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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVillemoustaussou (11)
Surface246m²
Coût Total267 060€
Loyer Annuel30 904€
Rentabilité11.57%
Cashflow/mois+904€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 246 m²
Prix au m² : 772,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salon (total 34,41 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Pas de balcon, Non meublé

Un ensemble immobilier dans un domaine, comprenant un appartement de 106 m², avec, au rez-de-chaussée une entrée et une pièce, à l'étage un salon séjour avec cuisine ouverte et une chambre en mezzanine, et, une bâtisse mitoyenne et communiquante de 70 m² permettant d'agrandir le logement, et de créer une terrasse, belle hauteur, possible niveau supplémentaire et 3 pièces de 70 m² pouvant être transformées en appartement.

Ville : Villemoustaussou
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11620
Coordonnées : 43.246400, 2.375350
Total : 267 060€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 61 860€
Valeur du bien : 251 860€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 246m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 2575€/mois
Loyer annuel estimé : 30904€/an
Fourchette totale : 1820€ - 3644€/mois
Fourchette annuelle : 21840€ - 43730€/an
Rentabilité brute :11.57%
Fourchette de rentabilité :8.18% - 16.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 026,29 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :498 467 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-308 467€ (-61.9%)
Marge achat-revente :231 407€ (46.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :267 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 334,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :80,12€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 414,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 170,74€
Coût de l'assurance :24 035,40€
Taxe foncière : 3 090,43€/an
Soit par mois : 257,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 575,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 671,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :903,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 246 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 246 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 860 €(251 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 760€
    Isolation toiture: 246 m² × 60€/m² = 14760€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 600€ = 18000€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs/plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villemoustaussou (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 575 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 904 €/an
Calcul : 2 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 177 €/an
Base de calcul : Emprunt de 267 060 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 961 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 090 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 089 €
Revenus locatifs : +30 904 €
Charges déductibles : -75 089 €
Résultat foncier Année 1 : -44 184 €(Déficit de 44 184 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 784 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 229 €/an
Revenus locatifs : +30 904 €
Charges déductibles : -13 229 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 676 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22784.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 904 €75 097 €9 186 €-44 193 €21 400 €22 793 €22 793 €
231 522 €12 996 €8 944 €18 526 €--4 267 €
332 153 €12 746 €8 694 €19 407 €---
432 796 €12 488 €8 436 €20 308 €---
533 452 €12 220 €8 168 €21 232 €---
634 121 €11 943 €7 891 €22 178 €---
734 803 €11 655 €7 604 €23 148 €---
835 499 €11 358 €7 306 €24 141 €---
936 209 €11 051 €6 999 €25 159 €---
1036 933 €10 732 €6 680 €26 202 €---
1137 672 €10 402 €6 350 €27 270 €---
1238 426 €10 060 €6 009 €28 365 €---
1339 194 €9 707 €5 655 €29 487 €---
1439 978 €9 341 €5 289 €30 637 €---
1540 778 €8 962 €4 910 €31 816 €---
1641 593 €8 569 €4 517 €33 024 €---
1742 425 €8 163 €4 111 €34 262 €---
1843 273 €7 742 €3 690 €35 531 €---
1944 139 €7 306 €3 255 €36 833 €---
2045 022 €6 855 €2 804 €38 166 €---
2145 922 €6 388 €2 337 €39 534 €---
2246 841 €5 905 €1 853 €40 936 €---
2347 777 €5 404 €1 353 €42 373 €---
2448 733 €4 886 €834 €43 847 €---
2549 708 €4 350 €298 €45 358 €---
TOTAL989 874 €296 327 €133 171 €693 547 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 693 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 904 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 490 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 490 €-6 420 €+12 910 €
2+6 490 €0 €+6 490 €
3+6 490 €+4 542 €+1 948 €
4+6 490 €+6 092 €+398 €
5+6 490 €+6 370 €+120 €
6+6 490 €+6 653 €-163 €
7+6 490 €+6 944 €-454 €
8+6 490 €+7 242 €-752 €
9+6 490 €+7 548 €-1 058 €
10+6 490 €+7 860 €-1 370 €
11+6 490 €+8 181 €-1 691 €
12+6 490 €+8 510 €-2 020 €
13+6 490 €+8 846 €-2 356 €
14+6 490 €+9 191 €-2 701 €
15+6 490 €+9 545 €-3 055 €
16+6 490 €+9 907 €-3 417 €
17+6 490 €+10 279 €-3 789 €
18+6 490 €+10 659 €-4 169 €
19+6 490 €+11 050 €-4 560 €
20+6 490 €+11 450 €-4 960 €
21+6 490 €+11 860 €-5 370 €
22+6 490 €+12 281 €-5 791 €
23+6 490 €+12 712 €-6 222 €
24+6 490 €+13 154 €-6 664 €
25+6 490 €+13 607 €-7 117 €
Total+162 250 €+208 064 €+-45 814 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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