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Local commercial Centre ville

VilleMâcon (71)
Surface115m²
Coût Total170 850€
Loyer Annuel14 144€
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 80 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 695,65 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre murs commerciaux d'un local à usage de restauration, idéalement situé à Mâcon.

Le local développe une surface de 115 m² et est actuellement loué.

Informations locatives :

Loyer mensuel : 723 € Charges mensuelles : 90 €

Ce bien constitue une belle opportunité d'investissement avec un locataire en place.

Ville : Mâcon
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71000
Coordonnées : 46.304700, 4.834700
Total : 170 850€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 84 450€
Valeur du bien : 164 450€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 10.25€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 13.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1179€/mois
Loyer annuel estimé : 14144€/an
Fourchette totale : 914€ - 1519€/mois
Fourchette annuelle : 10973€ - 18232€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 10.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :395 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 667 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-111 667€ (-58.3%)
Marge achat-revente :20 817€ (10.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :832,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :64,07€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 896,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 923,93€
Coût de l'assurance :19 220,63€
Taxe foncière : 1 414,43€/an
Soit par mois : 117,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 90,00€/mois
Soit par an : 1 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 178,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 104,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Local commercial - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Local commercial - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Local commercial - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux équipements sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des espaces de chambres (revêtement sol, peinture, électricité) même si non spécifiées, à considérer pour l'usage commercial
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Espaces nécessitant rafraîchissement pour un usage commercial
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement pour un usage commercial

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 450 €(734 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 100€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 30% = 3600€, Total: 7500€
  • Menuiseries:25 300€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 1000€/fenêtre = 11000€, Main d'œuvre: 30% = 3300€, Total: 11000€
  • Eau chaude:8 050€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 30% = 1050€, Total: 3500€
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus, Total: 8000€
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambres (revêtement sol, peinture, électricité): 30 m² × 150€/m² = 4500€, Main d'œuvre: inclus, Total: 4500€
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon (peinture, électricité): 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus, Total: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mâcon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 179 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 144 €/an
Calcul : 1 179 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 481 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 850 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 769 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 414 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 194 €
Revenus locatifs : +14 144 €
Charges déductibles : -93 194 €
Résultat foncier Année 1 : -79 049 €(Déficit de 79 049 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 649 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 744 €/an
Revenus locatifs : +14 144 €
Charges déductibles : -8 744 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 401 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57649.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 144 €93 199 €5 486 €-79 055 €21 400 €57 655 €57 655 €
214 427 €8 601 €5 337 €5 827 €--51 828 €
314 716 €8 447 €5 184 €6 269 €--45 560 €
415 010 €8 288 €5 025 €6 722 €--38 838 €
515 310 €8 125 €4 861 €7 186 €--31 652 €
615 616 €7 955 €4 692 €7 661 €--23 991 €
715 929 €7 781 €4 517 €8 148 €--15 843 €
816 247 €7 600 €4 337 €8 647 €--7 196 €
916 572 €7 414 €4 150 €9 159 €---
1016 904 €7 221 €3 958 €9 683 €---
1117 242 €7 022 €3 759 €10 220 €---
1217 587 €6 816 €3 553 €10 770 €---
1317 938 €6 604 €3 341 €11 335 €---
1418 297 €6 384 €3 121 €11 913 €---
1518 663 €6 158 €2 895 €12 505 €---
1619 036 €5 924 €2 660 €13 113 €---
1719 417 €5 682 €2 419 €13 735 €---
1819 805 €5 432 €2 169 €14 373 €---
1920 202 €5 174 €1 911 €15 027 €---
2020 606 €4 908 €1 644 €15 698 €---
2121 018 €4 632 €1 369 €16 385 €---
2221 438 €4 348 €1 085 €17 090 €---
2321 867 €4 054 €791 €17 813 €---
2422 304 €3 750 €487 €18 554 €---
2522 750 €3 437 €174 €19 313 €---
TOTAL453 046 €244 955 €78 924 €208 091 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 091 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 144 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 970 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 970 €-6 420 €+9 390 €
2+2 970 €0 €+2 970 €
3+2 970 €0 €+2 970 €
4+2 970 €0 €+2 970 €
5+2 970 €0 €+2 970 €
6+2 970 €0 €+2 970 €
7+2 970 €0 €+2 970 €
8+2 970 €0 €+2 970 €
9+2 970 €+589 €+2 381 €
10+2 970 €+2 905 €+65 €
11+2 970 €+3 066 €-96 €
12+2 970 €+3 231 €-261 €
13+2 970 €+3 400 €-430 €
14+2 970 €+3 574 €-604 €
15+2 970 €+3 752 €-782 €
16+2 970 €+3 934 €-964 €
17+2 970 €+4 121 €-1 151 €
18+2 970 €+4 312 €-1 342 €
19+2 970 €+4 508 €-1 538 €
20+2 970 €+4 709 €-1 739 €
21+2 970 €+4 916 €-1 946 €
22+2 970 €+5 127 €-2 157 €
23+2 970 €+5 344 €-2 374 €
24+2 970 €+5 566 €-2 596 €
25+2 970 €+5 794 €-2 824 €
Total+74 250 €+62 427 €+11 823 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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