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Maison à vendre

VilleCastres (81)
Surface138.3m²
Coût Total188 950€
Loyer Annuel14 737€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 138.3 m²
Prix au m² : 867,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Découvrez cette charmante maison située à Castres dans un quartier prisé, offrant un cadre de vie idéal pour une famille. Avec ses 3 chambres spacieuses réparties à l'étage, cette demeure de 138m² combine confort et potentiel. La pièce de vie accueillante s'ouvre sur une cuisine fonctionnelle, promettant des moments de partage et de convivialité. La maison bénéficie d'un chauffage central au gaz et d'une isolation correcte (classement énergétique D), garantissant un confort agréable toute l'année. Cette propriété représente une excellente opportunité d'investissement. Située à proximité des commerces et des axes de transport, vous trouverez aisément des lignes de bus pour faciliter vos déplacements au quotidien. Ne manquez pas cette occasion de créer un foyer chaleureux pour votre famille. Pour programmer une visite, vous pouvez contacter votre Agence CENTURY 21 CGI CASTRES au 05.63.51.21.21. Prix : 120000.0 euros, Honoraires charge vendeur.

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.609736, 2.233638
Total : 188 950€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 59 350€
Valeur du bien : 179 350€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138.3m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1228€/mois
Loyer annuel estimé : 14737€/an
Fourchette totale : 946€ - 1594€/mois
Fourchette annuelle : 11354€ - 19129€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 772,41 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :245 124 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-125 124€ (-51.0%)
Marge achat-revente :56 174€ (22.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :930,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,24€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 978,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 288,81€
Coût de l'assurance :14 171,25€
Taxe foncière : 1 473,72€/an
Soit par mois : 122,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 228,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 100,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :127,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 138.3 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et remise à niveau des équipements
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain avec peinture et vérification des équipements
Quantité: salle de bain (4 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 138.3 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 350 €(429 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 120€
    Peinture salle de bain: 4 m² × 30€ = 120€; Vérification équipements: 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€ = 1800€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€ = 1200€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€ = 1000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Électricité:13 830€
    Mise aux normes électrique: 138.3 m² × 100€ = 13830€ (incluant fournitures et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 228 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 737 €/an
Calcul : 1 228 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 249 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 950 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 474 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 639 €
Revenus locatifs : +14 737 €
Charges déductibles : -67 639 €
Résultat foncier Année 1 : -52 902 €(Déficit de 52 902 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 502 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 289 €/an
Revenus locatifs : +14 737 €
Charges déductibles : -8 289 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 448 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31502.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 737 €67 645 €6 255 €-52 908 €21 400 €31 508 €31 508 €
215 032 €8 128 €6 088 €6 904 €--24 604 €
315 333 €7 955 €5 915 €7 377 €--17 227 €
415 639 €7 777 €5 736 €7 863 €--9 365 €
515 952 €7 592 €5 551 €8 360 €--1 004 €
616 271 €7 401 €5 360 €8 870 €---
716 596 €7 203 €5 162 €9 394 €---
816 928 €6 999 €4 958 €9 930 €---
917 267 €6 787 €4 747 €10 480 €---
1017 612 €6 569 €4 528 €11 044 €---
1117 965 €6 343 €4 302 €11 622 €---
1218 324 €6 109 €4 069 €12 215 €---
1318 690 €5 868 €3 827 €12 823 €---
1419 064 €5 618 €3 577 €13 446 €---
1519 445 €5 360 €3 319 €14 086 €---
1619 834 €5 092 €3 052 €14 742 €---
1720 231 €4 816 €2 776 €15 415 €---
1820 636 €4 531 €2 490 €16 105 €---
1921 048 €4 236 €2 195 €16 813 €---
2021 469 €3 930 €1 890 €17 539 €---
2121 899 €3 615 €1 574 €18 284 €---
2222 337 €3 288 €1 248 €19 049 €---
2322 783 €2 951 €910 €19 833 €---
2423 239 €2 602 €561 €20 638 €---
2523 704 €2 241 €200 €21 463 €---
TOTAL472 037 €200 653 €90 289 €271 384 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 271 384 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 737 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 095 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 095 €-6 420 €+9 515 €
2+3 095 €0 €+3 095 €
3+3 095 €0 €+3 095 €
4+3 095 €0 €+3 095 €
5+3 095 €0 €+3 095 €
6+3 095 €+2 360 €+735 €
7+3 095 €+2 818 €+277 €
8+3 095 €+2 979 €+116 €
9+3 095 €+3 144 €-49 €
10+3 095 €+3 313 €-218 €
11+3 095 €+3 487 €-392 €
12+3 095 €+3 664 €-569 €
13+3 095 €+3 847 €-752 €
14+3 095 €+4 034 €-939 €
15+3 095 €+4 226 €-1 131 €
16+3 095 €+4 423 €-1 328 €
17+3 095 €+4 624 €-1 529 €
18+3 095 €+4 831 €-1 736 €
19+3 095 €+5 044 €-1 949 €
20+3 095 €+5 262 €-2 167 €
21+3 095 €+5 485 €-2 390 €
22+3 095 €+5 715 €-2 620 €
23+3 095 €+5 950 €-2 855 €
24+3 095 €+6 191 €-3 096 €
25+3 095 €+6 439 €-3 344 €
Total+77 375 €+81 415 €+-4 040 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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