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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Chamant (15)
Surface160m²
Coût Total166 840€
Loyer Annuel13 044€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 581,25 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 14
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Kitchenette, Cave, Cheminée, Salon (total 34 m²), 6 chambres, 1 parking: Parking, Belle vue, Exposition sud, Toilettes dans la salle de bains

Saint Chamant, maison de caractère à rénover avec jardin au coeur de la nature.

Cette maison de 160 m² - orientée sud - qui offre une vue dégagée sur la vallée - Possèdent 5 chambres - cette maison est idéale pour les familles, les amoureux de la nature. Le rez-de-chaussée comprend une pièce de vie avec cantou souillarde - salon avec cheminée - un WC - *le premier étage comprend trois chambres - deux salles d'eaux - WC - un bureau - une pièce avec coin cuisine avec accès sur l'extérieur - Le deuxième étage comprend deux chambres et un grenier. La maison possède un poulailler en pierre attenant à la maison - un hangar - un jardin entourant la maison de 1680 m². Implanté au coeur de la nature - à 5 min Saint-Chamant - 10 min Saint-Martin-Valmeroux avec les commerces - 30 km d'Aurillac. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Nathalie HEMON Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°505 128 892 Greffe de AURILLAC) (réf. 590656 )

Ville : Saint-Chamant
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15140
Coordonnées : 45.094272, 2.443708
Total : 166 840€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 66 400€
Valeur du bien : 159 400€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 4.95€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1087€/mois
Loyer annuel estimé : 13044€/an
Fourchette totale : 792€ - 1492€/mois
Fourchette annuelle : 9501€ - 17908€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 10.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :992,04 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :158 726 €
Prix d'achat :93 000 €
Décote à l'achat :-65 726€ (-41.4%)
Marge achat-revente :-8 114€ (-5.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :833,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :50,05€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 883,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 195,56€
Coût de l'assurance :15 015,60€
Taxe foncière : 1 304,40€/an
Soit par mois : 108,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 087,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 992,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :94,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - certaines chambres nécessitent un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rénovation du parquet
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2.3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 400 €(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:9 600€
    Isolation combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 650€ = 13000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement) (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité) (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale - Mise à jour:4 000€
    Mise à jour plomberie: 4000€ (incluant vérification et remplacement de tuyauterie si nécessaire) (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 087 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 044 €/an
Calcul : 1 087 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 733 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 840 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 601 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 304 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 038 €
Revenus locatifs : +13 044 €
Charges déductibles : -74 038 €
Résultat foncier Année 1 : -60 994 €(Déficit de 60 994 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 594 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 638 €/an
Revenus locatifs : +13 044 €
Charges déductibles : -7 638 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 406 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39594.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 044 €74 043 €5 738 €-60 999 €21 400 €39 599 €39 599 €
213 305 €7 493 €5 588 €5 812 €--33 787 €
313 571 €7 337 €5 432 €6 234 €--27 553 €
413 842 €7 175 €5 270 €6 667 €--20 886 €
514 119 €7 008 €5 103 €7 111 €--13 774 €
614 402 €6 835 €4 930 €7 567 €--6 207 €
714 690 €6 655 €4 750 €8 034 €---
814 983 €6 470 €4 565 €8 514 €---
915 283 €6 277 €4 372 €9 006 €---
1015 589 €6 078 €4 173 €9 511 €---
1115 901 €5 872 €3 967 €10 028 €---
1216 219 €5 659 €3 754 €10 560 €---
1316 543 €5 438 €3 533 €11 105 €---
1416 874 €5 209 €3 304 €11 665 €---
1517 211 €4 972 €3 067 €12 239 €---
1617 556 €4 727 €2 822 €12 828 €---
1717 907 €4 473 €2 568 €13 433 €---
1818 265 €4 210 €2 305 €14 054 €---
1918 630 €3 938 €2 033 €14 692 €---
2019 003 €3 657 €1 751 €15 346 €---
2119 383 €3 365 €1 460 €16 018 €---
2219 770 €3 063 €1 158 €16 708 €---
2320 166 €2 750 €845 €17 416 €---
2420 569 €2 426 €521 €18 143 €---
2520 980 €2 091 €186 €18 889 €---
TOTAL417 803 €197 221 €83 196 €220 582 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 582 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 044 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 739 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 739 €-6 420 €+9 159 €
2+2 739 €0 €+2 739 €
3+2 739 €0 €+2 739 €
4+2 739 €0 €+2 739 €
5+2 739 €0 €+2 739 €
6+2 739 €0 €+2 739 €
7+2 739 €+548 €+2 191 €
8+2 739 €+2 554 €+185 €
9+2 739 €+2 702 €+37 €
10+2 739 €+2 853 €-114 €
11+2 739 €+3 009 €-270 €
12+2 739 €+3 168 €-429 €
13+2 739 €+3 332 €-593 €
14+2 739 €+3 499 €-760 €
15+2 739 €+3 672 €-933 €
16+2 739 €+3 849 €-1 110 €
17+2 739 €+4 030 €-1 291 €
18+2 739 €+4 216 €-1 477 €
19+2 739 €+4 408 €-1 669 €
20+2 739 €+4 604 €-1 865 €
21+2 739 €+4 805 €-2 066 €
22+2 739 €+5 012 €-2 273 €
23+2 739 €+5 225 €-2 486 €
24+2 739 €+5 443 €-2 704 €
25+2 739 €+5 667 €-2 928 €
Total+68 475 €+66 175 €+2 300 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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