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Maison à vendre

Bien expiré
VillePomarez (40)
Surface385m²
Coût Total621 910€
Loyer Annuel39 968€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-221€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 422 000 €
Surface : 385 m²
Prix au m² : 1 096,1 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 salles de bain, 5 chambres, 6 parkings: 6 parkings, Pas de cave

Dans un environement des plus convoité sur 1ha7 boisé, à l'abri des regards, ce bien unique vous séduira par ses volumes judicieusement répartis. D'une superficie de plus de 300m², laissez libre cours à vos projets; maison de famille, chambres d'hotes, évenementiel.. Le plus, aucun voisin et proche des commodités ! A visiter.

Ville : Pomarez
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40360
Coordonnées : 43.627943, -0.829228
Total : 621 910€
Prix d'acquisition : 422 000€
Travaux : 166 150€
Valeur du bien : 588 150€
Frais de notaire : 33 760€
Coût estimé : 33 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 385m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 3331€/mois
Loyer annuel estimé : 39968€/an
Fourchette totale : 2550€ - 4351€/mois
Fourchette annuelle : 30599€ - 52207€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 753,8 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :675 213 €
Prix d'achat :422 000 €
Décote à l'achat :-253 213€ (-37.5%)
Marge achat-revente :53 303€ (7.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :621 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 037,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :181,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 218,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :289 262,89€
Coût de l'assurance :54 417,12€
Taxe foncière : 3 996,84€/an
Soit par mois : 333,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 330,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 551,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-221,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 385 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 385 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 48 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent une rénovation lourde
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture murs et plafonds pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique aux normes
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie en bon état
Quantité: 385 m²
Raison: Assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :166 150 €(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:31 300€
    Isolation toiture/combles: 385 m² × 80€/m² = 30800€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:62 600€
    Fenêtres double vitrage: 48 fenêtres × 1200€ = 57600€, Main d'œuvre: 5000€
  • Cuisine:18 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Électroménager: 1 ensemble × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1 installation × 1000€ = 1000€, Électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:2 750€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 30€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Électricité:8 500€
    Réfection électricité: 5 chambres × 1500€ = 7500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Électricité générale:2 500€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale:8 000€
    Vérification tuyauterie: 385 m² × 20€/m² = 7700€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pomarez (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 331 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 968 €/an
Calcul : 3 331 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 073 €/an
Base de calcul : Emprunt de 621 910 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 177 €/an
Calcul : 181 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 997 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 166 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 192 397 €
Revenus locatifs : +39 968 €
Charges déductibles : -192 397 €
Résultat foncier Année 1 : -152 428 €(Déficit de 152 428 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 131 028 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 247 €/an
Revenus locatifs : +39 968 €
Charges déductibles : -26 247 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 722 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 131028.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 422 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 274 300 €(65% de 422 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 975 €/an
Calcul : 274 300 € × 3,636% = 9 975 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 968 €192 416 €20 093 €-152 448 €21 400 €131 048 €131 048 €
240 768 €25 723 €19 550 €15 044 €--116 004 €
341 583 €25 163 €18 989 €16 421 €--99 583 €
442 415 €24 583 €18 410 €17 832 €--81 751 €
543 263 €23 984 €17 811 €19 279 €--62 473 €
644 128 €23 366 €17 192 €20 763 €--41 710 €
745 011 €22 727 €16 553 €22 284 €--19 426 €
845 911 €22 066 €15 893 €23 845 €---
946 829 €21 384 €15 210 €25 445 €---
1047 766 €20 679 €14 505 €27 087 €---
1148 721 €19 951 €13 777 €28 771 €---
1249 696 €19 198 €13 025 €30 498 €---
1350 690 €18 421 €12 247 €32 269 €---
1451 703 €17 617 €11 444 €34 086 €---
1552 737 €16 787 €10 614 €35 950 €---
1653 792 €15 930 €9 756 €37 862 €---
1754 868 €15 044 €8 870 €39 824 €---
1855 965 €14 128 €7 955 €41 837 €---
1957 085 €13 183 €7 009 €43 902 €---
2058 226 €12 205 €6 032 €46 021 €---
2159 391 €11 196 €5 022 €48 195 €---
2260 579 €10 153 €3 979 €50 426 €---
2361 790 €9 075 €2 901 €52 715 €---
2463 026 €7 961 €1 788 €55 065 €---
2564 287 €6 811 €637 €57 476 €---
TOTAL1 280 199 €609 751 €289 263 €670 448 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 670 448 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 968 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 393 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 393 €-6 420 €+14 813 €
2+8 393 €0 €+8 393 €
3+8 393 €0 €+8 393 €
4+8 393 €0 €+8 393 €
5+8 393 €0 €+8 393 €
6+8 393 €0 €+8 393 €
7+8 393 €0 €+8 393 €
8+8 393 €+1 326 €+7 067 €
9+8 393 €+7 634 €+759 €
10+8 393 €+8 126 €+267 €
11+8 393 €+8 631 €-238 €
12+8 393 €+9 149 €-756 €
13+8 393 €+9 681 €-1 288 €
14+8 393 €+10 226 €-1 833 €
15+8 393 €+10 785 €-2 392 €
16+8 393 €+11 359 €-2 966 €
17+8 393 €+11 947 €-3 554 €
18+8 393 €+12 551 €-4 158 €
19+8 393 €+13 171 €-4 778 €
20+8 393 €+13 806 €-5 413 €
21+8 393 €+14 459 €-6 066 €
22+8 393 €+15 128 €-6 735 €
23+8 393 €+15 815 €-7 422 €
24+8 393 €+16 519 €-8 126 €
25+8 393 €+17 243 €-8 850 €
Total+209 825 €+201 134 €+8 691 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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