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Appartement à vendre

VilleSaint-Uze (26)
Surface47.68m²
Coût Total75 720€
Loyer Annuel5 850€
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 59 000 €
Surface : 47.68 m²
Prix au m² : 1 237,42 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, RDC, Cave, 1 chambre

Idéal investisseur !! Au coeur du village, appartement de 47m² situé au 1er étage d'une petite copropriété (syndic bénévole). il comprend une pièce de vie, un cellier, une chambre, une salle d'eau et wc. Il est vendu entièrement meublé et prêt à être loué. Faibles charges de copropriété.

Ville : Saint-Uze
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26240
Coordonnées : 45.183644, 4.862510
Total : 75 720€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 71 000€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.68m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.30€ - 12.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 487€/mois
Loyer annuel estimé : 5850€/an
Fourchette totale : 396€ - 601€/mois
Fourchette annuelle : 4748€ - 7207€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 243,42 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :59 286 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-286€ (-0.5%)
Marge achat-revente :-16 434€ (-27.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :380,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :30,29€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 410,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 367,47€
Coût de l'assurance :9 086,40€
Taxe foncière : 585,00€/an
Soit par mois : 48,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 3,08€/mois
Soit par an : 37,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 487,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 462,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47.68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état général mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec peinture légèrement écaillée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(252 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Uze (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 487 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 850 €/an
Calcul : 487 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 640 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 720 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 585 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 37 €/an
Calcul : 3 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 625 €
Revenus locatifs : +5 850 €
Charges déductibles : -15 625 €
Résultat foncier Année 1 : -9 775 €(Déficit de 9 775 €)
Imputable sur revenu global : 9 775 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 625 €/an
Revenus locatifs : +5 850 €
Charges déductibles : -3 625 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 225 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 850 €15 627 €2 642 €-9 778 €9 778 €--
25 967 €3 559 €2 573 €2 408 €---
36 086 €3 487 €2 502 €2 599 €---
46 208 €3 413 €2 428 €2 795 €---
56 332 €3 337 €2 351 €2 996 €---
66 459 €3 257 €2 272 €3 202 €---
76 588 €3 175 €2 189 €3 413 €---
86 720 €3 090 €2 104 €3 630 €---
96 854 €3 002 €2 016 €3 853 €---
106 991 €2 910 €1 925 €4 081 €---
117 131 €2 815 €1 830 €4 316 €---
127 274 €2 717 €1 732 €4 556 €---
137 419 €2 616 €1 630 €4 803 €---
147 568 €2 511 €1 525 €5 057 €---
157 719 €2 402 €1 416 €5 317 €---
167 873 €2 289 €1 303 €5 585 €---
178 031 €2 172 €1 186 €5 859 €---
188 191 €2 051 €1 065 €6 141 €---
198 355 €1 925 €940 €6 430 €---
208 522 €1 795 €810 €6 727 €---
218 693 €1 660 €675 €7 032 €---
228 867 €1 521 €535 €7 346 €---
239 044 €1 376 €391 €7 668 €---
249 225 €1 227 €241 €7 998 €---
259 409 €1 072 €86 €8 338 €---
TOTAL187 376 €75 004 €38 367 €112 372 €9 778 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 933 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 372 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 850 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 228 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 228 €-2 933 €+4 161 €
2+1 228 €+723 €+505 €
3+1 228 €+780 €+448 €
4+1 228 €+838 €+390 €
5+1 228 €+899 €+329 €
6+1 228 €+961 €+267 €
7+1 228 €+1 024 €+204 €
8+1 228 €+1 089 €+139 €
9+1 228 €+1 156 €+72 €
10+1 228 €+1 224 €+4 €
11+1 228 €+1 295 €-67 €
12+1 228 €+1 367 €-139 €
13+1 228 €+1 441 €-213 €
14+1 228 €+1 517 €-289 €
15+1 228 €+1 595 €-367 €
16+1 228 €+1 675 €-447 €
17+1 228 €+1 758 €-530 €
18+1 228 €+1 842 €-614 €
19+1 228 €+1 929 €-701 €
20+1 228 €+2 018 €-790 €
21+1 228 €+2 110 €-882 €
22+1 228 €+2 204 €-976 €
23+1 228 €+2 300 €-1 072 €
24+1 228 €+2 399 €-1 171 €
25+1 228 €+2 501 €-1 273 €
Total+30 700 €+33 712 €+-3 012 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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