 256 €
21+3 468 €+5 997 €-2 529 €
22+3 468 €+6 278 €-2 810 €
23+3 468 €+6 566 €-3 098 €
24+3 468 €+6 861 €-3 393 €
25+3 468 €+7 165 €-3 697 €
Total+86 700 €+85 111 €+1 589 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 127 jours
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