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Appartement 4 pièces 166 m²

Bien expiré
VilleLens (62)
Surface166m²
Coût Total237 470€
Loyer Annuel19 845€
Rentabilité8.36%
Cashflow/mois+238€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 215 250 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 1 296,69 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 166 m²

Grand plateau brut de 166 m² viabilisé Idéalement situé à seulement 5 minutes à pied du centre-ville de Lens. Tous les commerces dans la rue

Il se trouve au 1er étage d’une petite résidence calme de 5 logements. L’ensemble de l’immeuble (parties communes comprises) est en cours de réhabilitation. La toiture est neuve.

Charges de copro faibles

L’appartement est vendu en plateau brut viabilisé : arrivée d’eau avec PE25, colonne enedis neuve et compteur linky neuf, évacuations en attente pour cuisine et salle de bain, porte d’entrée installée.

Un devis complet a déjà été établi par notre maître d’œuvre qui pourra s’occuper de toute la réhabilitation du logement : changement des menuiseries, isolation, électricité, plomberie, sols, peinture, cuisine, salle de bain, etc. Le détail du devis est disponible sur demande.

Surface : 166 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Lens
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62300
Coordonnées : 50.432228, 2.841003
Total : 237 470€
Prix d'acquisition : 215 250€
Travaux : 5 000€
Valeur du bien : 220 250€
Frais de notaire : 17 220€
Coût estimé : 17 220€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 9.96€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1654€/mois
Loyer annuel estimé : 19845€/an
Fourchette totale : 1351€ - 2024€/mois
Fourchette annuelle : 16214€ - 24290€/an
Rentabilité brute :8.36%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 10.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 181,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :69,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 250,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 890,90€
Coût de l'assurance :20 778,62€
Taxe foncière : 1 984,50€/an
Soit par mois : 165,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 653,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 415,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :237,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau pour 166 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec tous les éléments nécessaires (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection complète du salon : revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: environ 60 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - sol et murs en très mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique pour 166 m²
Raison: DPE F - Appartement - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE F - Appartement - Assurer le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 000 €(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 654 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 845 €/an
Calcul : 1 654 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 066 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 470 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 831 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 881 €
Revenus locatifs : +19 845 €
Charges déductibles : -15 881 €
Résultat foncier Année 1 : 3 964 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 881 €/an
Revenus locatifs : +19 845 €
Charges déductibles : -10 881 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 964 €/an
Prix d'achat du bien : 215 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 913 €(65% de 215 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 088 €/an
Calcul : 139 913 € × 3,636% = 5 088 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 845 €15 889 €8 073 €3 956 €---
220 242 €10 676 €7 860 €9 566 €---
320 647 €10 455 €7 639 €10 192 €---
421 060 €10 227 €7 411 €10 833 €---
521 481 €9 990 €7 175 €11 491 €---
621 911 €9 746 €6 930 €12 165 €---
722 349 €9 493 €6 677 €12 856 €---
822 796 €9 231 €6 415 €13 565 €---
923 252 €8 959 €6 144 €14 292 €---
1023 717 €8 679 €5 863 €15 038 €---
1124 191 €8 388 €5 573 €15 803 €---
1224 675 €8 088 €5 272 €16 587 €---
1325 168 €7 777 €4 961 €17 392 €---
1425 672 €7 455 €4 639 €18 217 €---
1526 185 €7 121 €4 306 €19 064 €---
1626 709 €6 776 €3 961 €19 932 €---
1727 243 €6 419 €3 604 €20 823 €---
1827 788 €6 050 €3 234 €21 738 €---
1928 344 €5 668 €2 852 €22 676 €---
2028 910 €5 272 €2 456 €23 638 €---
2129 489 €4 863 €2 047 €24 626 €---
2230 078 €4 439 €1 623 €25 640 €---
2330 680 €4 000 €1 184 €26 680 €---
2431 294 €3 546 €730 €27 748 €---
2531 920 €3 076 €261 €28 843 €---
TOTAL635 643 €192 282 €116 891 €443 360 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 443 360 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 845 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 167 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 167 €+1 187 €+2 980 €
2+4 167 €+2 870 €+1 297 €
3+4 167 €+3 057 €+1 110 €
4+4 167 €+3 250 €+917 €
5+4 167 €+3 447 €+720 €
6+4 167 €+3 649 €+518 €
7+4 167 €+3 857 €+310 €
8+4 167 €+4 070 €+97 €
9+4 167 €+4 288 €-121 €
10+4 167 €+4 511 €-344 €
11+4 167 €+4 741 €-574 €
12+4 167 €+4 976 €-809 €
13+4 167 €+5 218 €-1 051 €
14+4 167 €+5 465 €-1 298 €
15+4 167 €+5 719 €-1 552 €
16+4 167 €+5 980 €-1 813 €
17+4 167 €+6 247 €-2 080 €
18+4 167 €+6 521 €-2 354 €
19+4 167 €+6 803 €-2 636 €
20+4 167 €+7 092 €-2 925 €
21+4 167 €+7 388 €-3 221 €
22+4 167 €+7 692 €-3 525 €
23+4 167 €+8 004 €-3 837 €
24+4 167 €+8 324 €-4 157 €
25+4 167 €+8 653 €-4 486 €
Total+104 175 €+133 008 €+-28 833 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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