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Maison Lencloitre 100 m2

VilleLencloître (86)
Surface99m²
Coût Total141 802€
Loyer Annuel8 726€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 400 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 933,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 99 m², 3 pièces, 149 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Découvrez cette charmante maison de 100 mètres carrés, parfaitement située pour profiter de toutes les commodités du centre de Lencloître. Vous serez immédiatement séduit par ses espaces intérieurs généreux, incluant une grande cuisine séparée idéale pour les repas conviviaux. Le séjour offre un bel espace de vie lumineux pour vos moments de détente. La maison se compose ensuite de deux grandes chambres offrant un confort appréciable et de beaux volumes. La maison est également équipée d'une salle d'eau récente et d'un Wc séparé. Ce bien dispose également d'un garage privatif, une commodité essentielle et très recherchée. Pour programmer vos visites : Contactez votre agence rue de la paix.immo. Accueil téléphonique du lundi au vendredi de 8h30 à 18h30 pour plus d'informations. Ref: 3568Jb Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Lencloître
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86140
Coordonnées : 46.813620, 0.328520
Total : 141 802€
Prix d'acquisition : 92 400€
Travaux : 42 010€
Valeur du bien : 134 410€
Frais de notaire : 7 392€
Coût estimé : 7 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 7.34€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 8.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 727€/mois
Loyer annuel estimé : 8726€/an
Fourchette totale : 596€ - 887€/mois
Fourchette annuelle : 7152€ - 10645€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 246,7 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 423 €
Prix d'achat :92 400 €
Décote à l'achat :-31 023€ (-25.1%)
Marge achat-revente :-18 379€ (-14.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 802€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :709,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :41,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 751,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 166,27€
Coût de l'assurance :12 407,68€
Taxe foncière : 872,55€/an
Soit par mois : 72,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 727,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 823,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée avec des éléments modernes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres avec revêtement de sol correct
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - murs en papier peint nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 010 €(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 930€
    Isolation des combles: 99 m² × 70€/m² = 6930€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Remplacement cuisine équipée: cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 680€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 70€/m² = 1680€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 24€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 24€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lencloître (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 530€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 727 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 726 €/an
Calcul : 727 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 901 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 802 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 873 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 010 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 280 €
Revenus locatifs : +8 726 €
Charges déductibles : -48 280 €
Résultat foncier Année 1 : -39 554 €(Déficit de 39 554 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 154 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 270 €/an
Revenus locatifs : +8 726 €
Charges déductibles : -6 270 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 456 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18154.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 060 €(65% de 92 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 184 €/an
Calcul : 60 060 € × 3,636% = 2 184 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 726 €48 284 €4 905 €-39 559 €21 400 €18 159 €18 159 €
28 900 €6 146 €4 777 €2 754 €--15 405 €
39 078 €6 013 €4 644 €3 065 €--12 339 €
49 260 €5 875 €4 506 €3 385 €--8 955 €
59 445 €5 732 €4 363 €3 713 €--5 242 €
69 634 €5 584 €4 216 €4 049 €--1 193 €
79 826 €5 431 €4 062 €4 395 €---
810 023 €5 273 €3 904 €4 750 €---
910 223 €5 109 €3 740 €5 115 €---
1010 428 €4 939 €3 570 €5 489 €---
1110 636 €4 763 €3 394 €5 874 €---
1210 849 €4 580 €3 212 €6 269 €---
1311 066 €4 392 €3 023 €6 674 €---
1411 287 €4 196 €2 827 €7 091 €---
1511 513 €3 994 €2 625 €7 519 €---
1611 743 €3 784 €2 415 €7 959 €---
1711 978 €3 567 €2 198 €8 411 €---
1812 218 €3 342 €1 973 €8 876 €---
1912 462 €3 110 €1 741 €9 353 €---
2012 711 €2 868 €1 500 €9 843 €---
2112 966 €2 619 €1 250 €10 347 €---
2213 225 €2 360 €991 €10 865 €---
2313 490 €2 093 €724 €11 397 €---
2413 759 €1 815 €446 €11 944 €---
2514 034 €1 528 €159 €12 506 €---
TOTAL279 482 €147 398 €71 166 €132 084 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 084 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 726 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 832 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 832 €-6 420 €+8 252 €
2+1 832 €0 €+1 832 €
3+1 832 €0 €+1 832 €
4+1 832 €0 €+1 832 €
5+1 832 €0 €+1 832 €
6+1 832 €0 €+1 832 €
7+1 832 €+961 €+871 €
8+1 832 €+1 425 €+407 €
9+1 832 €+1 534 €+298 €
10+1 832 €+1 647 €+185 €
11+1 832 €+1 762 €+70 €
12+1 832 €+1 881 €-49 €
13+1 832 €+2 002 €-170 €
14+1 832 €+2 127 €-295 €
15+1 832 €+2 256 €-424 €
16+1 832 €+2 388 €-556 €
17+1 832 €+2 523 €-691 €
18+1 832 €+2 663 €-831 €
19+1 832 €+2 806 €-974 €
20+1 832 €+2 953 €-1 121 €
21+1 832 €+3 104 €-1 272 €
22+1 832 €+3 259 €-1 427 €
23+1 832 €+3 419 €-1 587 €
24+1 832 €+3 583 €-1 751 €
25+1 832 €+3 752 €-1 920 €
Total+45 800 €+39 625 €+6 175 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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