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Détails du bien

Bien expiré
VilleMarignane (13)
Surface68m²
Coût Total153 332€
Loyer Annuel10 777€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois-94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 900 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 616,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Locataire en place jusqu'en décembre 2027, loyer perçu 700 euros hors charges et 100 euros de charges. Appartement T4 comprenant grand salon, cuisine ouverte avec espace loggia, 3 chambres, salle de bain, wc indépendant. Ce bien dispose également d'une cave privative et d'un balcon.

Ville : Marignane
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13700
Total : 153 332€
Prix d'acquisition : 109 900€
Travaux : 34 640€
Valeur du bien : 144 540€
Frais de notaire : 8 792€
Coût estimé : 8 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 13.21€/m²/mois
Fourchette : 10.74€ - 16.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 898€/mois
Loyer annuel estimé : 10777€/an
Fourchette totale : 731€ - 1104€/mois
Fourchette annuelle : 8768€ - 13247€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 332€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :757,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :44,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 802,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 003,04€
Coût de l'assurance :13 416,55€
Taxe foncière : 1 077,69€/an
Soit par mois : 89,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 898,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 992,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien des joints de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais peut être amélioré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 40 m²
Raison: État 2.5/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement important

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 640 €(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 800€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:480€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 80€/m² = 480€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:1 600€
    Peinture salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marignane (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux de chauffage et menuiseries). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 898 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 777 €/an
Calcul : 898 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 117 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 332 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 078 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 571 €
Revenus locatifs : +10 777 €
Charges déductibles : -42 571 €
Résultat foncier Année 1 : -31 794 €(Déficit de 31 794 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 394 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 931 €/an
Revenus locatifs : +10 777 €
Charges déductibles : -7 931 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 846 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10393.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 435 €(65% de 109 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 598 €/an
Calcul : 71 435 € × 3,636% = 2 598 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 777 €42 576 €5 121 €-31 799 €21 400 €10 399 €10 399 €
210 992 €7 799 €4 985 €3 193 €--7 206 €
311 212 €7 658 €4 844 €3 554 €--3 652 €
411 437 €7 513 €4 698 €3 924 €---
511 665 €7 362 €4 547 €4 304 €---
611 899 €7 206 €4 391 €4 693 €---
712 137 €7 044 €4 230 €5 092 €---
812 379 €6 877 €4 063 €5 502 €---
912 627 €6 705 €3 890 €5 922 €---
1012 879 €6 526 €3 712 €6 353 €---
1113 137 €6 341 €3 527 €6 796 €---
1213 400 €6 150 €3 336 €7 250 €---
1313 668 €5 952 €3 138 €7 715 €---
1413 941 €5 748 €2 934 €8 193 €---
1514 220 €5 537 €2 722 €8 683 €---
1614 504 €5 318 €2 503 €9 186 €---
1714 794 €5 092 €2 277 €9 703 €---
1815 090 €4 858 €2 043 €10 233 €---
1915 392 €4 616 €1 801 €10 776 €---
2015 700 €4 365 €1 551 €11 335 €---
2116 014 €4 106 €1 292 €11 908 €---
2216 334 €3 839 €1 024 €12 496 €---
2316 661 €3 562 €747 €13 099 €---
2416 994 €3 275 €461 €13 719 €---
2517 334 €2 979 €164 €14 355 €---
TOTAL345 188 €179 002 €74 003 €166 186 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 186 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 777 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 263 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 263 €-6 420 €+8 683 €
2+2 263 €0 €+2 263 €
3+2 263 €0 €+2 263 €
4+2 263 €+82 €+2 181 €
5+2 263 €+1 291 €+972 €
6+2 263 €+1 408 €+855 €
7+2 263 €+1 528 €+735 €
8+2 263 €+1 651 €+612 €
9+2 263 €+1 777 €+486 €
10+2 263 €+1 906 €+357 €
11+2 263 €+2 039 €+224 €
12+2 263 €+2 175 €+88 €
13+2 263 €+2 315 €-52 €
14+2 263 €+2 458 €-195 €
15+2 263 €+2 605 €-342 €
16+2 263 €+2 756 €-493 €
17+2 263 €+2 911 €-648 €
18+2 263 €+3 070 €-807 €
19+2 263 €+3 233 €-970 €
20+2 263 €+3 400 €-1 137 €
21+2 263 €+3 572 €-1 309 €
22+2 263 €+3 749 €-1 486 €
23+2 263 €+3 930 €-1 667 €
24+2 263 €+4 116 €-1 853 €
25+2 263 €+4 307 €-2 044 €
Total+56 575 €+49 856 €+6 719 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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