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Appartement Le Pontet 4 pièces 67 m2

Bien expiré
VillePontet (84)
Surface67m²
Coût Total113 540€
Loyer Annuel8 407€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 074,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Le réseau LAFORET Immobilier vous propose sur la commune du PONTET A 5 min d'Avignon, au 1er étage d'une résidence calme. T4 de 67 m2, lumineux et entièrement rafraîchi. 3 chambres spacieuses, grand séjour, cuisine équipée, salle de bains, balcon, fenêtres PVC double vitrage. Cave + parking extérieur gratuit. Loyer potentiel : 700 euros/mois rentabilité brute 11,7 %, nette 4,5 %. Parfait pour investisseur ou primo-accédant. Visite rapide possible. Contactez-moi pour dossier complet. Le réseau LAFORET vous accompagne sur toutes les étapes : de la visite, compromis, acte authentique, jusqu'à la remise des clefs. Notre savoir-faire LAFORET : Estimation - Achat - Vente - Location - Gestion locative Valery TOULET (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 884 909 086 - Avignon.

Ville : Pontet
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84130
Total : 113 540€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 35 780€
Valeur du bien : 107 780€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 8.68€ - 12.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 701€/mois
Loyer annuel estimé : 8407€/an
Fourchette totale : 582€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 6982€ - 10122€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :564,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :33,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 597,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 888,29€
Coût de l'assurance :9 934,75€
Taxe foncière : 840,67€/an
Soit par mois : 70,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 700,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 667,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :32,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 780 €(534 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 500€
    Peinture et petits travaux cosmétiques: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 500€
    Peinture et petits travaux cosmétiques: 1 salon complet × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontet (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 701 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 407 €/an
Calcul : 701 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 856 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 540 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 841 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 874 €
Revenus locatifs : +8 407 €
Charges déductibles : -40 874 €
Résultat foncier Année 1 : -32 468 €(Déficit de 32 468 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 068 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 094 €/an
Revenus locatifs : +8 407 €
Charges déductibles : -5 094 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 312 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11067.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 407 €40 878 €3 860 €-32 471 €21 400 €11 071 €11 071 €
28 575 €4 996 €3 758 €3 579 €--7 493 €
38 746 €4 891 €3 653 €3 856 €--3 637 €
48 921 €4 781 €3 543 €4 140 €---
59 100 €4 668 €3 430 €4 431 €---
69 282 €4 552 €3 313 €4 730 €---
79 467 €4 430 €3 192 €5 037 €---
89 657 €4 305 €3 067 €5 351 €---
99 850 €4 176 €2 937 €5 674 €---
1010 047 €4 041 €2 803 €6 005 €---
1110 248 €3 902 €2 664 €6 345 €---
1210 453 €3 759 €2 521 €6 694 €---
1310 662 €3 610 €2 372 €7 052 €---
1410 875 €3 456 €2 218 €7 419 €---
1511 093 €3 297 €2 059 €7 796 €---
1611 314 €3 132 €1 894 €8 183 €---
1711 541 €2 961 €1 723 €8 579 €---
1811 771 €2 785 €1 546 €8 987 €---
1912 007 €2 602 €1 364 €9 405 €---
2012 247 €2 413 €1 174 €9 834 €---
2112 492 €2 217 €979 €10 275 €---
2212 742 €2 014 €776 €10 728 €---
2312 997 €1 804 €566 €11 192 €---
2413 257 €1 587 €349 €11 669 €---
2513 522 €1 363 €125 €12 159 €---
TOTAL269 270 €122 620 €55 888 €146 650 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 650 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 407 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 765 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 765 €-6 420 €+8 185 €
2+1 765 €0 €+1 765 €
3+1 765 €0 €+1 765 €
4+1 765 €+151 €+1 614 €
5+1 765 €+1 329 €+436 €
6+1 765 €+1 419 €+346 €
7+1 765 €+1 511 €+254 €
8+1 765 €+1 605 €+160 €
9+1 765 €+1 702 €+63 €
10+1 765 €+1 802 €-37 €
11+1 765 €+1 904 €-139 €
12+1 765 €+2 008 €-243 €
13+1 765 €+2 116 €-351 €
14+1 765 €+2 226 €-461 €
15+1 765 €+2 339 €-574 €
16+1 765 €+2 455 €-690 €
17+1 765 €+2 574 €-809 €
18+1 765 €+2 696 €-931 €
19+1 765 €+2 822 €-1 057 €
20+1 765 €+2 950 €-1 185 €
21+1 765 €+3 083 €-1 318 €
22+1 765 €+3 218 €-1 453 €
23+1 765 €+3 358 €-1 593 €
24+1 765 €+3 501 €-1 736 €
25+1 765 €+3 648 €-1 883 €
Total+44 125 €+43 995 €+130 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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