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Détails du bien

Bien expiré
VilleMarseille 11e (13)
Surface72m²
Coût Total163 700€
Loyer Annuel12 681€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 791,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans la résidence fermée et sécurisée du Parc de La Valbarelle, découvrez cet appartement T3/4 situé au 4e et dernier étage, offrant une vue dégagée. Il se compose d'un séjour lumineux, de deux chambres, d'une salle à manger pouvant faire office de troisième chambre, d'une cuisine indépendante, d'une salle de bain et d'un WC séparé. Cave en sous sol et parking libre dans la résidence.

Appartement à rénover, idéal pour un projet de résidence principale ou d'investissement.

Proche des commerces, écoles et transports

Ville : Marseille 11e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13011
Total : 163 700€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 24 380€
Valeur du bien : 153 380€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 14.68€/m²/mois
Fourchette : 11.31€ - 19.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1057€/mois
Loyer annuel estimé : 12681€/an
Fourchette totale : 814€ - 1371€/mois
Fourchette annuelle : 9774€ - 16454€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 258,06 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :306 580 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-177 580€ (-57.9%)
Marge achat-revente :142 880€ (46.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :819,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :47,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 867,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 156,24€
Coût de l'assurance :14 323,75€
Taxe foncière : 1 268,12€/an
Soit par mois : 105,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 056,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 122,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 159 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine datés, installation de nouveaux placards et plan de travail
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 380 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1050€/m² = 10500€ (incluant matériaux et main d'œuvre).
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre).
  • Chambres:2 880€
    Rafraîchissement parquet: 24 m² × 120€/m² = 2880€ (incluant matériaux et main d'œuvre).
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux de cuisine et salle de bain). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 057 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 681 €/an
Calcul : 1 057 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 658 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 700 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 268 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 679 €
Revenus locatifs : +12 681 €
Charges déductibles : -33 679 €
Résultat foncier Année 1 : -20 998 €(Déficit de 20 998 €)
Imputable sur revenu global : 20 998 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 299 €/an
Revenus locatifs : +12 681 €
Charges déductibles : -9 299 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 382 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 681 €33 684 €5 663 €-21 003 €21 003 €--
212 935 €9 156 €5 515 €3 779 €---
313 194 €9 002 €5 361 €4 191 €---
413 457 €8 843 €5 202 €4 614 €---
513 727 €8 678 €5 037 €5 048 €---
614 001 €8 508 €4 867 €5 493 €---
714 281 €8 331 €4 690 €5 950 €---
814 567 €8 148 €4 507 €6 419 €---
914 858 €7 958 €4 317 €6 900 €---
1015 155 €7 762 €4 121 €7 393 €---
1115 458 €7 559 €3 918 €7 899 €---
1215 768 €7 349 €3 708 €8 419 €---
1316 083 €7 131 €3 490 €8 952 €---
1416 405 €6 905 €3 264 €9 499 €---
1516 733 €6 671 €3 030 €10 061 €---
1617 067 €6 429 €2 788 €10 638 €---
1717 409 €6 179 €2 538 €11 230 €---
1817 757 €5 919 €2 278 €11 837 €---
1918 112 €5 651 €2 009 €12 461 €---
2018 474 €5 372 €1 731 €13 102 €---
2118 844 €5 084 €1 443 €13 760 €---
2219 220 €4 786 €1 145 €14 435 €---
2319 605 €4 477 €835 €15 128 €---
2419 997 €4 156 €515 €15 841 €---
2520 397 €3 825 €184 €16 572 €---
TOTAL406 183 €197 563 €82 156 €208 620 €21 003 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 301 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 620 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 681 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 663 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 663 €-6 301 €+8 964 €
2+2 663 €+1 134 €+1 529 €
3+2 663 €+1 257 €+1 406 €
4+2 663 €+1 384 €+1 279 €
5+2 663 €+1 514 €+1 149 €
6+2 663 €+1 648 €+1 015 €
7+2 663 €+1 785 €+878 €
8+2 663 €+1 926 €+737 €
9+2 663 €+2 070 €+593 €
10+2 663 €+2 218 €+445 €
11+2 663 €+2 370 €+293 €
12+2 663 €+2 526 €+137 €
13+2 663 €+2 686 €-23 €
14+2 663 €+2 850 €-187 €
15+2 663 €+3 018 €-355 €
16+2 663 €+3 191 €-528 €
17+2 663 €+3 369 €-706 €
18+2 663 €+3 551 €-888 €
19+2 663 €+3 738 €-1 075 €
20+2 663 €+3 931 €-1 268 €
21+2 663 €+4 128 €-1 465 €
22+2 663 €+4 330 €-1 667 €
23+2 663 €+4 539 €-1 876 €
24+2 663 €+4 752 €-2 089 €
25+2 663 €+4 972 €-2 309 €
Total+66 575 €+62 586 €+3 989 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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