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Appartement 3 pièces 74 m²

VilleSannois (95)
Surface74m²
Coût Total221 400€
Loyer Annuel15 210€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 2 702,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 74 m²

Dans le quartier des Loges, à proximité des écoles, des commerces, des transports et Autoroutes A115 et 15, en rez-de-jardin, appartement de 3 pièces de 73M² environ à l'agencement optimisé, il se compose d'une entrée, d'un séjour, d'une cuisine attenante (possibilité de cuisine US), de 2 chambres, d'une salle de bains, d'un débarras et d'un WC. Accès à une terrasse et jardin. Un parking au sous-sol

Votre conseiller MAJORD'HOME : Conseiller immobilier - Olivier Lam Carte T CPI95012024000000034 RCP GROUPAMA

Surface : 74 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 214 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/04/2026

Consommation énergie primaire : 195 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 260 € et 1 760 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Sannois
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95110
Coordonnées : 48.977146, 2.243424
Total : 221 400€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 5 400€
Valeur du bien : 205 400€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 17.13€/m²/mois
Fourchette : 14.60€ - 20.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1267€/mois
Loyer annuel estimé : 15210€/an
Fourchette totale : 1080€ - 1487€/mois
Fourchette annuelle : 12963€ - 17846€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 847,32 €/m²
Basé sur :228 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :210 701 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-10 701€ (-5.1%)
Marge achat-revente :-10 699€ (-5.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 081,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :62,73€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 143,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 977,61€
Coût de l'assurance :18 819,00€
Taxe foncière : 1 520,98€/an
Soit par mois : 126,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 267,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 270,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et joints, vérification de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de décoration.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 400 €(73 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 400€
    Peinture murs cuisine: 30 m² × 30€/m² = 900€, Changement robinetterie: 1 robinet × 300€ = 300€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds dans 2 chambres: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain - Rénovation légère:1 200€
    Peinture murs salle de bain: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification robinetterie: 1 robinet × 300€ = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 400€
    Peinture murs salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Changement décoration: 1 décoration × 300€ = 300€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sannois (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 267 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 210 €/an
Calcul : 1 267 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 146 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 521 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 820 €
Revenus locatifs : +15 210 €
Charges déductibles : -14 820 €
Résultat foncier Année 1 : 390 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 420 €/an
Revenus locatifs : +15 210 €
Charges déductibles : -9 420 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 790 €/an
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 210 €14 827 €7 153 €383 €---
215 514 €9 234 €6 960 €6 280 €---
315 824 €9 034 €6 760 €6 790 €---
416 141 €8 828 €6 554 €7 313 €---
516 464 €8 614 €6 341 €7 849 €---
616 793 €8 394 €6 120 €8 399 €---
717 129 €8 167 €5 893 €8 962 €---
817 471 €7 932 €5 658 €9 540 €---
917 821 €7 689 €5 415 €10 132 €---
1018 177 €7 438 €5 164 €10 739 €---
1118 541 €7 178 €4 905 €11 362 €---
1218 911 €6 910 €4 637 €12 001 €---
1319 290 €6 634 €4 360 €12 656 €---
1419 675 €6 348 €4 074 €13 328 €---
1520 069 €6 052 €3 779 €14 017 €---
1620 470 €5 747 €3 473 €14 723 €---
1720 880 €5 432 €3 158 €15 448 €---
1821 297 €5 106 €2 832 €16 192 €---
1921 723 €4 769 €2 495 €16 954 €---
2022 158 €4 421 €2 147 €17 737 €---
2122 601 €4 062 €1 788 €18 539 €---
2223 053 €3 690 €1 417 €19 363 €---
2323 514 €3 307 €1 033 €20 207 €---
2423 984 €2 910 €637 €21 074 €---
2524 464 €2 501 €227 €21 963 €---
TOTAL487 173 €165 221 €102 978 €321 952 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 321 952 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 210 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 194 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 194 €+115 €+3 079 €
2+3 194 €+1 884 €+1 310 €
3+3 194 €+2 037 €+1 157 €
4+3 194 €+2 194 €+1 000 €
5+3 194 €+2 355 €+839 €
6+3 194 €+2 520 €+674 €
7+3 194 €+2 689 €+505 €
8+3 194 €+2 862 €+332 €
9+3 194 €+3 040 €+154 €
10+3 194 €+3 222 €-28 €
11+3 194 €+3 409 €-215 €
12+3 194 €+3 600 €-406 €
13+3 194 €+3 797 €-603 €
14+3 194 €+3 998 €-804 €
15+3 194 €+4 205 €-1 011 €
16+3 194 €+4 417 €-1 223 €
17+3 194 €+4 634 €-1 440 €
18+3 194 €+4 857 €-1 663 €
19+3 194 €+5 086 €-1 892 €
20+3 194 €+5 321 €-2 127 €
21+3 194 €+5 562 €-2 368 €
22+3 194 €+5 809 €-2 615 €
23+3 194 €+6 062 €-2 868 €
24+3 194 €+6 322 €-3 128 €
25+3 194 €+6 589 €-3 395 €
Total+79 850 €+96 586 €+-16 736 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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