Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleGhisonaccia (2B)
Surface117.2m²
Coût Total261 600€
Loyer Annuel15 776€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 117.2 m²
Prix au m² : 1 919,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 4/4 étage, Ascenseur, Cave, Salon (total 40,54 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Terrasse, Belle vue, Exposition nord-est, TV par câble, Pas de balcon

Appartement de 117 m² à Ghisonaccia – Dernier étage avec ascenseur

Situé au 4 € et dernier étage d'une résidence avec ascenseur, cet appartement spacieux de 117 m² habitables offre un cadre de vie confortable et tres lumineux. Il se compose d'une entrée, d'une cuisine indépendante neuve, d'un vaste salon/salle à manger climatisé de plus de 40 m², de trois chambres, d'un WC indépendant, d'une salle d'eau, ainsi que d'une terrasse offrant une superbe vue sur la montagne et coté mer.

La résidence dispose également d'une cave et de places de stationnement privatives. Les menuiseries, l'installation électrique et la cuisine ont été entièrement rénovées.

Idéalement situé à proximité immédiate du centre de Ghisonaccia et à moins de 5 minutes en voiture de la mer, cet appartement permet d'accéder à tous les commerces à pied. Porte blindée 5 points pour une sécurité totale. Vendu entirement meublé, il conviendra parfaitement pour une famille ou une résidence secondaire ou encore un investissement locatif.

Renseignements disponibles en agence.

Ville : Ghisonaccia
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20240
Coordonnées : 42.050778, 9.409310
Total : 261 600€
Prix d'acquisition : 225 000€
Travaux : 18 600€
Valeur du bien : 243 600€
Frais de notaire : 18 000€
Coût estimé : 18 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117.2m²
Loyer prédit : 11.22€/m²/mois
Fourchette : 9.20€ - 13.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1315€/mois
Loyer annuel estimé : 15776€/an
Fourchette totale : 1078€ - 1603€/mois
Fourchette annuelle : 12936€ - 19240€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 352,63 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :275 728 €
Prix d'achat :225 000 €
Décote à l'achat :-50 728€ (-18.4%)
Marge achat-revente :14 128€ (5.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 277,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :76,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 353,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 675,44€
Coût de l'assurance :22 890,00€
Taxe foncière : 1 577,61€/an
Soit par mois : 131,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 314,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 485,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 127 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres avec pose de parquet flottant ou stratifié
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet des murs et du sol
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC) dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 600 €(159 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2400€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Plomberie:1 800€
    Plomberie salle de bain: 1 salle de bain = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Électricité:1 200€
    Électricité salle de bain: 1 salle de bain = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Ghisonaccia (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 315 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 776 €/an
Calcul : 1 315 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 444 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 916 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 578 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 537 €
Revenus locatifs : +15 776 €
Charges déductibles : -29 537 €
Résultat foncier Année 1 : -13 761 €(Déficit de 13 761 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 061 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 937 €/an
Revenus locatifs : +15 776 €
Charges déductibles : -10 937 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 839 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3060.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 776 €29 545 €8 452 €-13 769 €10 700 €3 069 €3 069 €
216 092 €10 717 €8 223 €5 375 €---
316 413 €10 481 €7 988 €5 933 €---
416 742 €10 237 €7 744 €6 505 €---
517 077 €9 985 €7 492 €7 091 €---
617 418 €9 725 €7 232 €7 693 €---
717 766 €9 456 €6 963 €8 310 €---
818 122 €9 178 €6 685 €8 943 €---
918 484 €8 891 €6 398 €9 593 €---
1018 854 €8 595 €6 102 €10 259 €---
1119 231 €8 288 €5 795 €10 943 €---
1219 616 €7 972 €5 479 €11 644 €---
1320 008 €7 645 €5 152 €12 363 €---
1420 408 €7 307 €4 814 €13 101 €---
1520 816 €6 958 €4 465 €13 858 €---
1621 233 €6 597 €4 104 €14 635 €---
1721 657 €6 224 €3 731 €15 433 €---
1822 090 €5 839 €3 346 €16 251 €---
1922 532 €5 442 €2 948 €17 091 €---
2022 983 €5 030 €2 537 €17 952 €---
2123 442 €4 606 €2 113 €18 837 €---
2223 911 €4 167 €1 674 €19 744 €---
2324 389 €3 714 €1 220 €20 676 €---
2424 877 €3 245 €752 €21 632 €---
2525 375 €2 761 €268 €22 613 €---
TOTAL505 312 €202 606 €121 675 €302 707 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 302 707 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 776 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 313 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 313 €-3 210 €+6 523 €
2+3 313 €+692 €+2 621 €
3+3 313 €+1 780 €+1 533 €
4+3 313 €+1 951 €+1 362 €
5+3 313 €+2 127 €+1 186 €
6+3 313 €+2 308 €+1 005 €
7+3 313 €+2 493 €+820 €
8+3 313 €+2 683 €+630 €
9+3 313 €+2 878 €+435 €
10+3 313 €+3 078 €+235 €
11+3 313 €+3 283 €+30 €
12+3 313 €+3 493 €-180 €
13+3 313 €+3 709 €-396 €
14+3 313 €+3 930 €-617 €
15+3 313 €+4 158 €-845 €
16+3 313 €+4 391 €-1 078 €
17+3 313 €+4 630 €-1 317 €
18+3 313 €+4 875 €-1 562 €
19+3 313 €+5 127 €-1 814 €
20+3 313 €+5 386 €-2 073 €
21+3 313 €+5 651 €-2 338 €
22+3 313 €+5 923 €-2 610 €
23+3 313 €+6 203 €-2 890 €
24+3 313 €+6 490 €-3 177 €
25+3 313 €+6 784 €-3 471 €
Total+82 825 €+90 812 €+-7 987 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →