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Maison à vendre

VilleCondat-sur-Ganaveix (19)
Surface138m²
Coût Total111 000€
Loyer Annuel10 875€
Rentabilité9.80%
Cashflow/mois+242€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 652,17 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, 6 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Pas de cave

Collée à Uzerche à proximité de la gare, charmante maison de caractère mêlant pierre et bois. Idéale pour une famille, 5 chambres, belle pièce de vie avec cuisine ouverte et insert à bois. Salle de bain, 2 wc séparés. Grand garage. Possibilté de faire 2 logements (entrée indépendante dernier étage). Grande terrasse et jardin Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Condat-sur-Ganaveix
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19140
Coordonnées : 45.471922, 1.592987
Total : 111 000€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 13 800€
Valeur du bien : 103 800€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 906€/mois
Loyer annuel estimé : 10875€/an
Fourchette totale : 711€ - 1154€/mois
Fourchette annuelle : 8537€ - 13852€/an
Rentabilité brute :9.80%
Fourchette de rentabilité :7.69% - 12.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 307,69 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :180 461 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-90 461€ (-50.1%)
Marge achat-revente :69 461€ (38.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :542,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 573,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 628,34€
Coût de l'assurance :9 435,00€
Taxe foncière : 1 087,46€/an
Soit par mois : 90,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 906,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :242,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 474 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 138 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise à jour
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et l'absence de plomb

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 800 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 800€
    Isolation toiture/combles: 138 m² × 100€/m² = 13800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 906 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 875 €/an
Calcul : 906 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 583 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 377 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 087 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 848 €
Revenus locatifs : +10 875 €
Charges déductibles : -18 848 €
Résultat foncier Année 1 : -7 973 €(Déficit de 7 973 €)
Imputable sur revenu global : 7 973 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 048 €/an
Revenus locatifs : +10 875 €
Charges déductibles : -5 048 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 827 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 875 €18 851 €3 586 €-7 976 €7 976 €--
211 092 €4 954 €3 489 €6 138 €---
311 314 €4 854 €3 389 €6 460 €---
411 540 €4 751 €3 286 €6 790 €---
511 771 €4 644 €3 179 €7 127 €---
612 006 €4 533 €3 069 €7 473 €---
712 247 €4 419 €2 954 €7 827 €---
812 491 €4 301 €2 837 €8 190 €---
912 741 €4 180 €2 715 €8 562 €---
1012 996 €4 054 €2 589 €8 942 €---
1113 256 €3 924 €2 459 €9 332 €---
1213 521 €3 790 €2 325 €9 732 €---
1313 792 €3 651 €2 186 €10 141 €---
1414 067 €3 507 €2 043 €10 560 €---
1514 349 €3 359 €1 894 €10 990 €---
1614 636 €3 206 €1 741 €11 430 €---
1714 928 €3 048 €1 583 €11 880 €---
1815 227 €2 885 €1 420 €12 342 €---
1915 532 €2 716 €1 251 €12 816 €---
2015 842 €2 541 €1 077 €13 301 €---
2116 159 €2 361 €896 €13 798 €---
2216 482 €2 175 €710 €14 307 €---
2316 812 €1 983 €518 €14 829 €---
2417 148 €1 784 €319 €15 364 €---
2517 491 €1 579 €114 €15 912 €---
TOTAL348 316 €102 050 €51 628 €246 266 €7 976 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 393 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 266 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 875 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 284 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 284 €-2 393 €+4 677 €
2+2 284 €+1 841 €+443 €
3+2 284 €+1 938 €+346 €
4+2 284 €+2 037 €+247 €
5+2 284 €+2 138 €+146 €
6+2 284 €+2 242 €+42 €
7+2 284 €+2 348 €-64 €
8+2 284 €+2 457 €-173 €
9+2 284 €+2 568 €-284 €
10+2 284 €+2 683 €-399 €
11+2 284 €+2 800 €-516 €
12+2 284 €+2 919 €-635 €
13+2 284 €+3 042 €-758 €
14+2 284 €+3 168 €-884 €
15+2 284 €+3 297 €-1 013 €
16+2 284 €+3 429 €-1 145 €
17+2 284 €+3 564 €-1 280 €
18+2 284 €+3 703 €-1 419 €
19+2 284 €+3 845 €-1 561 €
20+2 284 €+3 990 €-1 706 €
21+2 284 €+4 139 €-1 855 €
22+2 284 €+4 292 €-2 008 €
23+2 284 €+4 449 €-2 165 €
24+2 284 €+4 609 €-2 325 €
25+2 284 €+4 774 €-2 490 €
Total+57 100 €+73 880 €+-16 780 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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