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Appartement 3 pièces 61 m²

Bien expiré
VilleMarseille 15e (13)
Surface61m²
Coût Total134 700€
Loyer Annuel8 712€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 885,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 61 m²

iad France - Nicolas Arnaud vous propose : À vendre – Appartement de type 3 avec terrasse et parking couvert – Marseille 15e (Saint-Louis)

Très agréable et fonctionnel.

Il se compose d’une cuisine ouverte sur un vaste séjour lumineux, prolongé par une grande terrasse, idéale pour profiter des beaux jours. La partie nuit est composée de 2 chambres ainsi que d'une salle de bain spacieuse avec baignoire et premiers WC, seconds toilettes indépendants.

Ce bien bénéficie également d’un stationnement privatif couvert en sous-sol, offrant confort et sécurité.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter.

La présente annonce immobilière vise 1 lot principal situé dans une copropriété formant 119 lots au total ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours et d'un montant de charges d’environ 177 € par mois (soit 2124 € annuel) déclaré par le vendeur.Honoraires d’agence à la charge du vendeur.Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 102 et classe CLIMAT C indice 20. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M. Nicolas Arnaud EI (ID 37414), mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Salon de Provence sous le numéro 831452222, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. Le présent bien est commercialisé dans le cadre d'une délégation de mandat.

Surface : 61 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 254 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/05/2025

Consommation énergie primaire : 102 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 510 € et 740 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.342182, 5.354653
Total : 134 700€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 125 500€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 726€/mois
Loyer annuel estimé : 8712€/an
Fourchette totale : 577€ - 913€/mois
Fourchette annuelle : 6929€ - 10954€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :665,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :39,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 704,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 010,63€
Coût de l'assurance :11 786,25€
Taxe foncière : 871,25€/an
Soit par mois : 72,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 177,00€/mois
Soit par an : 2 124,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 726,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 954,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-228,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine ouverte, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire, DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(172 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète: 1 × 10500€ = 10500€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 726 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 712 €/an
Calcul : 726 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 495 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 700 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 871 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 124 €/an
Calcul : 177 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 461 €
Revenus locatifs : +8 712 €
Charges déductibles : -18 461 €
Résultat foncier Année 1 : -9 749 €(Déficit de 9 749 €)
Imputable sur revenu global : 9 749 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 961 €/an
Revenus locatifs : +8 712 €
Charges déductibles : -7 961 €
Résultat foncier Années 2+ : 751 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 712 €18 466 €4 499 €-9 753 €9 753 €--
28 887 €7 846 €4 379 €1 041 €---
39 064 €7 722 €4 255 €1 342 €---
49 246 €7 594 €4 127 €1 652 €---
59 431 €7 461 €3 995 €1 969 €---
69 619 €7 324 €3 858 €2 295 €---
79 812 €7 183 €3 716 €2 629 €---
810 008 €7 036 €3 569 €2 972 €---
910 208 €6 884 €3 417 €3 324 €---
1010 412 €6 727 €3 261 €3 685 €---
1110 620 €6 565 €3 098 €4 056 €---
1210 833 €6 397 €2 930 €4 436 €---
1311 050 €6 223 €2 757 €4 826 €---
1411 271 €6 044 €2 577 €5 227 €---
1511 496 €5 858 €2 391 €5 638 €---
1611 726 €5 666 €2 199 €6 060 €---
1711 960 €5 467 €2 001 €6 493 €---
1812 200 €5 262 €1 795 €6 938 €---
1912 444 €5 049 €1 582 €7 395 €---
2012 692 €4 829 €1 362 €7 863 €---
2112 946 €4 602 €1 135 €8 345 €---
2213 205 €4 366 €900 €8 839 €---
2313 469 €4 123 €656 €9 346 €---
2413 739 €3 871 €405 €9 867 €---
2514 013 €3 611 €144 €10 402 €---
TOTAL279 064 €162 178 €65 011 €116 886 €9 753 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 926 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 886 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 712 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 830 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 830 €-2 926 €+4 756 €
2+1 830 €+312 €+1 518 €
3+1 830 €+403 €+1 427 €
4+1 830 €+496 €+1 334 €
5+1 830 €+591 €+1 239 €
6+1 830 €+688 €+1 142 €
7+1 830 €+789 €+1 041 €
8+1 830 €+892 €+938 €
9+1 830 €+997 €+833 €
10+1 830 €+1 105 €+725 €
11+1 830 €+1 217 €+613 €
12+1 830 €+1 331 €+499 €
13+1 830 €+1 448 €+382 €
14+1 830 €+1 568 €+262 €
15+1 830 €+1 691 €+139 €
16+1 830 €+1 818 €+12 €
17+1 830 €+1 948 €-118 €
18+1 830 €+2 081 €-251 €
19+1 830 €+2 218 €-388 €
20+1 830 €+2 359 €-529 €
21+1 830 €+2 503 €-673 €
22+1 830 €+2 652 €-822 €
23+1 830 €+2 804 €-974 €
24+1 830 €+2 960 €-1 130 €
25+1 830 €+3 121 €-1 291 €
Total+45 750 €+35 066 €+10 684 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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