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Appartement à Luxeuil-les-Bains

Bien expiré
VilleLuxeuil-les-Bains (70)
Surface62m²
Coût Total101 140€
Loyer Annuel5 209€
Rentabilité5.15%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 80 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 290,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 62 m² avec ascenseur Il comprend : une entrée, séjour (avec balcon), 1 cuisine, 2 chambres, 1 salle de bains avec WC. Il bénéficie également d'un garage, d’une place de stationnement privative et d'une cave.

Ville : Luxeuil-les-Bains
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70300
Coordonnées : 47.811570, 6.379520
Total : 101 140€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 14 740€
Valeur du bien : 94 740€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 434€/mois
Loyer annuel estimé : 5209€/an
Fourchette totale : 328€ - 575€/mois
Fourchette annuelle : 3933€ - 6899€/an
Rentabilité brute :5.15%
Fourchette de rentabilité :3.89% - 6.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :870,59 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 977 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :+26 023€ (+48.2%)
Marge achat-revente :-47 163€ (-87.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :501,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :29,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 530,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 298,59€
Coût de l'assurance :8 849,75€
Taxe foncière : 520,93€/an
Soit par mois : 43,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 434,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 574,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - papier peint ancien nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 740 €(238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€
  • Chambres - Peinture:720€
    Rafraîchissement peinture 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€
  • Salle de bain:300€
    Peinture murs et plafonds salle de bain 6 m²: 50€/m² × 6 = 300€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Luxeuil-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 434 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 209 €/an
Calcul : 434 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 405 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 140 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 354 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 521 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 020 €
Revenus locatifs : +5 209 €
Charges déductibles : -19 020 €
Résultat foncier Année 1 : -13 811 €(Déficit de 13 811 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 111 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 280 €/an
Revenus locatifs : +5 209 €
Charges déductibles : -4 280 €
Résultat foncier Années 2+ : 929 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3110.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 209 €19 023 €3 408 €-13 814 €10 700 €3 114 €3 114 €
25 313 €4 193 €3 318 €1 121 €--1 993 €
35 420 €4 099 €3 224 €1 320 €--673 €
45 528 €4 003 €3 128 €1 526 €---
55 639 €3 903 €3 028 €1 736 €---
65 751 €3 799 €2 924 €1 953 €---
75 867 €3 692 €2 817 €2 175 €---
85 984 €3 581 €2 706 €2 403 €---
96 104 €3 466 €2 591 €2 637 €---
106 226 €3 348 €2 473 €2 878 €---
116 350 €3 225 €2 350 €3 125 €---
126 477 €3 098 €2 223 €3 379 €---
136 607 €2 966 €2 091 €3 640 €---
146 739 €2 830 €1 955 €3 908 €---
156 874 €2 690 €1 815 €4 184 €---
167 011 €2 544 €1 669 €4 467 €---
177 151 €2 393 €1 518 €4 758 €---
187 294 €2 238 €1 363 €5 057 €---
197 440 €2 076 €1 201 €5 364 €---
207 589 €1 910 €1 035 €5 679 €---
217 741 €1 737 €862 €6 004 €---
227 896 €1 558 €683 €6 337 €---
238 053 €1 374 €499 €6 680 €---
248 215 €1 182 €307 €7 032 €---
258 379 €985 €110 €7 394 €---
TOTAL166 855 €85 912 €49 299 €80 944 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 944 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 209 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 094 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 094 €-3 210 €+4 304 €
2+1 094 €0 €+1 094 €
3+1 094 €0 €+1 094 €
4+1 094 €+256 €+838 €
5+1 094 €+521 €+573 €
6+1 094 €+586 €+508 €
7+1 094 €+652 €+442 €
8+1 094 €+721 €+373 €
9+1 094 €+791 €+303 €
10+1 094 €+863 €+231 €
11+1 094 €+938 €+156 €
12+1 094 €+1 014 €+80 €
13+1 094 €+1 092 €+2 €
14+1 094 €+1 173 €-79 €
15+1 094 €+1 255 €-161 €
16+1 094 €+1 340 €-246 €
17+1 094 €+1 427 €-333 €
18+1 094 €+1 517 €-423 €
19+1 094 €+1 609 €-515 €
20+1 094 €+1 704 €-610 €
21+1 094 €+1 801 €-707 €
22+1 094 €+1 901 €-807 €
23+1 094 €+2 004 €-910 €
24+1 094 €+2 110 €-1 016 €
25+1 094 €+2 218 €-1 124 €
Total+27 350 €+24 283 €+3 067 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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