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Maison 6 pièces 222 m²

VilleFraissinet-de-Fourques (48)
Surface222m²
Coût Total210 460€
Loyer Annuel17 943€
Rentabilité8.53%
Cashflow/mois+228€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 222 m²
Prix au m² : 581,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 222 m² - A voir A saisir

Pour les amoureux de la nature, à 10 minutes de Vébron, dans un hameau très calme, venez découvrir cette charmante maison. Joliment rénovée, elle offre 130 m² habitables. Cuisine, séjour, 3 chambre, une salle de bain et un garage. CONTACT Valérie BENONI [Coordonnées masquées] Référence annonce : 180 Date de réalisation du diagnostic : 24/06/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 790 € et 2 460 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Fraissinet-de-Fourques
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48400
Coordonnées : 44.204456, 3.545791
Total : 210 460€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 71 140€
Valeur du bien : 200 140€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 222m²
Loyer prédit : 6.74€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 9.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1495€/mois
Loyer annuel estimé : 17943€/an
Fourchette totale : 1112€ - 2011€/mois
Fourchette annuelle : 13341€ - 24132€/an
Rentabilité brute :8.53%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 11.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 048,42 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :232 748 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-103 748€ (-44.6%)
Marge achat-revente :22 288€ (9.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 055,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :61,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 117,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 301,35€
Coût de l'assurance :18 415,25€
Taxe foncière : 1 794,26€/an
Soit par mois : 149,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 495,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 266,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :228,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 222 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 222 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 28 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - amélioration nécessaire pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 140 €(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 540€
    Isolation combles perdus: 222 m² × 70€/m² = 15540€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:28 000€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 1000€/fenêtre = 28000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Revêtement sol chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol salon:2 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Fraissinet-de-Fourques (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 55 540€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 495 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 943 €/an
Calcul : 1 495 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 316 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 460 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 737 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 986 €
Revenus locatifs : +17 943 €
Charges déductibles : -80 986 €
Résultat foncier Année 1 : -63 044 €(Déficit de 63 044 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 644 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 846 €/an
Revenus locatifs : +17 943 €
Charges déductibles : -9 846 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 096 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41643.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 943 €80 993 €7 322 €-63 051 €21 400 €41 651 €41 651 €
218 301 €9 662 €7 131 €8 639 €--33 011 €
318 668 €9 464 €6 933 €9 204 €--23 808 €
419 041 €9 259 €6 728 €9 782 €--14 025 €
519 422 €9 046 €6 515 €10 376 €--3 650 €
619 810 €8 826 €6 295 €10 984 €---
720 206 €8 598 €6 067 €11 609 €---
820 610 €8 362 €5 831 €12 249 €---
921 023 €8 117 €5 586 €12 906 €---
1021 443 €7 863 €5 333 €13 580 €---
1121 872 €7 601 €5 070 €14 271 €---
1222 309 €7 329 €4 798 €14 980 €---
1322 756 €7 047 €4 516 €15 708 €---
1423 211 €6 756 €4 225 €16 455 €---
1523 675 €6 454 €3 923 €17 221 €---
1624 148 €6 141 €3 610 €18 008 €---
1724 631 €5 816 €3 286 €18 815 €---
1825 124 €5 481 €2 950 €19 643 €---
1925 626 €5 133 €2 602 €20 493 €---
2026 139 €4 773 €2 242 €21 366 €---
2126 662 €4 400 €1 869 €22 262 €---
2227 195 €4 013 €1 482 €23 182 €---
2327 739 €3 613 €1 082 €24 126 €---
2428 294 €3 199 €668 €25 095 €---
2528 860 €2 769 €238 €26 090 €---
TOTAL574 707 €240 713 €106 301 €333 994 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 333 994 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 943 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 768 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 768 €-6 420 €+10 188 €
2+3 768 €0 €+3 768 €
3+3 768 €0 €+3 768 €
4+3 768 €0 €+3 768 €
5+3 768 €0 €+3 768 €
6+3 768 €+2 200 €+1 568 €
7+3 768 €+3 483 €+285 €
8+3 768 €+3 675 €+93 €
9+3 768 €+3 872 €-104 €
10+3 768 €+4 074 €-306 €
11+3 768 €+4 281 €-513 €
12+3 768 €+4 494 €-726 €
13+3 768 €+4 712 €-944 €
14+3 768 €+4 937 €-1 169 €
15+3 768 €+5 166 €-1 398 €
16+3 768 €+5 402 €-1 634 €
17+3 768 €+5 644 €-1 876 €
18+3 768 €+5 893 €-2 125 €
19+3 768 €+6 148 €-2 380 €
20+3 768 €+6 410 €-2 642 €
21+3 768 €+6 679 €-2 911 €
22+3 768 €+6 955 €-3 187 €
23+3 768 €+7 238 €-3 470 €
24+3 768 €+7 529 €-3 761 €
25+3 768 €+7 827 €-4 059 €
Total+94 200 €+100 198 €+-5 998 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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