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Achat : Appartement Rochechouart (87600)

Bien expiré
VilleRochechouart (87)
Surface273m²
Coût Total319 412€
Loyer Annuel27 823€
Rentabilité8.71%
Cashflow/mois+415€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 276 900 €
Surface : 273 m²
Prix au m² : 1 014,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 273 m², 7 pièces, Cave, Rez-de-chaussée

Situé au cœur de la commune de Rochechouart, cet immeuble polyvalent offre une excellente opportunité d’investissement ou d’installation position du bien :? Un appartement indépendant avec jardin privatif, idéal pour une résidence principale ou un logement locatif recherché.? Un second appartement lumineux, offrant de beaux volumes et un potentiel d’aménagement intéressant.? Un local commercial en rez-de-chaussée, bénéficiant d’une bonne visibilité, parfait pour une activité professionnelle ou pour générer un revenu locatif complémentaire.Les atouts supplémentaires :Nombreux espaces de stockageAtelier spacieux, idéal pour artisan, entrepreneur ou activité nécessitant du matérielConfiguration permettant un usage mixte habitation / activitéPotentiel locatif attractifCe bien conviendra parfaitement à un artisan souhaitant regrouper logement et activité sur un même site, ou à un investisseur à la recherche d’un immeuble offrant plusieurs sources de revenus.? Emplacement stratégique dans une commune dynamique.? Pour plus d’informations ou organiser une visite, contactez moi Mathilde Bilbaut.

Ville : Rochechouart
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87600
Coordonnées : 45.826980, 0.841270
Total : 319 412€
Prix d'acquisition : 276 900€
Travaux : 20 360€
Valeur du bien : 297 260€
Frais de notaire : 22 152€
Coût estimé : 22 152€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 273m²
Loyer prédit : 8.49€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 2319€/mois
Loyer annuel estimé : 27823€/an
Fourchette totale : 1885€ - 2851€/mois
Fourchette annuelle : 22623€ - 34217€/an
Rentabilité brute :8.71%
Fourchette de rentabilité :7.08% - 10.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :319 412€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 578,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :93,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 671,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 158,69€
Coût de l'assurance :27 948,55€
Taxe foncière : 2 782,26€/an
Soit par mois : 231,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 318,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 903,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :414,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, mise à jour de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - éléments légèrement datés.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage).
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - mobilier moderne.
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité générale
Vérification et mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: État général de l'électricité à vérifier pour conformité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 360 €(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:480€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 28€/m² = 280€, Mise à jour robinetterie: 100€, Main d'œuvre: 0.5 × 200€ = 100€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (comprend douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:8 680€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Peinture murs et plafonds: 60 m² × 28€/m² = 1680€, Électricité: 3 chambres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: 0.5 × 2000€ = 1000€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 000€
    Peinture murs et plafond: 25 m² × 28€/m² = 700€, Main d'œuvre: 0.5 × 600€ = 300€
  • Électricité générale - Vérification et mise aux normes:1 200€
    Vérification et mise aux normes: 1 intervention × 1200€ = 1200€ (comprend ajout de prises si nécessaire, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochechouart (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 319 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 823 €/an
Calcul : 2 319 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 658 €/an
Base de calcul : Emprunt de 319 412 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 118 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 782 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 919 €
Revenus locatifs : +27 823 €
Charges déductibles : -34 919 €
Résultat foncier Année 1 : -7 096 €(Déficit de 7 096 €)
Imputable sur revenu global : 7 096 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 559 €/an
Revenus locatifs : +27 823 €
Charges déductibles : -14 559 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 264 €/an
Prix d'achat du bien : 276 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 179 985 €(65% de 276 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 545 €/an
Calcul : 179 985 € × 3,636% = 6 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 823 €34 929 €10 669 €-7 106 €7 106 €--
228 379 €14 285 €10 385 €14 094 €---
328 947 €13 991 €10 091 €14 956 €---
429 526 €13 687 €9 787 €15 838 €---
530 116 €13 373 €9 473 €16 743 €---
630 718 €13 048 €9 148 €17 671 €---
731 333 €12 712 €8 811 €18 621 €---
831 959 €12 364 €8 464 €19 596 €---
932 599 €12 004 €8 104 €20 595 €---
1033 251 €11 632 €7 732 €21 619 €---
1133 916 €11 247 €7 347 €22 668 €---
1234 594 €10 849 €6 949 €23 745 €---
1335 286 €10 437 €6 537 €24 848 €---
1435 991 €10 011 €6 111 €25 980 €---
1536 711 €9 571 €5 671 €27 140 €---
1637 446 €9 115 €5 215 €28 330 €---
1738 194 €8 644 €4 744 €29 550 €---
1838 958 €8 157 €4 256 €30 802 €---
1939 737 €7 652 €3 752 €32 085 €---
2040 532 €7 131 €3 231 €33 401 €---
2141 343 €6 592 €2 691 €34 751 €---
2242 170 €6 034 €2 134 €36 136 €---
2343 013 €5 457 €1 556 €37 556 €---
2443 873 €4 860 €960 €39 014 €---
2544 751 €4 243 €342 €40 508 €---
TOTAL891 166 €272 024 €154 159 €619 142 €7 106 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 132 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 619 142 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 823 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 843 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 843 €-2 132 €+7 975 €
2+5 843 €+4 228 €+1 615 €
3+5 843 €+4 487 €+1 356 €
4+5 843 €+4 751 €+1 092 €
5+5 843 €+5 023 €+820 €
6+5 843 €+5 301 €+542 €
7+5 843 €+5 586 €+257 €
8+5 843 €+5 879 €-36 €
9+5 843 €+6 178 €-335 €
10+5 843 €+6 486 €-643 €
11+5 843 €+6 801 €-958 €
12+5 843 €+7 123 €-1 280 €
13+5 843 €+7 455 €-1 612 €
14+5 843 €+7 794 €-1 951 €
15+5 843 €+8 142 €-2 299 €
16+5 843 €+8 499 €-2 656 €
17+5 843 €+8 865 €-3 022 €
18+5 843 €+9 241 €-3 398 €
19+5 843 €+9 626 €-3 783 €
20+5 843 €+10 020 €-4 177 €
21+5 843 €+10 425 €-4 582 €
22+5 843 €+10 841 €-4 998 €
23+5 843 €+11 267 €-5 424 €
24+5 843 €+11 704 €-5 861 €
25+5 843 €+12 153 €-6 310 €
Total+146 075 €+185 743 €+-39 668 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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