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Appartement 4 pièces 90 m²

VilleMoulins (03)
Surface90m²
Coût Total139 560€
Loyer Annuel9 350€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 500 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 972,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

MOULINS - Century 21 Pierre Immobilier vous propose, entre le bourg d'Yzeure et le centre ville, dans une résidence sécurisée, entourée d'espaces verts, ce bel appartement T3. Il se compose d'une entrée/dégagement, d'un spacieux double séjour lumineux avec baies vitrées, de deux chambres, d'une cuisine dinatoire , d'une salle de bains et d'un WC séparé. Un balcon vous permettra de profiter de l'extérieur. Garage individuel et cave. Appartement vendu loué 600 € / mois. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2170.0 € et 2980.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Référence annonce : 17285 Consommation énergétique : 276 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 60 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 41 Charges prévisionnelles annuelles : 1575 €

Ville : Moulins
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03000
Coordonnées : 46.568956, 3.342834
Total : 139 560€
Prix d'acquisition : 87 500€
Travaux : 45 060€
Valeur du bien : 132 560€
Frais de notaire : 7 000€
Coût estimé : 7 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.66€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 779€/mois
Loyer annuel estimé : 9350€/an
Fourchette totale : 622€ - 976€/mois
Fourchette annuelle : 7465€ - 11713€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 186,78 €/m²
Basé sur :120 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 810 €
Prix d'achat :87 500 €
Décote à l'achat :-19 310€ (-18.1%)
Marge achat-revente :-32 750€ (-30.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :680,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :52,34€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 732,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 469,56€
Coût de l'assurance :15 700,50€
Taxe foncière : 935,04€/an
Soit par mois : 77,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 131,25€/mois
Soit par an : 1 575,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 779,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 941,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-162,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 276 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec mobilier fonctionnel mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 060 €(501 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8 100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9 000€ = 9 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12 000€ = 12 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moulins (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 350 €/an
Calcul : 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 477 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 560 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 935 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 575 €/an
Calcul : 131 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 675 €
Revenus locatifs : +9 350 €
Charges déductibles : -52 675 €
Résultat foncier Année 1 : -43 324 €(Déficit de 43 324 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 924 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 615 €/an
Revenus locatifs : +9 350 €
Charges déductibles : -7 615 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 736 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21924.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 875 €(65% de 87 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 068 €/an
Calcul : 56 875 € × 3,636% = 2 068 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 350 €52 679 €4 481 €-43 329 €21 400 €21 929 €21 929 €
29 537 €7 498 €4 360 €2 040 €--19 889 €
39 728 €7 372 €4 234 €2 356 €--17 534 €
49 923 €7 243 €4 105 €2 680 €--14 854 €
510 121 €7 109 €3 971 €3 012 €--11 842 €
610 324 €6 971 €3 833 €3 353 €--8 489 €
710 530 €6 828 €3 690 €3 702 €--4 787 €
810 741 €6 681 €3 543 €4 060 €--727 €
910 955 €6 528 €3 390 €4 427 €---
1011 175 €6 371 €3 233 €4 804 €---
1111 398 €6 208 €3 070 €5 190 €---
1211 626 €6 040 €2 902 €5 586 €---
1311 859 €5 867 €2 729 €5 992 €---
1412 096 €5 688 €2 550 €6 408 €---
1512 338 €5 503 €2 364 €6 835 €---
1612 584 €5 311 €2 173 €7 273 €---
1712 836 €5 114 €1 976 €7 722 €---
1813 093 €4 910 €1 772 €8 183 €---
1913 355 €4 699 €1 561 €8 656 €---
2013 622 €4 481 €1 343 €9 141 €---
2113 894 €4 256 €1 118 €9 638 €---
2214 172 €4 024 €886 €10 148 €---
2314 455 €3 784 €646 €10 672 €---
2414 745 €3 536 €398 €11 209 €---
2515 039 €3 280 €142 €11 760 €---
TOTAL299 495 €187 981 €64 470 €111 514 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 514 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 350 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 964 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 964 €-6 420 €+8 384 €
2+1 964 €0 €+1 964 €
3+1 964 €0 €+1 964 €
4+1 964 €0 €+1 964 €
5+1 964 €0 €+1 964 €
6+1 964 €0 €+1 964 €
7+1 964 €0 €+1 964 €
8+1 964 €0 €+1 964 €
9+1 964 €+1 110 €+854 €
10+1 964 €+1 441 €+523 €
11+1 964 €+1 557 €+407 €
12+1 964 €+1 676 €+288 €
13+1 964 €+1 798 €+166 €
14+1 964 €+1 922 €+42 €
15+1 964 €+2 051 €-87 €
16+1 964 €+2 182 €-218 €
17+1 964 €+2 317 €-353 €
18+1 964 €+2 455 €-491 €
19+1 964 €+2 597 €-633 €
20+1 964 €+2 742 €-778 €
21+1 964 €+2 891 €-927 €
22+1 964 €+3 044 €-1 080 €
23+1 964 €+3 201 €-1 237 €
24+1 964 €+3 363 €-1 399 €
25+1 964 €+3 528 €-1 564 €
Total+49 100 €+33 454 €+15 646 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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