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Maison de ville 8 pièces 165 m²

Bien expiré
VilleMirepoix (09)
Surface165m²
Coût Total229 476€
Loyer Annuel16 330€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 144 450 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 875,45 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 8 pièces principales

Nous vous proposons cette maison de ville située au coeur de Mirepoix à proximité des commodités et des écoles. Elle est composée de deux garages, 6 chambres, 2 salles de bains, cuisines, d'un grand grenier... Possibilité de faire deux appartements de type 4 sans faire de grosse transformation. Idéal investisseur ou grande famille. Honoraires à charge acquéreur : 7% Référence annonce : 489-1025 Date de réalisation du diagnostic : 16/06/2026 Prix hors honoraires : 135 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 580 € et 3 560 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Mirepoix
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09500
Coordonnées : 43.089640, 1.875238
Total : 229 476€
Prix d'acquisition : 144 450€
Travaux : 73 470€
Valeur du bien : 217 920€
Frais de notaire : 11 556€
Coût estimé : 11 556€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1361€/mois
Loyer annuel estimé : 16330€/an
Fourchette totale : 990€ - 1871€/mois
Fourchette annuelle : 11878€ - 22451€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 857,14 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :306 428 €
Prix d'achat :144 450 €
Décote à l'achat :-161 978€ (-52.9%)
Marge achat-revente :76 952€ (25.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 476€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 152,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :66,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 219,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 275,92€
Coût de l'assurance :20 079,15€
Taxe foncière : 1 633,03€/an
Soit par mois : 136,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 360,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 355,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager obsolète et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des finitions dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 470 €(445 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 500€
    Isolation combles: 165 m² × 70€/m² = 11550€, Main d'œuvre: 950€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€/fenêtre = 12600€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:5 120€
    Parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4320€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mirepoix (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 361 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 330 €/an
Calcul : 1 361 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 999 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 476 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 803 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 633 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 470 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 906 €
Revenus locatifs : +16 330 €
Charges déductibles : -83 906 €
Résultat foncier Année 1 : -67 575 €(Déficit de 67 575 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 175 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 436 €/an
Revenus locatifs : +16 330 €
Charges déductibles : -10 436 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 895 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46175.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 144 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 893 €(65% de 144 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 414 €/an
Calcul : 93 893 € × 3,636% = 3 414 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 330 €83 913 €8 007 €-67 583 €21 400 €46 183 €46 183 €
216 657 €10 234 €7 798 €6 423 €--39 760 €
316 990 €10 018 €7 582 €6 972 €--32 788 €
417 330 €9 794 €7 357 €7 536 €--25 252 €
517 676 €9 561 €7 125 €8 115 €--17 136 €
618 030 €9 321 €6 885 €8 709 €--8 427 €
718 391 €9 072 €6 635 €9 319 €---
818 758 €8 814 €6 377 €9 945 €---
919 134 €8 546 €6 110 €10 587 €---
1019 516 €8 269 €5 833 €11 247 €---
1119 907 €7 982 €5 546 €11 924 €---
1220 305 €7 685 €5 249 €12 620 €---
1320 711 €7 377 €4 941 €13 334 €---
1421 125 €7 058 €4 622 €14 067 €---
1521 547 €6 728 €4 292 €14 820 €---
1621 978 €6 386 €3 950 €15 593 €---
1722 418 €6 031 €3 595 €16 387 €---
1822 866 €5 664 €3 228 €17 202 €---
1923 324 €5 284 €2 847 €18 040 €---
2023 790 €4 890 €2 453 €18 901 €---
2124 266 €4 481 €2 045 €19 784 €---
2224 751 €4 059 €1 622 €20 693 €---
2325 246 €3 621 €1 184 €21 626 €---
2425 751 €3 167 €731 €22 584 €---
2526 266 €2 697 €261 €23 569 €---
TOTAL523 064 €250 651 €116 276 €272 413 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 272 413 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 330 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 429 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 429 €-6 420 €+9 849 €
2+3 429 €0 €+3 429 €
3+3 429 €0 €+3 429 €
4+3 429 €0 €+3 429 €
5+3 429 €0 €+3 429 €
6+3 429 €0 €+3 429 €
7+3 429 €+267 €+3 162 €
8+3 429 €+2 983 €+446 €
9+3 429 €+3 176 €+253 €
10+3 429 €+3 374 €+55 €
11+3 429 €+3 577 €-148 €
12+3 429 €+3 786 €-357 €
13+3 429 €+4 000 €-571 €
14+3 429 €+4 220 €-791 €
15+3 429 €+4 446 €-1 017 €
16+3 429 €+4 678 €-1 249 €
17+3 429 €+4 916 €-1 487 €
18+3 429 €+5 161 €-1 732 €
19+3 429 €+5 412 €-1 983 €
20+3 429 €+5 670 €-2 241 €
21+3 429 €+5 935 €-2 506 €
22+3 429 €+6 208 €-2 779 €
23+3 429 €+6 488 €-3 059 €
24+3 429 €+6 775 €-3 346 €
25+3 429 €+7 071 €-3 642 €
Total+85 725 €+81 724 €+4 001 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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