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Appartement F3 à vendre - 3 pièces - 72 m2 - Perigueux - 24 - AQUITAINE

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface72
Coût Total142 120
Loyer Annuel8 078
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-108
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 375 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

Au deuxième étage d'un immeuble calme de Périgueux, cet appartement de 72m² vous accueille avec une entrée donnant directement sur un séjour de 21m². Ce séjour donne sur un balcon ou vous pourrez vous poser pour un moment de détente. La cuisine séparée, équipée et agrémentée d'une arrièrecuisine fonctionnelle, s'ouvre sur un espace de vie fluide, tandis que les deux chambres l'une de 13m² et l'autre de 10m² offrent intimité et rangements grâce à un dressing et un placard. Une salle d'eau moderne complète le tout, et une cave de 5m² ajoute un espace de stockage supplémentaire. Le logement est habitable sans travaux, prêt à vous accueillir immédiatement.Le quartier bénéficie d'un cadre de vie agréable, à quelques minutes à pied du parc Place du Gour de l'Arche, parfait pour des balades en plein air. Les familles apprécieront la proximité des établissements scolaires : maternelle, collège et lycée accessibles en moins de dix minutes de marche. Côté praticité, les arrêts de bus Beaupuy (lignes A et e1) se trouvent à quelques mètres, assurant un accès facile aux transports en commun. Un environnement paisible et bien desservi fait de cet appartement une opportunité rare à Périgueux.

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Total : 142 120
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 35 200
Valeur du bien : 134 200
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 673€/mois
Loyer annuel estimé : 8078€/an
Fourchette totale : 533€ - 850€/mois
Fourchette annuelle : 6393€ - 10206€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 810,6 €/m²
Basé sur :482 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 363
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-31 363 (-24.1%)
Marge achat-revente :-11 757€ (-9.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :704,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :9,47€/mois
Taux d'assurance : 0.08% par an
Total mensualité : 714,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 273,44
Coût de l'assurance :2 842,40
Taxe foncière : 807,78€/an
Soit par mois : 67,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 673,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 781,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 200(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 100
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 673 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 078 €/an
Calcul : 673 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 785 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 120 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 114 €/an
Calcul : 9 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 808 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 906
Revenus locatifs : +8 078
Charges déductibles : -40 906
Résultat foncier Année 1 : -32 828(Déficit de 32 828 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 428
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 706 €/an
Revenus locatifs : +8 078
Charges déductibles : -5 706
Résultat foncier Années 2+ : 2 372 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11428.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 07840 9114 789-32 83321 400 €11 433 €11 433 €
28 2395 5844 6622 656--8 777 €
38 4045 4524 5312 952--5 826 €
48 5725 3164 3953 256--2 570 €
58 7445 1764 2543 568---
68 9195 0304 1093 888---
79 0974 8803 9584 217---
89 2794 7243 8024 555---
99 4644 5633 6414 902---
109 6544 3963 4755 258---
119 8474 2233 3025 623---
1210 0444 0453 1235 999---
1310 2453 8602 9396 384---
1410 4503 6692 7486 780---
1510 6593 4712 5507 187---
1610 8723 2672 3457 605---
1711 0893 0552 1348 034---
1811 3112 8361 9158 475---
1911 5372 6101 6888 927---
2011 7682 3751 4549 393---
2112 0032 1331 2119 870---
2212 2431 88296010 361---
2312 4881 62270110 866---
2412 7381 35443211 384---
2512 9931 07615411 917---
TOTAL258 735127 51069 273131 22521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 225
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 078 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 696 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 696-6 420+8 116
2+1 6960+1 696
3+1 6960+1 696
4+1 6960+1 696
5+1 696+299+1 397
6+1 696+1 166+530
7+1 696+1 265+431
8+1 696+1 366+330
9+1 696+1 471+225
10+1 696+1 577+119
11+1 696+1 687+9
12+1 696+1 800-104
13+1 696+1 915-219
14+1 696+2 034-338
15+1 696+2 156-460
16+1 696+2 281-585
17+1 696+2 410-714
18+1 696+2 542-846
19+1 696+2 678-982
20+1 696+2 818-1 122
21+1 696+2 961-1 265
22+1 696+3 108-1 412
23+1 696+3 260-1 564
24+1 696+3 415-1 719
25+1 696+3 575-1 879
Total+42 400+39 367+3 033
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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