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Maison de ville 4 pièces 150 m²

Bien expiré
VilleCayenne (973)
Surface150
Coût Total349 620
Loyer Annuel28 160
Rentabilité8.05%
Cashflow/mois+259
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 255 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 700 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 4 pièces de 150 m² - Montabo – CAYENNE

Vous rêvez d'un bien spacieux, pratique et sans entretien ? Avec une surface Carrez de 150 m² et un fort potentiel d'aménagement, cette maison conviendra aussi bien à votre famille qu'à votre projet d'investissement.

  • Au rez-de-chaussée : un séjour ouvert sur une cuisine aménagée, une chambre de 12 m², une salle d'eau avec WC et une terrasse couverte.

  • A l'étage : un autre séjour donnant accès au balcon, deux chambres de 13 et 20 m² et une salle de bain avec WC.

  • En bonus : des combles de 79 m² offrant la possibilité de créer un étage supplémentaire ou des espaces de rangement.

Située dans une zone résidentielle dynamique, à proximité immédiate du futur casino, cette maison allie emplacement stratégique et confort moderne.

Ne manquez pas cette opportunité rare dans un quartier recherché ! Contactez -nous dès aujourd'hui pour plus d'informations ou pour planifier une visite !

Nombre de lots de la copropriété : 2

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Cette annonce est rédigée et publiée par ASSELOS Djamila - Agent Commercial en Immobilier - Numéro RSAC : 911 005 890, enregistrée au Greffe du Tribunal de Commerce de CAYENNE. Référence agence : 12243 Référence annonce : JHU7-5Q2-WRD Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 2

Ville : Cayenne
Département : Guyane
Région : Guyane
Code postal : 97300
Coordonnées : 4.936070, -52.332250
Total : 349 620
Prix d'acquisition : 255 000
Travaux : 74 220
Valeur du bien : 329 220
Frais de notaire : 20 400
Coût estimé : 20 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150
Loyer prédit : 15.64€/m²/mois
Fourchette : 10.91€ - 22.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 2347€/mois
Loyer annuel estimé : 28160€/an
Fourchette totale : 1636€ - 3365€/mois
Fourchette annuelle : 19636€ - 40386€/an
Rentabilité brute :8.05%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 11.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :349 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 754,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :99,06€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 853,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :176 589,75
Coût de l'assurance :29 717,70
Taxe foncière : 2 816,03€/an
Soit par mois : 234,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 346,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 087,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :258,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 79 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 220(495 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:4 200
    Isolation combles: 79 m² × 53€/m² = 4187€, Main d'œuvre: 13€
  • Menuiseries:19 000
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1000€ = 19000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 39 m² × 75€/m² = 2925€, Main d'œuvre: 75€
  • Chambres - Peinture:1 170
    Peinture murs et plafonds: 39 m² × 30€/m² = 1170€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 350
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cayenne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 347 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 160 €/an
Calcul : 2 347 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 153 €/an
Base de calcul : Emprunt de 349 620 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 189 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 816 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 220
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 378
Revenus locatifs : +28 160
Charges déductibles : -90 378
Résultat foncier Année 1 : -62 217(Déficit de 62 217 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 817
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 158 €/an
Revenus locatifs : +28 160
Charges déductibles : -16 158
Résultat foncier Années 2+ : 12 003 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40817.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 255 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 165 750(65% de 255 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 027 €/an
Calcul : 165 750 € × 3,636% = 6 027
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 16090 38912 164-62 22921 400 €40 829 €40 829 €
228 72415 85111 84612 872--27 956 €
329 29815 52211 51713 776--14 180 €
429 88415 18111 17614 703---
530 48214 82810 82315 654---
631 09114 46210 45716 629---
731 71314 08310 07817 630---
832 34713 6919 68618 657---
932 99413 2849 27919 710---
1033 65412 8638 85820 791---
1134 32712 4278 42221 900---
1235 01411 9757 97123 038---
1335 71411 5087 50324 206---
1436 42811 0237 01825 405---
1537 15710 5216 51626 636---
1637 90010 0015 99727 899---
1738 6589 4635 45829 195---
1839 4318 9054 90030 526---
1940 2208 3274 32331 892---
2041 0247 7293 72433 295---
2141 8457 1093 10534 735---
2242 6826 4672 46336 214---
2343 5355 8031 79837 733---
2444 4065 1141 10939 292---
2545 2944 40139640 893---
TOTAL901 984350 928176 590551 05521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 551 055
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 160 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 914 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 914-6 420+12 334
2+5 9140+5 914
3+5 9140+5 914
4+5 914+157+5 757
5+5 914+4 696+1 218
6+5 914+4 989+925
7+5 914+5 289+625
8+5 914+5 597+317
9+5 914+5 913+1
10+5 914+6 237-323
11+5 914+6 570-656
12+5 914+6 912-998
13+5 914+7 262-1 348
14+5 914+7 622-1 708
15+5 914+7 991-2 077
16+5 914+8 370-2 456
17+5 914+8 759-2 845
18+5 914+9 158-3 244
19+5 914+9 568-3 654
20+5 914+9 989-4 075
21+5 914+10 421-4 507
22+5 914+10 864-4 950
23+5 914+11 320-5 406
24+5 914+11 788-5 874
25+5 914+12 268-6 354
Total+147 850+165 317+-17 467
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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