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Maison à vendre

VilleVilleneuve-sur-Yonne (89)
Surface155m²
Coût Total202 300€
Loyer Annuel15 538€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 870,97 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Terrasse, Sans vis-à-vis

** Nouveauté : Emplacement privilégié pour cette Maison en plein du cœur du centre ville avec son studio indépendant de plain-pied, grande cour privative sans vis-à-vis **

Située en plein centre ville, cette Maison offre une opportunité rare mêlant qualité de vie, intimité et fort potentiel d'évolution. Son atout majeur : un studio indépendant à rafraichir, idéal pour de la location courte durée ou saisonnière (airbnb), un revenu locatif complémentaire ou pour une activité professionnelle.

Descriptif de la Maison principale :

Au rez-de-chaussée :

  • Un bel espace de vie composé d'une cuisine aménagée, d'un salon et d'une salle à manger donnant directement sur une grande cour privative
  • Un wc séparé

A l'étage :

  • Un palier
  • 4 chambres
  • Un bureau
  • Une salle d'eau avec wc
  • Une buanderie (possibilité de transformer en 2ème salle de bain)

Au second niveau :

  • Un grenier aménageable de 95m², un véritable potentiel d'aménagement supplémentaire

Son studio composé de 2 belles pièces (eau et électricité) avec son entrée indépendante

Son garage

Son secteur :

  • Située en centre ville, proche tous commerces, écoles et gare SNCF

Ses équipements et ses avantages :

  • Chauffage Pompe à Chaleur (chauffage et climatisation) de marque DAIKIN
  • Poêle à bois dans le salon
  • Toiture intégralement refaite en 2011
  • Assainissement collectif aux normes
  • Fibre installée
  • Cave voûtée
  • 2 compteurs électriques indépendants

A visiter très rapidement !

Cette annonce référence 315276 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier CECILIA DAVEY (EI) immatriculé au RSAC de SENS (89100) sous le numéro 84518808500011.

Prix du bien : 135 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/05/2024 Score DPE : 219 kWhEP/m²/an Score GES : 7 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1730.00 euros et 2380.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Villeneuve-sur-Yonne
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89500
Coordonnées : 48.062460, 3.335340
Total : 202 300€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 56 500€
Valeur du bien : 191 500€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1295€/mois
Loyer annuel estimé : 15538€/an
Fourchette totale : 1058€ - 1585€/mois
Fourchette annuelle : 12696€ - 19016€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 531,14 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :237 326 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-102 326€ (-43.1%)
Marge achat-revente :35 026€ (14.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 001,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 060,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 283,29€
Coût de l'assurance :17 701,25€
Taxe foncière : 1 553,81€/an
Soit par mois : 129,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 294,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 190,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant (Pompe à Chaleur DAIKIN) si nécessaire.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Vérification de l'efficacité du système de chauffage pour maintenir les performances énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: environ 8 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique pour réduire les pertes d'énergie.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des finitions de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des finitions du salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon spacieux nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain : nouvelle douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres : revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète.
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'entrée : réparation des murs et peinture.
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 500 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 10 000€ (coût moyen) + 2000€ (main d'œuvre) = 12000€
  • Menuiseries:8 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ (coût moyen) + 2000€ (main d'œuvre) = 8000€
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ (coût moyen) + 2000€ (main d'œuvre) = 10000€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€ (coût moyen peinture) + 250€ (main d'œuvre) = 1500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ (coût moyen) + 2000€ (main d'œuvre) = 12000€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation 4 chambres: 60 m² × 200€ (coût moyen) + 2000€ (main d'œuvre) = 12000€
  • Entrée:1 000€
    Rénovation entrée: 5 m² × 150€ (coût moyen peinture) + 250€ (main d'œuvre) = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Yonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 295 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 538 €/an
Calcul : 1 295 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 791 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 300 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 708 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 554 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 553 €
Revenus locatifs : +15 538 €
Charges déductibles : -65 553 €
Résultat foncier Année 1 : -50 015 €(Déficit de 50 015 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 615 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 053 €/an
Revenus locatifs : +15 538 €
Charges déductibles : -9 053 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 485 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28614.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 538 €65 559 €6 797 €-50 021 €21 400 €28 621 €28 621 €
215 849 €8 879 €6 617 €6 970 €--21 651 €
316 166 €8 692 €6 430 €7 474 €--14 177 €
416 489 €8 499 €6 237 €7 990 €--6 187 €
516 819 €8 299 €6 037 €8 520 €---
617 155 €8 092 €5 830 €9 063 €---
717 498 €7 878 €5 616 €9 620 €---
817 848 €7 657 €5 395 €10 191 €---
918 205 €7 428 €5 166 €10 777 €---
1018 569 €7 191 €4 929 €11 378 €---
1118 941 €6 946 €4 685 €11 994 €---
1219 320 €6 693 €4 431 €12 627 €---
1319 706 €6 431 €4 169 €13 275 €---
1420 100 €6 159 €3 898 €13 941 €---
1520 502 €5 879 €3 617 €14 623 €---
1620 912 €5 589 €3 327 €15 324 €---
1721 330 €5 288 €3 026 €16 042 €---
1821 757 €4 977 €2 716 €16 780 €---
1922 192 €4 656 €2 394 €17 536 €---
2022 636 €4 323 €2 062 €18 313 €---
2123 089 €3 979 €1 718 €19 109 €---
2223 551 €3 624 €1 362 €19 927 €---
2324 022 €3 255 €994 €20 766 €---
2424 502 €2 874 €613 €21 627 €---
2524 992 €2 480 €219 €22 512 €---
TOTAL497 689 €211 330 €98 283 €286 359 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 359 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 538 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 263 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 263 €-6 420 €+9 683 €
2+3 263 €0 €+3 263 €
3+3 263 €0 €+3 263 €
4+3 263 €0 €+3 263 €
5+3 263 €+700 €+2 563 €
6+3 263 €+2 719 €+544 €
7+3 263 €+2 886 €+377 €
8+3 263 €+3 057 €+206 €
9+3 263 €+3 233 €+30 €
10+3 263 €+3 413 €-150 €
11+3 263 €+3 598 €-335 €
12+3 263 €+3 788 €-525 €
13+3 263 €+3 983 €-720 €
14+3 263 €+4 182 €-919 €
15+3 263 €+4 387 €-1 124 €
16+3 263 €+4 597 €-1 334 €
17+3 263 €+4 813 €-1 550 €
18+3 263 €+5 034 €-1 771 €
19+3 263 €+5 261 €-1 998 €
20+3 263 €+5 494 €-2 231 €
21+3 263 €+5 733 €-2 470 €
22+3 263 €+5 978 €-2 715 €
23+3 263 €+6 230 €-2 967 €
24+3 263 €+6 488 €-3 225 €
25+3 263 €+6 753 €-3 490 €
Total+81 575 €+85 908 €+-4 333 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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