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Maison de ville

VilleVivonne (86)
Surface90m²
Coût Total116 460€
Loyer Annuel8 234€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 52 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 577,78 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville - MAISON DE VILLE A VENDRE A rénover entièrement environ 90 m² courette plein centre de vivonne permis accepté être habitué au travaux beau potentiel

Ville : Vivonne
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86370
Coordonnées : 46.426450, 0.258770
Total : 116 460€
Prix d'acquisition : 52 000€
Travaux : 60 300€
Valeur du bien : 112 300€
Frais de notaire : 4 160€
Coût estimé : 4 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 686€/mois
Loyer annuel estimé : 8234€/an
Fourchette totale : 552€ - 852€/mois
Fourchette annuelle : 6629€ - 10228€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 8.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 466,67 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 000 €
Prix d'achat :52 000 €
Décote à l'achat :-80 000€ (-60.6%)
Marge achat-revente :15 540€ (11.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :568,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 602,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 167,90€
Coût de l'assurance :10 190,25€
Taxe foncière : 823,42€/an
Soit par mois : 68,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 686,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 671,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 1/5 - Chambre en mauvais état avec murs fissurés
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs abîmés et peinture dans le hall d'entrée
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 - Hall d'entrée avec murs abîmés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 300 €(670 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 200€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambre (10 m²): 10 m² × 450€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:600€
    Peinture hall d'entrée: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Vivonne. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 234 €/an
Calcul : 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 759 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 460 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 823 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 290 €
Revenus locatifs : +8 234 €
Charges déductibles : -65 290 €
Résultat foncier Année 1 : -57 056 €(Déficit de 57 056 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 656 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 990 €/an
Revenus locatifs : +8 234 €
Charges déductibles : -4 990 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 244 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35655.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800 €(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 234 €65 294 €3 763 €-57 059 €21 400 €35 659 €35 659 €
28 399 €4 892 €3 661 €3 507 €--32 152 €
38 567 €4 787 €3 556 €3 780 €--28 373 €
48 738 €4 678 €3 447 €4 060 €--24 313 €
58 913 €4 566 €3 335 €4 347 €--19 966 €
69 091 €4 450 €3 219 €4 641 €--15 325 €
79 273 €4 331 €3 100 €4 942 €--10 383 €
89 459 €4 207 €2 976 €5 251 €--5 132 €
99 648 €4 079 €2 848 €5 568 €---
109 841 €3 947 €2 716 €5 893 €---
1110 037 €3 811 €2 580 €6 227 €---
1210 238 €3 670 €2 439 €6 568 €---
1310 443 €3 524 €2 293 €6 919 €---
1410 652 €3 374 €2 143 €7 278 €---
1510 865 €3 219 €1 988 €7 646 €---
1611 082 €3 058 €1 827 €8 024 €---
1711 304 €2 892 €1 661 €8 412 €---
1811 530 €2 721 €1 490 €8 809 €---
1911 761 €2 544 €1 313 €9 217 €---
2011 996 €2 361 €1 130 €9 635 €---
2112 236 €2 172 €940 €10 064 €---
2212 480 €1 976 €745 €10 504 €---
2312 730 €1 774 €543 €10 956 €---
2412 985 €1 566 €335 €11 419 €---
2513 244 €1 350 €119 €11 894 €---
TOTAL263 745 €145 244 €54 168 €118 501 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 501 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 234 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 729 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 729 €-6 420 €+8 149 €
2+1 729 €0 €+1 729 €
3+1 729 €0 €+1 729 €
4+1 729 €0 €+1 729 €
5+1 729 €0 €+1 729 €
6+1 729 €0 €+1 729 €
7+1 729 €0 €+1 729 €
8+1 729 €0 €+1 729 €
9+1 729 €+131 €+1 598 €
10+1 729 €+1 768 €-39 €
11+1 729 €+1 868 €-139 €
12+1 729 €+1 970 €-241 €
13+1 729 €+2 076 €-347 €
14+1 729 €+2 183 €-454 €
15+1 729 €+2 294 €-565 €
16+1 729 €+2 407 €-678 €
17+1 729 €+2 524 €-795 €
18+1 729 €+2 643 €-914 €
19+1 729 €+2 765 €-1 036 €
20+1 729 €+2 891 €-1 162 €
21+1 729 €+3 019 €-1 290 €
22+1 729 €+3 151 €-1 422 €
23+1 729 €+3 287 €-1 558 €
24+1 729 €+3 426 €-1 697 €
25+1 729 €+3 568 €-1 839 €
Total+43 225 €+35 550 €+7 675 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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