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Détails du bien

Bien expiré
VilleAlès (30)
Surface48m²
Coût Total95 120€
Loyer Annuel7 059€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 500 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 385,42 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Electricité, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Situé au 3ème étage d'un immeuble récent et sécurisé avec ascenseur, venez découvrir cet appartement de type 2, dans quartier calme avec commodités à pied. Composé d'un séjour donnant sur balcon exposé SUD, cuisine semi-ouverte à aménager avec cellier, chambre avec placard. Très bon état d'entretien, parking privatif. Ce bien est idéal pour un premier achat ou pour un investissement locatif ! CENTURY21 - IMPACT IMMOBILIER - 18 avenue du général De Gaulle 30100 ALES - ACHAT - VENTE - LOCATION - GESTION - SYNDIC Bien proposé par Camille BLANC EI, agent commercial (RSAC 749933081) - https://www.century21-impactimmobilier-ales.com/mentions_legales/

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.146613, 4.083494
Total : 95 120€
Prix d'acquisition : 66 500€
Travaux : 23 300€
Valeur du bien : 89 800€
Frais de notaire : 5 320€
Coût estimé : 5 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 12.26€/m²/mois
Fourchette : 9.74€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 588€/mois
Loyer annuel estimé : 7059€/an
Fourchette totale : 468€ - 740€/mois
Fourchette annuelle : 5613€ - 8878€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 273,68 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 137 €
Prix d'achat :66 500 €
Décote à l'achat :+5 363€ (+8.8%)
Marge achat-revente :-33 983€ (-55.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 498,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 212,09€
Coût de l'assurance :8 323,00€
Taxe foncière : 705,90€/an
Soit par mois : 58,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 588,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 557,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :30,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 113 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage usé et mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre - nécessite rafraîchissement
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 300 €(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8 m² × 1 200€/m² = 9 600€, Électroménager: 2 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:8 000€
    Salle de bain complète: 6 m² × 1 300€/m² = 7 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs 12 m²: 60€/m² × 12 = 720€, Parquet flottant 12 m²: 50€/m² × 12 = 600€, Main d'œuvre: 480€
  • Électricité générale:1 500€
    Tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 588 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 059 €/an
Calcul : 588 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 193 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 120 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 333 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 706 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 532 €
Revenus locatifs : +7 059 €
Charges déductibles : -27 532 €
Résultat foncier Année 1 : -20 473 €(Déficit de 20 473 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 773 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 232 €/an
Revenus locatifs : +7 059 €
Charges déductibles : -4 232 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 827 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9772.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 225 €(65% de 66 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 572 €/an
Calcul : 43 225 € × 3,636% = 1 572 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 059 €27 535 €3 196 €-20 476 €10 700 €9 776 €9 776 €
27 200 €4 150 €3 111 €3 050 €--6 726 €
37 344 €4 062 €3 023 €3 282 €--3 444 €
47 491 €3 971 €2 933 €3 520 €---
57 641 €3 877 €2 839 €3 764 €---
67 794 €3 780 €2 741 €4 014 €---
77 950 €3 680 €2 641 €4 270 €---
88 109 €3 576 €2 537 €4 533 €---
98 271 €3 468 €2 429 €4 803 €---
108 436 €3 357 €2 318 €5 080 €---
118 605 €3 241 €2 203 €5 363 €---
128 777 €3 122 €2 083 €5 655 €---
138 953 €2 999 €1 960 €5 954 €---
149 132 €2 871 €1 833 €6 260 €---
159 314 €2 740 €1 701 €6 575 €---
169 501 €2 603 €1 564 €6 898 €---
179 691 €2 462 €1 423 €7 229 €---
189 884 €2 316 €1 277 €7 569 €---
1910 082 €2 165 €1 126 €7 917 €---
2010 284 €2 008 €969 €8 275 €---
2110 489 €1 846 €808 €8 643 €---
2210 699 €1 679 €640 €9 020 €---
2310 913 €1 506 €467 €9 407 €---
2411 131 €1 327 €288 €9 805 €---
2511 354 €1 142 €103 €10 212 €---
TOTAL226 103 €95 483 €46 212 €130 620 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 620 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 482 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 482 €-3 210 €+4 692 €
2+1 482 €0 €+1 482 €
3+1 482 €0 €+1 482 €
4+1 482 €+23 €+1 459 €
5+1 482 €+1 129 €+353 €
6+1 482 €+1 204 €+278 €
7+1 482 €+1 281 €+201 €
8+1 482 €+1 360 €+122 €
9+1 482 €+1 441 €+41 €
10+1 482 €+1 524 €-42 €
11+1 482 €+1 609 €-127 €
12+1 482 €+1 696 €-214 €
13+1 482 €+1 786 €-304 €
14+1 482 €+1 878 €-396 €
15+1 482 €+1 972 €-490 €
16+1 482 €+2 069 €-587 €
17+1 482 €+2 169 €-687 €
18+1 482 €+2 271 €-789 €
19+1 482 €+2 375 €-893 €
20+1 482 €+2 483 €-1 001 €
21+1 482 €+2 593 €-1 111 €
22+1 482 €+2 706 €-1 224 €
23+1 482 €+2 822 €-1 340 €
24+1 482 €+2 941 €-1 459 €
25+1 482 €+3 064 €-1 582 €
Total+37 050 €+39 186 €+-2 136 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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