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Maison à vendre

VillePontoise (95)
Surface196m²
Coût Total509 360€
Loyer Annuel36 491€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois+30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 420 000 €
Surface : 196 m²
Prix au m² : 2 142,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin

PONTOISE - SAINT JEAN - Découvrez cette maison au charme unique dans un quartier recherché, vous offrant une entrée, une belle cuisine indépendante, un espace de vie spacieux et lumineux avec séjour et salle à manger donnant sur un superbe jardin. A l'étage vous y trouverez 3 belles chambres, un bureau, ainsi qu'une salle de bains et une salle d'eau. Au dernier niveau combles aménagés en une pièce supplémentaire. Des espaces de rangements et un garage viennent compléter ce bien unique sur le marché ! DPE: En cours.

Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95300
Coordonnées : 49.053204, 2.085791
Total : 509 360€
Prix d'acquisition : 420 000€
Travaux : 55 760€
Valeur du bien : 475 760€
Frais de notaire : 33 600€
Coût estimé : 33 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 196m²
Loyer prédit : 15.51€/m²/mois
Fourchette : 12.15€ - 19.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 3041€/mois
Loyer annuel estimé : 36491€/an
Fourchette totale : 2381€ - 3884€/mois
Fourchette annuelle : 28568€ - 46612€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 673,47 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :720 000 €
Prix d'achat :420 000 €
Décote à l'achat :-300 000€ (-41.7%)
Marge achat-revente :210 640€ (29.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :509 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 558,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :148,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 706,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :258 093,66€
Coût de l'assurance :44 569,00€
Taxe foncière : 3 649,12€/an
Soit par mois : 304,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 040,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 010,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :30,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 196 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 196 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 760 €(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 760€
    Isolation toiture/combles: 196 m² × 60€/m² = 11760€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontoise (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 041 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 491 €/an
Calcul : 3 041 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 756 €/an
Base de calcul : Emprunt de 509 360 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 783 €/an
Calcul : 149 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 649 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 948 €
Revenus locatifs : +36 491 €
Charges déductibles : -78 948 €
Résultat foncier Année 1 : -42 457 €(Déficit de 42 457 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 057 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 188 €/an
Revenus locatifs : +36 491 €
Charges déductibles : -23 188 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 303 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21056.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 420 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 273 000 €(65% de 420 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 927 €/an
Calcul : 273 000 € × 3,636% = 9 927 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 491 €78 964 €17 773 €-42 473 €21 400 €21 073 €21 073 €
237 221 €22 741 €17 309 €14 480 €--6 593 €
337 965 €22 260 €16 829 €15 705 €---
438 725 €21 763 €16 331 €16 962 €---
539 499 €21 247 €15 815 €18 252 €---
640 289 €20 713 €15 282 €19 576 €---
741 095 €20 160 €14 728 €20 935 €---
841 917 €19 587 €14 155 €22 330 €---
942 755 €18 994 €13 562 €23 761 €---
1043 610 €18 379 €12 947 €25 231 €---
1144 483 €17 742 €12 310 €26 740 €---
1245 372 €17 083 €11 651 €28 290 €---
1346 280 €16 399 €10 967 €29 880 €---
1447 205 €15 691 €10 259 €31 514 €---
1548 149 €14 958 €9 526 €33 191 €---
1649 112 €14 198 €8 767 €34 914 €---
1750 095 €13 412 €7 980 €36 683 €---
1851 096 €12 597 €7 165 €38 500 €---
1952 118 €11 752 €6 320 €40 366 €---
2053 161 €10 878 €5 446 €42 283 €---
2154 224 €9 972 €4 540 €44 252 €---
2255 308 €9 033 €3 601 €46 275 €---
2356 415 €8 061 €2 629 €48 354 €---
2457 543 €7 054 €1 622 €50 489 €---
2558 694 €6 011 €579 €52 683 €---
TOTAL1 168 824 €449 651 €258 094 €719 173 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 719 173 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 491 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 663 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 663 €-6 420 €+14 083 €
2+7 663 €0 €+7 663 €
3+7 663 €+2 734 €+4 929 €
4+7 663 €+5 089 €+2 574 €
5+7 663 €+5 476 €+2 187 €
6+7 663 €+5 873 €+1 790 €
7+7 663 €+6 280 €+1 383 €
8+7 663 €+6 699 €+964 €
9+7 663 €+7 128 €+535 €
10+7 663 €+7 569 €+94 €
11+7 663 €+8 022 €-359 €
12+7 663 €+8 487 €-824 €
13+7 663 €+8 964 €-1 301 €
14+7 663 €+9 454 €-1 791 €
15+7 663 €+9 957 €-2 294 €
16+7 663 €+10 474 €-2 811 €
17+7 663 €+11 005 €-3 342 €
18+7 663 €+11 550 €-3 887 €
19+7 663 €+12 110 €-4 447 €
20+7 663 €+12 685 €-5 022 €
21+7 663 €+13 276 €-5 613 €
22+7 663 €+13 883 €-6 220 €
23+7 663 €+14 506 €-6 843 €
24+7 663 €+15 147 €-7 484 €
25+7 663 €+15 805 €-8 142 €
Total+191 575 €+215 752 €+-24 177 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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