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Maison 73 m² à Fontenay-Le-Comte

VilleFontenay-le-Comte (85)
Surface73
Coût Total132 680
Loyer Annuel7 524
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-132
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 041,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 73 m², 4 pièces, 75 m² de terrain

Maison de ville à rénover - 73,9 m² avec Cour.

Votre conseiller David Covic joignable au O6. vous propose à la vente référence : 796

Découvrez cette maison ancienne, a rénover intérieurement avec la toiture refaite à neuf. Située à deux pas du centre ville à pied, cette maison de plus de 73 m² habitables vous offre un potentiel de rénovation exceptionnelle tant pour un locatif, un premier achat ou un pied-à-terre.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez une cuisine indépendante lumineuse (exposition sud), une salon, un wc et une salle d'eau. À l'étage, deux chambres spacieuses vous attendent, ainsi qu'un point d'eau avec wc (possible de créer une salle d'eau supplémentaire).

Vous profiterez également d'une cour avec sa dépendance.

Contactez-nous dès aujourd'hui pour une visite!

Honoraires inclus de 8.57% Ttc à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 70 000 €. Non soumis au Dpe. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Fontenay Immobilier : David COVIC

Agent commercial (Entreprise individuelle)

Rsac 527 523 559

Ville : Fontenay-le-Comte
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85200
Coordonnées : 46.465950, -0.806070
Total : 132 680
Prix d'acquisition : 76 000
Travaux : 50 600
Valeur du bien : 126 600
Frais de notaire : 6 080
Coût estimé : 6 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 627€/mois
Loyer annuel estimé : 7524€/an
Fourchette totale : 487€ - 808€/mois
Fourchette annuelle : 5841€ - 9691€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 295,37 €/m²
Basé sur :131 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 562
Prix d'achat :76 000
Décote à l'achat :-18 562 (-19.6%)
Marge achat-revente :-38 118€ (-40.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :657,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 695,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 459,85
Coût de l'assurance :11 609,50
Taxe foncière : 752,36€/an
Soit par mois : 62,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 626,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 758,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 73 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, réfection plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: État 2/5 visible - nécessite vérification et mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 600(693 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:4 800
    Isolation toiture/combles: 73 m² × 60€/m² = 4380€, Main d'œuvre: 420€
  • Menuiseries:8 100
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain:6 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 7000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:3 860
    Rénovation complète 2 chambres: Parquet flottant 27 m² × 50€/m² = 1350€, Peinture 27 m² × 30€/m² = 810€, Électricité 2 chambres: 600€/chambre × 2 = 1200€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:2 540
    Rénovation complète salon: Parquet flottant 18 m² × 50€/m² = 900€, Peinture 18 m² × 30€/m² = 540€, Électricité salon: 600€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité générale:800
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:2 000
    Mise aux normes plomberie: Vérification et mise à jour tuyauterie = 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fontenay-le-Comte (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 627 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 524 €/an
Calcul : 627 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 454 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 680 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 752 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 270
Revenus locatifs : +7 524
Charges déductibles : -56 270
Résultat foncier Année 1 : -48 747(Déficit de 48 747 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 347
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 670 €/an
Revenus locatifs : +7 524
Charges déductibles : -5 670
Résultat foncier Années 2+ : 1 853 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27346.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 52456 2754 458-48 75121 400 €27 351 €27 351 €
27 6745 5564 3402 118--25 234 €
37 8285 4344 2172 394--22 840 €
47 9845 3074 0912 677--20 163 €
58 1445 1763 9592 968--17 196 €
68 3075 0413 8243 266--13 929 €
78 4734 9003 6843 572--10 357 €
88 6424 7553 5383 887--6 470 €
98 8154 6053 3884 210--2 260 €
108 9914 4503 2334 542---
119 1714 2893 0724 882---
129 3554 1232 9065 232---
139 5423 9512 7345 591---
149 7333 7732 5565 960---
159 9273 5892 3726 338---
1610 1263 3992 1826 727---
1710 3283 2021 9857 127---
1810 5352 9981 7817 537---
1910 7462 7871 5707 959---
2010 9602 5691 3528 392---
2111 1802 3431 1278 836---
2211 4032 1108939 293---
2311 6311 8686529 763---
2411 8641 61940210 245---
2512 1011 36014310 741---
TOTAL240 983145 47864 46095 50421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 504
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 580 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 580-6 420+8 000
2+1 5800+1 580
3+1 5800+1 580
4+1 5800+1 580
5+1 5800+1 580
6+1 5800+1 580
7+1 5800+1 580
8+1 5800+1 580
9+1 5800+1 580
10+1 580+684+896
11+1 580+1 465+115
12+1 580+1 570+10
13+1 580+1 677-97
14+1 580+1 788-208
15+1 580+1 901-321
16+1 580+2 018-438
17+1 580+2 138-558
18+1 580+2 261-681
19+1 580+2 388-808
20+1 580+2 517-937
21+1 580+2 651-1 071
22+1 580+2 788-1 208
23+1 580+2 929-1 349
24+1 580+3 074-1 494
25+1 580+3 222-1 642
Total+39 500+28 651+10 849
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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