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Maison à vendre

VilleSaint-Chamant (15)
Surface160
Coût Total166 840
Loyer Annuel13 044
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+95
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 581,25 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 14
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Kitchenette, Cave, Cheminée, Salon (total 34 m²), 6 chambres, 1 parking: Parking, Belle vue, Exposition sud, Toilettes dans la salle de bains

Saint Chamant, maison de caractère à rénover avec jardin au coeur de la nature.

Cette maison de 160 m² - orientée sud - qui offre une vue dégagée sur la vallée - Possèdent 5 chambres - cette maison est idéale pour les familles, les amoureux de la nature. Le rez-de-chaussée comprend une pièce de vie avec cantou souillarde - salon avec cheminée - un WC - *le premier étage comprend trois chambres - deux salles d'eaux - WC - un bureau - une pièce avec coin cuisine avec accès sur l'extérieur - Le deuxième étage comprend deux chambres et un grenier. La maison possède un poulailler en pierre attenant à la maison - un hangar - un jardin entourant la maison de 1680 m². Implanté au coeur de la nature - à 5 min Saint-Chamant - 10 min Saint-Martin-Valmeroux avec les commerces - 30 km d'Aurillac. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Nathalie HEMON Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°505 128 892 Greffe de AURILLAC) (réf. 590656 )

Ville : Saint-Chamant
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15140
Coordonnées : 45.094272, 2.443708
Total : 166 840
Prix d'acquisition : 93 000
Travaux : 66 400
Valeur du bien : 159 400
Frais de notaire : 7 440
Coût estimé : 7 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 4.95€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1087€/mois
Loyer annuel estimé : 13044€/an
Fourchette totale : 792€ - 1492€/mois
Fourchette annuelle : 9501€ - 17908€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 10.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :992,04 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :158 726
Prix d'achat :93 000
Décote à l'achat :-65 726 (-41.4%)
Marge achat-revente :-8 114€ (-5.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :833,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :50,05€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 883,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 195,56
Coût de l'assurance :15 015,60
Taxe foncière : 1 304,40€/an
Soit par mois : 108,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 087,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 992,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :94,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - certaines chambres nécessitent un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rénovation du parquet
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2.3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 400(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:9 600
    Isolation combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 650€ = 13000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Cuisine complète: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement) (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité) (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale - Mise à jour:4 000
    Mise à jour plomberie: 4000€ (incluant vérification et remplacement de tuyauterie si nécessaire) (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 087 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 044 €/an
Calcul : 1 087 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 733 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 840 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 601 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 304 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 038
Revenus locatifs : +13 044
Charges déductibles : -74 038
Résultat foncier Année 1 : -60 994(Déficit de 60 994 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 594
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 638 €/an
Revenus locatifs : +13 044
Charges déductibles : -7 638
Résultat foncier Années 2+ : 5 406 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39594.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 04474 0435 738-60 99921 400 €39 599 €39 599 €
213 3057 4935 5885 812--33 787 €
313 5717 3375 4326 234--27 553 €
413 8427 1755 2706 667--20 886 €
514 1197 0085 1037 111--13 774 €
614 4026 8354 9307 567--6 207 €
714 6906 6554 7508 034---
814 9836 4704 5658 514---
915 2836 2774 3729 006---
1015 5896 0784 1739 511---
1115 9015 8723 96710 028---
1216 2195 6593 75410 560---
1316 5435 4383 53311 105---
1416 8745 2093 30411 665---
1517 2114 9723 06712 239---
1617 5564 7272 82212 828---
1717 9074 4732 56813 433---
1818 2654 2102 30514 054---
1918 6303 9382 03314 692---
2019 0033 6571 75115 346---
2119 3833 3651 46016 018---
2219 7703 0631 15816 708---
2320 1662 75084517 416---
2420 5692 42652118 143---
2520 9802 09118618 889---
TOTAL417 803197 22183 196220 58221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 582
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 044 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 739 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 739-6 420+9 159
2+2 7390+2 739
3+2 7390+2 739
4+2 7390+2 739
5+2 7390+2 739
6+2 7390+2 739
7+2 739+548+2 191
8+2 739+2 554+185
9+2 739+2 702+37
10+2 739+2 853-114
11+2 739+3 009-270
12+2 739+3 168-429
13+2 739+3 332-593
14+2 739+3 499-760
15+2 739+3 672-933
16+2 739+3 849-1 110
17+2 739+4 030-1 291
18+2 739+4 216-1 477
19+2 739+4 408-1 669
20+2 739+4 604-1 865
21+2 739+4 805-2 066
22+2 739+5 012-2 273
23+2 739+5 225-2 486
24+2 739+5 443-2 704
25+2 739+5 667-2 928
Total+68 475+66 175+2 300
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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