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Maison à vendre

Bien expiré
VilleHuisseau-sur-Cosson (41)
Surface174m²
Coût Total301 210€
Loyer Annuel17 934€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-214€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 1 103,45 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin, Terrasse, Exposition est

Située à l'entrée du Parc National de Chambord Environnement bucolique pour cette maison ancienne de 1870, surface habitable de 174 m² et dépendances offrant de belles perspectives d'aménagement pour une habitation principale ou un projet touristique. Deux entrées, séjour-salon avec cheminée-insert, cuisine et arrière-cuisine, chambre avec cheminée, salle de bain-wc. A l'étage: pièce paliére, 3 chambres, bureau, salle de bain, wc. Terrasse avec préau, jardin en espalier avec maisonnette, dépendance, garage-hangar. Cave voûtée. Classe énergie E Gérard MARCHAND (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 877 699 991 - BLOIS.

Ville : Huisseau-sur-Cosson
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41350
Coordonnées : 47.596722, 1.443617
Total : 301 210€
Prix d'acquisition : 192 000€
Travaux : 93 850€
Valeur du bien : 285 850€
Frais de notaire : 15 360€
Coût estimé : 15 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 7.07€ - 10.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1494€/mois
Loyer annuel estimé : 17934€/an
Fourchette totale : 1230€ - 1815€/mois
Fourchette annuelle : 14766€ - 21781€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 146,78 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :373 540 €
Prix d'achat :192 000 €
Décote à l'achat :-181 540€ (-48.6%)
Marge achat-revente :72 330€ (19.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :301 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 471,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :87,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 558,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 098,85€
Coût de l'assurance :26 355,88€
Taxe foncière : 1 793,39€/an
Soit par mois : 149,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 494,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 708,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-213,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de la classe énergétique E

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 174 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 63 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 850 €(539 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:19 400€
    Isolation combles: 174 m² × 100€/m² = 17400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chauffage - Pompe à chaleur:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:21 900€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€ = 18900€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine - Rénovation complète:14 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 500€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:5 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Électricité:1 700€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 300€ = 1200€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:3 750€
    Peinture murs/plafonds salon: 63 m² × 50€/m² = 3150€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Huisseau-sur-Cosson (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 56 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 494 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 934 €/an
Calcul : 1 494 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 722 €/an
Base de calcul : Emprunt de 301 210 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 054 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 793 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 420 €
Revenus locatifs : +17 934 €
Charges déductibles : -106 420 €
Résultat foncier Année 1 : -88 486 €(Déficit de 88 486 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 086 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 570 €/an
Revenus locatifs : +17 934 €
Charges déductibles : -12 570 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 364 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67085.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800 €(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 934 €106 429 €9 732 €-88 495 €21 400 €67 095 €67 095 €
218 293 €12 316 €9 469 €5 976 €--61 119 €
318 658 €12 045 €9 197 €6 614 €--54 505 €
419 032 €11 764 €8 916 €7 268 €--47 238 €
519 412 €11 474 €8 626 €7 938 €--39 299 €
619 800 €11 174 €8 327 €8 626 €--30 673 €
720 196 €10 865 €8 017 €9 332 €--21 342 €
820 600 €10 545 €7 697 €10 055 €--11 286 €
921 012 €10 214 €7 367 €10 798 €--488 €
1021 433 €9 873 €7 025 €11 560 €---
1121 861 €9 520 €6 673 €12 341 €---
1222 298 €9 156 €6 308 €13 143 €---
1322 744 €8 779 €5 932 €13 965 €---
1423 199 €8 390 €5 543 €14 809 €---
1523 663 €7 988 €5 141 €15 675 €---
1624 137 €7 573 €4 725 €16 564 €---
1724 619 €7 144 €4 296 €17 476 €---
1825 112 €6 700 €3 853 €18 411 €---
1925 614 €6 242 €3 395 €19 372 €---
2026 126 €5 769 €2 921 €20 357 €---
2126 649 €5 280 €2 432 €21 369 €---
2227 182 €4 775 €1 927 €22 407 €---
2327 725 €4 253 €1 405 €23 472 €---
2428 280 €3 714 €866 €24 566 €---
2528 845 €3 156 €309 €25 689 €---
TOTAL574 427 €305 139 €140 099 €269 287 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 287 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 934 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 766 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 766 €-6 420 €+10 186 €
2+3 766 €0 €+3 766 €
3+3 766 €0 €+3 766 €
4+3 766 €0 €+3 766 €
5+3 766 €0 €+3 766 €
6+3 766 €0 €+3 766 €
7+3 766 €0 €+3 766 €
8+3 766 €0 €+3 766 €
9+3 766 €0 €+3 766 €
10+3 766 €+3 321 €+445 €
11+3 766 €+3 702 €+64 €
12+3 766 €+3 943 €-177 €
13+3 766 €+4 190 €-424 €
14+3 766 €+4 443 €-677 €
15+3 766 €+4 703 €-937 €
16+3 766 €+4 969 €-1 203 €
17+3 766 €+5 243 €-1 477 €
18+3 766 €+5 523 €-1 757 €
19+3 766 €+5 811 €-2 045 €
20+3 766 €+6 107 €-2 341 €
21+3 766 €+6 411 €-2 645 €
22+3 766 €+6 722 €-2 956 €
23+3 766 €+7 042 €-3 276 €
24+3 766 €+7 370 €-3 604 €
25+3 766 €+7 707 €-3 941 €
Total+94 150 €+80 786 €+13 364 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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