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Maison à vendre

VilleSaint-Denis-lès-Bourg (01)
Surface170m²
Coût Total197 040€
Loyer Annuel20 787€
Rentabilité10.55%
Cashflow/mois+525€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 017,65 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 39 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Sur la commune de Saint-Denis-lès-Bourg, à proximité des commodités, la gare à 2km environ, l'école à moins de 3km, le supermarché à moins de 2km.. Venez découvrir cette maison spacieuse de 100 m² habitables, édifiée sur un terrain de 776 m².

Elle offre un fort potentiel pour un projet de rénovation sur mesure.

À l'étage : Vous trouverez la partie habitable avec un dégagement, une salle à manger / salon, une cuisine nue de tout élément, une salle d'eau, un W.C, et trois chambres.

Au rez-de-chaussée : une entrée, une chaufferie, des toilettes, et un vaste espace de 70m² supplémentaires pouvant servir de salle de jeux, bureau, atelier ou autre selon vos besoins.

À l'extérieur, une dépendance pouvant servir de garage complète l'ensemble sur un agréable jardin.

Des travaux de rénovation importants sont à prévoir (huisseries, isolation, sols, murs..).

Cette maison s'adresse à ceux qui recherchent de beaux volumes et souhaitent personnaliser leur futur lieu de vie.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 173 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Cendrine BERTIN - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de BOURG-EN-BRESSE sous le numéro 893032375

Ville : Saint-Denis-lès-Bourg
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01000
Coordonnées : 46.205525, 5.199142
Total : 197 040€
Prix d'acquisition : 173 000€
Travaux : 10 200€
Valeur du bien : 183 200€
Frais de notaire : 13 840€
Coût estimé : 13 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 10.19€/m²/mois
Fourchette : 7.65€ - 13.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1732€/mois
Loyer annuel estimé : 20787€/an
Fourchette totale : 1300€ - 2307€/mois
Fourchette annuelle : 15605€ - 27690€/an
Rentabilité brute :10.55%
Fourchette de rentabilité :7.92% - 14.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 288,44 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :389 036 €
Prix d'achat :173 000 €
Décote à l'achat :-216 036€ (-55.5%)
Marge achat-revente :191 996€ (49.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :960,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :73,89€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 034,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 022,37€
Coût de l'assurance :22 167,00€
Taxe foncière : 2 078,70€/an
Soit par mois : 173,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 732,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 207,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :524,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec tous les éléments nécessaires
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine sans éléments, nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.7/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.7/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 - Salon avec sol usé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 - Salon avec murs abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 200 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 200€
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 732 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 787 €/an
Calcul : 1 732 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 321 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 040 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 887 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 079 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 486 €
Revenus locatifs : +20 787 €
Charges déductibles : -19 486 €
Résultat foncier Année 1 : 1 301 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 286 €/an
Revenus locatifs : +20 787 €
Charges déductibles : -9 286 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 501 €/an
Prix d'achat du bien : 173 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450 €(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 787 €19 492 €6 327 €1 295 €---
221 203 €9 121 €6 155 €12 082 €---
321 627 €8 944 €5 978 €12 683 €---
422 059 €8 761 €5 796 €13 298 €---
522 501 €8 572 €5 607 €13 929 €---
622 951 €8 377 €5 411 €14 574 €---
723 410 €8 175 €5 210 €15 234 €---
823 878 €7 967 €5 002 €15 911 €---
924 355 €7 752 €4 786 €16 603 €---
1024 842 €7 530 €4 564 €17 313 €---
1125 339 €7 300 €4 335 €18 039 €---
1225 846 €7 063 €4 098 €18 783 €---
1326 363 €6 818 €3 853 €19 545 €---
1426 890 €6 565 €3 600 €20 325 €---
1527 428 €6 304 €3 338 €21 124 €---
1627 977 €6 034 €3 068 €21 943 €---
1728 536 €5 755 €2 789 €22 781 €---
1829 107 €5 467 €2 501 €23 640 €---
1929 689 €5 169 €2 204 €24 520 €---
2030 283 €4 862 €1 896 €25 421 €---
2130 888 €4 544 €1 579 €26 344 €---
2231 506 €4 216 €1 251 €27 290 €---
2332 136 €3 877 €912 €28 259 €---
2432 779 €3 527 €562 €29 252 €---
2533 435 €3 166 €200 €30 269 €---
TOTAL665 814 €175 357 €91 022 €490 457 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 490 457 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 787 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 365 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 365 €+388 €+3 977 €
2+4 365 €+3 625 €+740 €
3+4 365 €+3 805 €+560 €
4+4 365 €+3 990 €+375 €
5+4 365 €+4 179 €+186 €
6+4 365 €+4 372 €-7 €
7+4 365 €+4 570 €-205 €
8+4 365 €+4 773 €-408 €
9+4 365 €+4 981 €-616 €
10+4 365 €+5 194 €-829 €
11+4 365 €+5 412 €-1 047 €
12+4 365 €+5 635 €-1 270 €
13+4 365 €+5 863 €-1 498 €
14+4 365 €+6 098 €-1 733 €
15+4 365 €+6 337 €-1 972 €
16+4 365 €+6 583 €-2 218 €
17+4 365 €+6 834 €-2 469 €
18+4 365 €+7 092 €-2 727 €
19+4 365 €+7 356 €-2 991 €
20+4 365 €+7 626 €-3 261 €
21+4 365 €+7 903 €-3 538 €
22+4 365 €+8 187 €-3 822 €
23+4 365 €+8 478 €-4 113 €
24+4 365 €+8 776 €-4 411 €
25+4 365 €+9 081 €-4 716 €
Total+109 125 €+147 137 €+-38 012 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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