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Maison 6 pièces 212 m²

Bien expiré
VilleUzerche (19)
Surface212m²
Coût Total263 100€
Loyer Annuel16 706€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 000 €
Surface : 212 m²
Prix au m² : 773,58 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 6 pièces de 212 m² à Uzerche

Cette maison bourgeoise de ville à Uzerche offre environ 212 m2 habitables répartis sur 6 pièces, avec un agréable jardin d'environ 410 m2, le tout sur deux niveaux.

À proximité, les familles apprécieront la présence du groupe scolaire des Buges, une école primaire située à environ 400 m. Pour les moments de détente en extérieur, le square du 19 Mars 1952 se trouve à environ 800 m, offrant un espace vert accessible à pied.

Travaux de rafraichissement à prévoir.

Caractéristiques techniques

  • DPE : E
  • Mode de chauffage : Fioul
  • Eau chaude : électrique

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (***)

Intéressés ? Contactez Zefir pour visiter ce bien. Référence annonce : f67a4d42-72e3-4b01-81d8-8cb9d2 Date de réalisation du diagnostic : 24/04/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Uzerche
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19140
Coordonnées : 45.398300, 1.564647
Total : 263 100€
Prix d'acquisition : 164 000€
Travaux : 85 980€
Valeur du bien : 249 980€
Frais de notaire : 13 120€
Coût estimé : 13 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 212m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1392€/mois
Loyer annuel estimé : 16706€/an
Fourchette totale : 1093€ - 1773€/mois
Fourchette annuelle : 13115€ - 21280€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 283,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :74,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 358,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 955,78€
Coût de l'assurance :22 363,50€
Taxe foncière : 1 670,59€/an
Soit par mois : 139,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 392,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 497,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 212 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (212 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative du confort et de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 980 €(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:8 480€
    Isolation combles: 212 m² × 40€/m² = 8480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Uzerche (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 706 €/an
Calcul : 1 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 466 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 895 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 671 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 011 €
Revenus locatifs : +16 706 €
Charges déductibles : -97 011 €
Résultat foncier Année 1 : -80 305 €(Déficit de 80 305 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 905 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 031 €/an
Revenus locatifs : +16 706 €
Charges déductibles : -11 031 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 675 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58905.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 600 €(65% de 164 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 876 €/an
Calcul : 106 600 € × 3,636% = 3 876 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 706 €97 019 €8 474 €-80 313 €21 400 €58 913 €58 913 €
217 040 €10 810 €8 245 €6 230 €--52 683 €
317 381 €10 573 €8 008 €6 808 €--45 876 €
417 728 €10 328 €7 763 €7 400 €--38 476 €
518 083 €10 076 €7 511 €8 007 €--30 469 €
618 445 €9 815 €7 249 €8 630 €--21 839 €
718 814 €9 545 €6 980 €9 269 €--12 570 €
819 190 €9 266 €6 701 €9 924 €--2 646 €
919 574 €8 978 €6 413 €10 595 €---
1019 965 €8 681 €6 116 €11 284 €---
1120 364 €8 373 €5 808 €11 991 €---
1220 772 €8 056 €5 491 €12 716 €---
1321 187 €7 728 €5 163 €13 459 €---
1421 611 €7 389 €4 824 €14 222 €---
1522 043 €7 039 €4 474 €15 004 €---
1622 484 €6 677 €4 112 €15 807 €---
1722 934 €6 304 €3 739 €16 630 €---
1823 392 €5 918 €3 353 €17 474 €---
1923 860 €5 519 €2 954 €18 341 €---
2024 337 €5 107 €2 542 €19 230 €---
2124 824 €4 682 €2 116 €20 143 €---
2225 321 €4 242 €1 677 €21 079 €---
2325 827 €3 788 €1 223 €22 039 €---
2426 343 €3 318 €753 €23 025 €---
2526 870 €2 834 €269 €24 037 €---
TOTAL535 094 €272 064 €121 956 €263 030 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 030 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 706 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 508 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 508 €-6 420 €+9 928 €
2+3 508 €0 €+3 508 €
3+3 508 €0 €+3 508 €
4+3 508 €0 €+3 508 €
5+3 508 €0 €+3 508 €
6+3 508 €0 €+3 508 €
7+3 508 €0 €+3 508 €
8+3 508 €0 €+3 508 €
9+3 508 €+2 385 €+1 123 €
10+3 508 €+3 385 €+123 €
11+3 508 €+3 597 €-89 €
12+3 508 €+3 815 €-307 €
13+3 508 €+4 038 €-530 €
14+3 508 €+4 267 €-759 €
15+3 508 €+4 501 €-993 €
16+3 508 €+4 742 €-1 234 €
17+3 508 €+4 989 €-1 481 €
18+3 508 €+5 242 €-1 734 €
19+3 508 €+5 502 €-1 994 €
20+3 508 €+5 769 €-2 261 €
21+3 508 €+6 043 €-2 535 €
22+3 508 €+6 324 €-2 816 €
23+3 508 €+6 612 €-3 104 €
24+3 508 €+6 908 €-3 400 €
25+3 508 €+7 211 €-3 703 €
Total+87 700 €+78 909 €+8 791 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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