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MAISON 4 CHAMBRES PROCHE COURS D'EAU CADRE CHAMPÊTRE DE 5750

Bien expiré
VilleSaint-Germain-des-Fossés (03)
Surface200m²
Coût Total228 540€
Loyer Annuel19 587€
Rentabilité8.57%
Cashflow/mois+255€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 785 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 3, Jardin

Dans un lieu-dit appartenant à SAINT-GERMAIN-DES-FOSSES au bord d'un ruisseau - A 15 minutes de VICHY - Dans un cadre Champêtre, ensemble de deux maisons reliées de type longère comprenant au rez-de-chaussée : Une buanderie, un bureau avec un wc, une chambre de 31 m2 avec une douche, une pièce à vivre de 40 m2 avec un wc et un accès à l'extérieur, une chambre avec une douche avec un accès sur l'extérieur. A l'étage : une chambre avec une salle d'eau et wc accédant sur une terrasse, une cuisine de 22 m2 (accès terrasse) ouvrant sur une pièce à vivre de 32 m2, une pièce de 19 m2 sous rampants, un bureau sous rampants avec un accès sur l'extérieur. Deux caves. Une petite dépendance avec clapiers. Un terrain clos et arboré de 5750 m2. Orientation : Est / Ouest. Assainissement non collectif non normalisé. Prévoir Travaux. Votre conseiller Michel LANDRIN joignable au 0642056681 et landrinmichel@gmail.com.

  • https://accesspro.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Saint-Germain-des-Fossés
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03260
Coordonnées : 46.198988, 3.439137
Total : 228 540€
Prix d'acquisition : 157 000€
Travaux : 58 980€
Valeur du bien : 215 980€
Frais de notaire : 12 560€
Coût estimé : 12 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 8.16€/m²/mois
Fourchette : 6.34€ - 10.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1632€/mois
Loyer annuel estimé : 19587€/an
Fourchette totale : 1267€ - 2102€/mois
Fourchette annuelle : 15206€ - 25229€/an
Rentabilité brute :8.57%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 11.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 045,7 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 139 €
Prix d'achat :157 000 €
Décote à l'achat :-52 139€ (-24.9%)
Marge achat-revente :-19 401€ (-9.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 147,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :66,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 214,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 801,64€
Coût de l'assurance :19 997,25€
Taxe foncière : 1 958,70€/an
Soit par mois : 163,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 632,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 377,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :254,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de décoration dans le salon
Quantité: 37 m² (total salon)
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 980 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 000€
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:17 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€/fenêtre = 17500€ (pose incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (plomberie, électricité, carrelage inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 80 m² × 75€/m² = 6000€ (pose incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 480€
    Peinture salon: 37 m² × 40€/m² = 1480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Germain-des-Fossés (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 632 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 587 €/an
Calcul : 1 632 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 967 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 540 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 959 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 705 €
Revenus locatifs : +19 587 €
Charges déductibles : -69 705 €
Résultat foncier Année 1 : -50 118 €(Déficit de 50 118 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 718 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 725 €/an
Revenus locatifs : +19 587 €
Charges déductibles : -10 725 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 862 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28718.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 050 €(65% de 157 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 711 €/an
Calcul : 102 050 € × 3,636% = 3 711 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 587 €69 713 €7 974 €-50 126 €21 400 €28 726 €28 726 €
219 979 €10 525 €7 766 €9 454 €--19 272 €
320 378 €10 309 €7 551 €10 069 €--9 203 €
420 786 €10 086 €7 327 €10 700 €---
521 202 €9 855 €7 096 €11 347 €---
621 626 €9 615 €6 857 €12 010 €---
722 058 €9 367 €6 608 €12 691 €---
822 499 €9 110 €6 351 €13 389 €---
922 949 €8 844 €6 085 €14 106 €---
1023 408 €8 568 €5 809 €14 840 €---
1123 876 €8 282 €5 523 €15 594 €---
1224 354 €7 986 €5 227 €16 368 €---
1324 841 €7 679 €4 921 €17 162 €---
1425 338 €7 362 €4 603 €17 976 €---
1525 845 €7 033 €4 274 €18 812 €---
1626 361 €6 692 €3 933 €19 670 €---
1726 889 €6 339 €3 580 €20 550 €---
1827 426 €5 973 €3 215 €21 453 €---
1927 975 €5 594 €2 836 €22 381 €---
2028 535 €5 202 €2 443 €23 333 €---
2129 105 €4 796 €2 037 €24 310 €---
2229 687 €4 374 €1 616 €25 313 €---
2330 281 €3 938 €1 180 €26 343 €---
2430 887 €3 486 €728 €27 400 €---
2531 504 €3 018 €260 €28 486 €---
TOTAL627 377 €243 746 €115 802 €383 630 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 383 630 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 587 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 113 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 113 €-6 420 €+10 533 €
2+4 113 €0 €+4 113 €
3+4 113 €0 €+4 113 €
4+4 113 €+449 €+3 664 €
5+4 113 €+3 404 €+709 €
6+4 113 €+3 603 €+510 €
7+4 113 €+3 807 €+306 €
8+4 113 €+4 017 €+96 €
9+4 113 €+4 232 €-119 €
10+4 113 €+4 452 €-339 €
11+4 113 €+4 678 €-565 €
12+4 113 €+4 910 €-797 €
13+4 113 €+5 148 €-1 035 €
14+4 113 €+5 393 €-1 280 €
15+4 113 €+5 644 €-1 531 €
16+4 113 €+5 901 €-1 788 €
17+4 113 €+6 165 €-2 052 €
18+4 113 €+6 436 €-2 323 €
19+4 113 €+6 714 €-2 601 €
20+4 113 €+7 000 €-2 887 €
21+4 113 €+7 293 €-3 180 €
22+4 113 €+7 594 €-3 481 €
23+4 113 €+7 903 €-3 790 €
24+4 113 €+8 220 €-4 107 €
25+4 113 €+8 546 €-4 433 €
Total+102 825 €+115 089 €+-12 264 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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