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Magnifique maison familiale sur la commune de Feuges

VilleFeuges (10)
Surface239m²
Coût Total322 140€
Loyer Annuel25 485€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+206€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 285 000 €
Surface : 239 m²
Prix au m² : 1 192,47 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

Sur la commune de Feuges, venez découvrir cette belle maison de caractère d'environ 240 m2 habitables, offrant également des combles aménageables. Elle se compose, au rez-de-chaussée, d'une entrée, d'un salon-séjour lumineux, d'une cuisine aménagée et équipée, d'une salle à manger, de deux chambres ainsi que d'une salle d'eau récemment rénovée. Une buanderie avec accès à la cave complète ce niveau. À l'étage, un vaste palier dessert trois chambres supplémentaires ainsi qu'une salle d'eau avec WC. L'ensemble est implanté sur un magnifique terrain de 3 260 m2, agrémenté de plusieurs dépendances et offrant de nombreuses possibilités d'aménagement. Une maison aux beaux volumes et au fort potentiel, à découvrir sans tarder !

  • https://www.just-immo.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Feuges
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10150
Coordonnées : 48.405002, 4.112109
Total : 322 140€
Prix d'acquisition : 285 000€
Travaux : 14 340€
Valeur du bien : 299 340€
Frais de notaire : 22 800€
Coût estimé : 22 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 239m²
Loyer prédit : 8.89€/m²/mois
Fourchette : 7.31€ - 10.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 2124€/mois
Loyer annuel estimé : 25485€/an
Fourchette totale : 1746€ - 2583€/mois
Fourchette annuelle : 20951€ - 31001€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 279,46 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :544 790 €
Prix d'achat :285 000 €
Décote à l'achat :-259 790€ (-47.7%)
Marge achat-revente :222 650€ (40.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 576,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :128,86€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 705,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :150 856,73€
Coût de l'assurance :38 656,80€
Taxe foncière : 2 548,53€/an
Soit par mois : 212,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 123,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 917,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :205,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 251 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 239 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 239 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise à jour et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 340 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 340€
    Isolation toiture/combles: 239 m² × 60€/m² = 14340€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 124 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 485 €/an
Calcul : 2 124 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 462 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 140 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 546 €/an
Calcul : 129 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 549 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 896 €
Revenus locatifs : +25 485 €
Charges déductibles : -28 896 €
Résultat foncier Année 1 : -3 411 €(Déficit de 3 411 €)
Imputable sur revenu global : 3 411 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 556 €/an
Revenus locatifs : +25 485 €
Charges déductibles : -14 556 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 929 €/an
Prix d'achat du bien : 285 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 185 250 €(65% de 285 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 736 €/an
Calcul : 185 250 € × 3,636% = 6 736 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 485 €28 907 €10 472 €-3 421 €3 421 €--
225 995 €14 284 €10 190 €11 711 €---
326 515 €13 993 €9 898 €12 522 €---
427 045 €13 691 €9 597 €13 354 €---
527 586 €13 380 €9 285 €14 206 €---
628 138 €13 058 €8 963 €15 080 €---
728 701 €12 726 €8 631 €15 975 €---
829 275 €12 382 €8 287 €16 893 €---
929 860 €12 027 €7 932 €17 833 €---
1030 457 €11 660 €7 565 €18 797 €---
1131 066 €11 281 €7 186 €19 786 €---
1231 688 €10 889 €6 794 €20 799 €---
1332 322 €10 484 €6 389 €21 838 €---
1432 968 €10 065 €5 970 €22 903 €---
1533 627 €9 633 €5 538 €23 995 €---
1634 300 €9 186 €5 091 €25 114 €---
1734 986 €8 724 €4 629 €26 262 €---
1835 686 €8 246 €4 152 €27 439 €---
1936 399 €7 753 €3 658 €28 646 €---
2037 127 €7 243 €3 149 €29 884 €---
2137 870 €6 717 €2 622 €31 153 €---
2238 627 €6 172 €2 078 €32 455 €---
2339 400 €5 610 €1 515 €33 790 €---
2440 188 €5 028 €934 €35 159 €---
2540 992 €4 428 €333 €36 564 €---
TOTAL816 302 €267 567 €150 857 €548 735 €3 421 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 026 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 548 735 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 485 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 352 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 352 €-1 026 €+6 378 €
2+5 352 €+3 513 €+1 839 €
3+5 352 €+3 757 €+1 595 €
4+5 352 €+4 006 €+1 346 €
5+5 352 €+4 262 €+1 090 €
6+5 352 €+4 524 €+828 €
7+5 352 €+4 792 €+560 €
8+5 352 €+5 068 €+284 €
9+5 352 €+5 350 €+2 €
10+5 352 €+5 639 €-287 €
11+5 352 €+5 936 €-584 €
12+5 352 €+6 240 €-888 €
13+5 352 €+6 551 €-1 199 €
14+5 352 €+6 871 €-1 519 €
15+5 352 €+7 198 €-1 846 €
16+5 352 €+7 534 €-2 182 €
17+5 352 €+7 879 €-2 527 €
18+5 352 €+8 232 €-2 880 €
19+5 352 €+8 594 €-3 242 €
20+5 352 €+8 965 €-3 613 €
21+5 352 €+9 346 €-3 994 €
22+5 352 €+9 736 €-4 384 €
23+5 352 €+10 137 €-4 785 €
24+5 352 €+10 548 €-5 196 €
25+5 352 €+10 969 €-5 617 €
Total+133 800 €+164 621 €+-30 821 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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