Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 126m² + grenier 64m²

VilleMehun-sur-Yèvre (18)
Surface126m²
Coût Total149 740€
Loyer Annuel12 103€
Rentabilité8.08%
Cashflow/mois+102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 785,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TRANSAXIA MEHUN SUR YEVRE, BRETOULEIX Fabrice (EI) [Coordonnées masquées] vous propose cette grande maison de ville sur 3 niveaux centre bourg. Au RdC grande pièce de vie de 39m², cuisine 15.5m², WC et cellier. Au 1er grand palier desservant  3 grandes chambres  ( 20-17-12m²), SdD et WC. Au 2ème  grenier aménageable de 64m² avec 1 pièce fermée. Cave et terrasse sur l'arrière. Terrain clos donnant sur le canal de Berry. Gros potentiel avec 190m² au total . Division en 3 lots possibles .Fabrice BRETOULEIX (EI) [Coordonnées masquées] Agent commercial enregistré au RSAC de Bourges N°808021588 « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Mehun-sur-Yèvre
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18500
Coordonnées : 47.147583, 2.218859
Total : 149 740€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 42 820€
Valeur du bien : 141 820€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1009€/mois
Loyer annuel estimé : 12103€/an
Fourchette totale : 811€ - 1255€/mois
Fourchette annuelle : 9728€ - 15056€/an
Rentabilité brute :8.08%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 063,49 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 000 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-35 000€ (-26.1%)
Marge achat-revente :-15 740€ (-11.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :745,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :59,90€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 805,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 947,31€
Coût de l'assurance :17 968,80€
Taxe foncière : 1 210,25€/an
Soit par mois : 100,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 008,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 906,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 64 m² (grenier)
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 49 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 49 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 39 m²)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 820 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 560€
    Isolation combles: 64 m² × 40€/m² = 2560€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 940€
    Parquet flottant: 49 m² × 60€/m² = 2940€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 960€
    Peinture murs et plafonds: 49 m² × 40€/m² = 1960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 560€
    Peinture murs et plafonds salon: 39 m² × 40€/m² = 1560€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds entrée: 10 m² × 80€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mehun-sur-Yèvre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 009 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 103 €/an
Calcul : 1 009 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 101 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 740 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 210 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 850 €
Revenus locatifs : +12 103 €
Charges déductibles : -49 850 €
Résultat foncier Année 1 : -37 747 €(Déficit de 37 747 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 347 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 030 €/an
Revenus locatifs : +12 103 €
Charges déductibles : -7 030 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 073 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16347.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 103 €49 855 €5 106 €-37 752 €21 400 €16 352 €16 352 €
212 345 €6 900 €4 971 €5 445 €--10 908 €
312 591 €6 761 €4 832 €5 831 €--5 077 €
412 843 €6 616 €4 687 €6 227 €---
513 100 €6 467 €4 538 €6 633 €---
613 362 €6 312 €4 383 €7 050 €---
713 629 €6 153 €4 224 €7 477 €---
813 902 €5 987 €4 058 €7 915 €---
914 180 €5 816 €3 887 €8 364 €---
1014 464 €5 638 €3 709 €8 825 €---
1114 753 €5 455 €3 526 €9 298 €---
1215 048 €5 265 €3 336 €9 783 €---
1315 349 €5 068 €3 139 €10 281 €---
1415 656 €4 864 €2 935 €10 792 €---
1515 969 €4 653 €2 724 €11 316 €---
1616 288 €4 435 €2 506 €11 853 €---
1716 614 €4 210 €2 281 €12 405 €---
1816 946 €3 976 €2 047 €12 971 €---
1917 285 €3 734 €1 805 €13 551 €---
2017 631 €3 484 €1 555 €14 147 €---
2117 984 €3 225 €1 296 €14 759 €---
2218 343 €2 956 €1 027 €15 387 €---
2318 710 €2 679 €750 €16 032 €---
2419 084 €2 391 €462 €16 693 €---
2519 466 €2 094 €165 €17 372 €---
TOTAL387 647 €164 992 €73 947 €222 655 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 655 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 103 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 542 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 542 €-6 420 €+8 962 €
2+2 542 €0 €+2 542 €
3+2 542 €0 €+2 542 €
4+2 542 €+345 €+2 197 €
5+2 542 €+1 990 €+552 €
6+2 542 €+2 115 €+427 €
7+2 542 €+2 243 €+299 €
8+2 542 €+2 375 €+167 €
9+2 542 €+2 509 €+33 €
10+2 542 €+2 648 €-106 €
11+2 542 €+2 790 €-248 €
12+2 542 €+2 935 €-393 €
13+2 542 €+3 084 €-542 €
14+2 542 €+3 238 €-696 €
15+2 542 €+3 395 €-853 €
16+2 542 €+3 556 €-1 014 €
17+2 542 €+3 721 €-1 179 €
18+2 542 €+3 891 €-1 349 €
19+2 542 €+4 065 €-1 523 €
20+2 542 €+4 244 €-1 702 €
21+2 542 €+4 428 €-1 886 €
22+2 542 €+4 616 €-2 074 €
23+2 542 €+4 809 €-2 267 €
24+2 542 €+5 008 €-2 466 €
25+2 542 €+5 212 €-2 670 €
Total+63 550 €+66 797 €+-3 247 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →