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Maison 10 pièces 210 m²

Bien expiré
VilleFelletin (23)
Surface210m²
Coût Total165 880€
Loyer Annuel16 732€
Rentabilité10.09%
Cashflow/mois+390€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 101 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 480,95 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 210 m² - Maison 10 pièces 210 m²

FELLETIN. Réf:89239. Un immeuble comprenant en rez-de-chaussée: un appartement F3 avec chauffage central au gaz (à rénover. 1er étage: un appartement F3 en duplex avec chauffage central au gaz (loué) et un appartement F4 en duplex avec chauffage central au gaz (loué). Terrain attenant avec remise. Prix: 101 000 euros (honoraires agence inclus de 9.78% à la charge de l'acquéreur). MARCON IMMOBILIER réseau de 3 agences AUBUSSON-GUERET-LA SOUTERRAINE.

Surface : 210 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/12/2025

Consommation énergie primaire : 209 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Felletin
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23500
Coordonnées : 45.896134, 2.177087
Total : 165 880€
Prix d'acquisition : 101 000€
Travaux : 56 800€
Valeur du bien : 157 800€
Frais de notaire : 8 080€
Coût estimé : 8 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1394€/mois
Loyer annuel estimé : 16732€/an
Fourchette totale : 1053€ - 1847€/mois
Fourchette annuelle : 12633€ - 22161€/an
Rentabilité brute :10.09%
Fourchette de rentabilité :7.62% - 13.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :816,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :48,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 864,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 000,51€
Coût de l'assurance :14 514,50€
Taxe foncière : 1 673,20€/an
Soit par mois : 139,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 394,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 004,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :390,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique de 209 kWh/m²/an, classée D.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement du chauffage
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité pour 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: 60 m²
Raison: État 3.3/5 visible sur photos - salon en état correct mais usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 800 €(270 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 600€
    Isolation des combles perdus: 210 m² × 60€/m² = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Remplacement système de chauffage:6 000€
    Remplacement du système de chauffage central au gaz: 1 système = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine équipée: 1 cuisine complète = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:10 800€
    Rénovation lourde pour 6 chambres: 90 m² × 120€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:2 400€
    Peinture des murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Felletin (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Remplacement système de chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 394 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 732 €/an
Calcul : 1 394 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 469 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 880 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 673 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 523 €
Revenus locatifs : +16 732 €
Charges déductibles : -64 523 €
Résultat foncier Année 1 : -47 791 €(Déficit de 47 791 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 391 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 723 €/an
Revenus locatifs : +16 732 €
Charges déductibles : -7 723 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 009 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26391.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 101 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 650 €(65% de 101 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 387 €/an
Calcul : 65 650 € × 3,636% = 2 387 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 732 €64 528 €5 475 €-47 796 €21 400 €26 396 €26 396 €
217 067 €7 582 €5 328 €9 485 €--16 912 €
317 408 €7 430 €5 177 €9 978 €--6 934 €
417 756 €7 274 €5 020 €10 482 €---
518 111 €7 112 €4 858 €10 999 €---
618 473 €6 944 €4 691 €11 529 €---
718 843 €6 771 €4 517 €12 072 €---
819 220 €6 592 €4 338 €12 628 €---
919 604 €6 407 €4 153 €13 197 €---
1019 996 €6 216 €3 962 €13 780 €---
1120 396 €6 018 €3 764 €14 378 €---
1220 804 €5 813 €3 560 €14 991 €---
1321 220 €5 602 €3 348 €15 618 €---
1421 645 €5 383 €3 129 €16 261 €---
1522 077 €5 157 €2 903 €16 920 €---
1622 519 €4 923 €2 670 €17 596 €---
1722 969 €4 682 €2 428 €18 288 €---
1823 429 €4 432 €2 178 €18 997 €---
1923 897 €4 174 €1 920 €19 724 €---
2024 375 €3 906 €1 653 €20 469 €---
2124 863 €3 630 €1 376 €21 233 €---
2225 360 €3 345 €1 091 €22 015 €---
2325 867 €3 050 €796 €22 818 €---
2426 385 €2 744 €491 €23 640 €---
2526 912 €2 429 €175 €24 484 €---
TOTAL535 930 €192 145 €79 001 €343 785 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 343 785 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 514 €-6 420 €+9 934 €
2+3 514 €0 €+3 514 €
3+3 514 €0 €+3 514 €
4+3 514 €+1 064 €+2 450 €
5+3 514 €+3 300 €+214 €
6+3 514 €+3 459 €+55 €
7+3 514 €+3 622 €-108 €
8+3 514 €+3 788 €-274 €
9+3 514 €+3 959 €-445 €
10+3 514 €+4 134 €-620 €
11+3 514 €+4 313 €-799 €
12+3 514 €+4 497 €-983 €
13+3 514 €+4 685 €-1 171 €
14+3 514 €+4 878 €-1 364 €
15+3 514 €+5 076 €-1 562 €
16+3 514 €+5 279 €-1 765 €
17+3 514 €+5 486 €-1 972 €
18+3 514 €+5 699 €-2 185 €
19+3 514 €+5 917 €-2 403 €
20+3 514 €+6 141 €-2 627 €
21+3 514 €+6 370 €-2 856 €
22+3 514 €+6 605 €-3 091 €
23+3 514 €+6 845 €-3 331 €
24+3 514 €+7 092 €-3 578 €
25+3 514 €+7 345 €-3 831 €
Total+87 850 €+103 135 €+-15 285 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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