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MAISON 4 CHAMBRES PROCHE COURS D'EAU CADRE CHAMPÊTRE DE 5750

VilleSaint-Germain-des-Fossés (03)
Surface200
Coût Total228 540
Loyer Annuel19 587
Rentabilité8.57%
Cashflow/mois+255
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 785 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 3, Jardin

Dans un lieu-dit appartenant à SAINT-GERMAIN-DES-FOSSES au bord d'un ruisseau - A 15 minutes de VICHY - Dans un cadre Champêtre, ensemble de deux maisons reliées de type longère comprenant au rez-de-chaussée : Une buanderie, un bureau avec un wc, une chambre de 31 m2 avec une douche, une pièce à vivre de 40 m2 avec un wc et un accès à l'extérieur, une chambre avec une douche avec un accès sur l'extérieur. A l'étage : une chambre avec une salle d'eau et wc accédant sur une terrasse, une cuisine de 22 m2 (accès terrasse) ouvrant sur une pièce à vivre de 32 m2, une pièce de 19 m2 sous rampants, un bureau sous rampants avec un accès sur l'extérieur. Deux caves. Une petite dépendance avec clapiers. Un terrain clos et arboré de 5750 m2. Orientation : Est / Ouest. Assainissement non collectif non normalisé. Prévoir Travaux. Votre conseiller Michel LANDRIN joignable au 0642056681 et landrinmichel@gmail.com.

  • https://accesspro.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Saint-Germain-des-Fossés
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03260
Coordonnées : 46.198988, 3.439137
Total : 228 540
Prix d'acquisition : 157 000
Travaux : 58 980
Valeur du bien : 215 980
Frais de notaire : 12 560
Coût estimé : 12 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 8.16€/m²/mois
Fourchette : 6.34€ - 10.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1632€/mois
Loyer annuel estimé : 19587€/an
Fourchette totale : 1267€ - 2102€/mois
Fourchette annuelle : 15206€ - 25229€/an
Rentabilité brute :8.57%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 11.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 045,7 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 139
Prix d'achat :157 000
Décote à l'achat :-52 139 (-24.9%)
Marge achat-revente :-19 401€ (-9.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 147,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :66,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 214,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 801,64
Coût de l'assurance :19 997,25
Taxe foncière : 1 958,70€/an
Soit par mois : 163,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 632,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 377,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :254,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de décoration dans le salon
Quantité: 37 m² (total salon)
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 980(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 000
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:17 500
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€/fenêtre = 17500€ (pose incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (plomberie, électricité, carrelage inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000
    Parquet flottant: 80 m² × 75€/m² = 6000€ (pose incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 480
    Peinture salon: 37 m² × 40€/m² = 1480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Germain-des-Fossés (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 632 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 587 €/an
Calcul : 1 632 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 967 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 540 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 959 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 980
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 705
Revenus locatifs : +19 587
Charges déductibles : -69 705
Résultat foncier Année 1 : -50 118(Déficit de 50 118 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 718
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 725 €/an
Revenus locatifs : +19 587
Charges déductibles : -10 725
Résultat foncier Années 2+ : 8 862 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28718.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 050(65% de 157 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 711 €/an
Calcul : 102 050 € × 3,636% = 3 711
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 58769 7137 974-50 12621 400 €28 726 €28 726 €
219 97910 5257 7669 454--19 272 €
320 37810 3097 55110 069--9 203 €
420 78610 0867 32710 700---
521 2029 8557 09611 347---
621 6269 6156 85712 010---
722 0589 3676 60812 691---
822 4999 1106 35113 389---
922 9498 8446 08514 106---
1023 4088 5685 80914 840---
1123 8768 2825 52315 594---
1224 3547 9865 22716 368---
1324 8417 6794 92117 162---
1425 3387 3624 60317 976---
1525 8457 0334 27418 812---
1626 3616 6923 93319 670---
1726 8896 3393 58020 550---
1827 4265 9733 21521 453---
1927 9755 5942 83622 381---
2028 5355 2022 44323 333---
2129 1054 7962 03724 310---
2229 6874 3741 61625 313---
2330 2813 9381 18026 343---
2430 8873 48672827 400---
2531 5043 01826028 486---
TOTAL627 377243 746115 802383 63021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 383 630
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 587 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 113 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 113-6 420+10 533
2+4 1130+4 113
3+4 1130+4 113
4+4 113+449+3 664
5+4 113+3 404+709
6+4 113+3 603+510
7+4 113+3 807+306
8+4 113+4 017+96
9+4 113+4 232-119
10+4 113+4 452-339
11+4 113+4 678-565
12+4 113+4 910-797
13+4 113+5 148-1 035
14+4 113+5 393-1 280
15+4 113+5 644-1 531
16+4 113+5 901-1 788
17+4 113+6 165-2 052
18+4 113+6 436-2 323
19+4 113+6 714-2 601
20+4 113+7 000-2 887
21+4 113+7 293-3 180
22+4 113+7 594-3 481
23+4 113+7 903-3 790
24+4 113+8 220-4 107
25+4 113+8 546-4 433
Total+102 825+115 089+-12 264
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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