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Appartement 3 pièces 66 m²

VilleNevers (58)
Surface66m²
Coût Total113 590€
Loyer Annuel6 719€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-258€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 030,3 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 66 m²

NEVERS, quartier Montapins, au 1er étage d'une agréable résidence entouré de verdure, appt T3 de 66 m² en bon état loué, il se compose d'une entrée desservant une cuisine aménagée, un salon et une salle à manger (ou 2ème chambre) avec vue sur la verdure, une salle d'eau avec wc, une chambre, rangement, loyer 450 €/mois + 160 € de charges chauffage et eau compris, exclusivité GBImmobilier, honoraires à charge vendeur.

Surface : 66 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/05/2026

Consommation énergie primaire : 166 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 173 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 940 € et 1 320 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.966650, 3.128180
Total : 113 590€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 40 150€
Valeur du bien : 108 150€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 560€/mois
Loyer annuel estimé : 6719€/an
Fourchette totale : 437€ - 717€/mois
Fourchette annuelle : 5245€ - 8607€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 030,33 €/m²
Basé sur :114 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :68 002 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-2€ (-0.0%)
Marge achat-revente :-45 588€ (-67.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 590€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :568,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :33,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 601,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 007,49€
Coût de l'assurance :9 939,12€
Taxe foncière : 671,92€/an
Soit par mois : 55,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 160,00€/mois
Soit par an : 1 920,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 559,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 817,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-257,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle à manger en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 150 €(608 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 900€/fenêtre = 6300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre (12 m²): 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon (20 m²): 20 m² × 50€/m² = 1000€
  • Salle à manger - Peinture:750€
    Peinture salle à manger (15 m²): 15 m² × 50€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 560 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 719 €/an
Calcul : 560 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 926 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 590 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 398 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 672 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 920 €/an
Calcul : 160 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 065 €
Revenus locatifs : +6 719 €
Charges déductibles : -47 065 €
Résultat foncier Année 1 : -40 346 €(Déficit de 40 346 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 946 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 915 €/an
Revenus locatifs : +6 719 €
Charges déductibles : -6 915 €
Résultat foncier Années 2+ : -196 €/an(Déficit de 196 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18946.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 719 €47 069 €3 930 €-40 350 €21 400 €18 950 €18 950 €
26 854 €6 816 €3 827 €38 €--18 912 €
36 991 €6 709 €3 720 €281 €--18 631 €
47 130 €6 599 €3 610 €531 €--18 100 €
57 273 €6 485 €3 495 €788 €--17 311 €
67 419 €6 366 €3 377 €1 052 €--16 259 €
77 567 €6 244 €3 254 €1 323 €--14 936 €
87 718 €6 117 €3 127 €1 601 €--13 334 €
97 873 €5 985 €2 996 €1 887 €--11 447 €
108 030 €5 849 €2 860 €2 181 €--9 266 €
118 191 €5 708 €2 719 €2 483 €--6 784 €
128 354 €5 562 €2 573 €2 792 €---
138 522 €5 411 €2 421 €3 111 €---
148 692 €5 254 €2 265 €3 438 €---
158 866 €5 092 €2 103 €3 774 €---
169 043 €4 924 €1 935 €4 119 €---
179 224 €4 750 €1 761 €4 474 €---
189 408 €4 570 €1 581 €4 838 €---
199 597 €4 384 €1 394 €5 213 €---
209 789 €4 191 €1 201 €5 598 €---
219 984 €3 991 €1 001 €5 994 €---
2210 184 €3 784 €794 €6 400 €---
2310 388 €3 569 €580 €6 819 €---
2410 595 €3 347 €358 €7 248 €---
2510 807 €3 117 €128 €7 690 €---
TOTAL215 218 €171 895 €57 007 €43 323 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 43 323 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 719 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 411 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 411 €-6 420 €+7 831 €
2+1 411 €0 €+1 411 €
3+1 411 €0 €+1 411 €
4+1 411 €0 €+1 411 €
5+1 411 €0 €+1 411 €
6+1 411 €0 €+1 411 €
7+1 411 €0 €+1 411 €
8+1 411 €0 €+1 411 €
9+1 411 €0 €+1 411 €
10+1 411 €0 €+1 411 €
11+1 411 €0 €+1 411 €
12+1 411 €+838 €+573 €
13+1 411 €+933 €+478 €
14+1 411 €+1 031 €+380 €
15+1 411 €+1 132 €+279 €
16+1 411 €+1 236 €+175 €
17+1 411 €+1 342 €+69 €
18+1 411 €+1 451 €-40 €
19+1 411 €+1 564 €-153 €
20+1 411 €+1 679 €-268 €
21+1 411 €+1 798 €-387 €
22+1 411 €+1 920 €-509 €
23+1 411 €+2 046 €-635 €
24+1 411 €+2 175 €-764 €
25+1 411 €+2 307 €-896 €
Total+35 275 €+15 032 €+20 243 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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