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Duplex/triplex - 3 pièce(s) - 61 m²

Bien expiré
VilleDammarie-les-Lys (77)
Surface61m²
Coût Total154 640€
Loyer Annuel10 838€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 2 049,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À découvrir à Dammarie-les-Lys : Charmant T3 sans charges de copropriété

Je vous propose ce superbe appartement de 61 m², baigné de lumière et plein de charme. Avec son parquet d'origine et ses fenêtres traversantes, vous profiterez d'un salon chaleureux ouvert sur une cuisine aménagée et équipée. À l'étage, deux jolies chambres vous attendent, accompagnées d'une salle d'eau moderne. Chauffage au gaz de ville, et surtout, aucun frais de copropriété ! Vous partagerez une cour conviviale avec seulement deux autres propriétaires dans cet immeuble de trois appartements.

N'hésitez pas à venir le visiter et laissez-vous charmer par ce petit nid douillet !

Cette annonce référence 312307 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier KARIMA CHACHOU (EI) immatriculé au RSAC de MELUN (77000) sous le numéro 41827169800023.

Prix du bien : 125 000,00 €

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques :

Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/07/2022

Score DPE : 259 kWhEP/m²/an

Score GES : 40 kgepCO2/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1080.00 € et 1530.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Nom du négociateur : KARIMA CHACHOU

Ville : Dammarie-les-Lys
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77190
Coordonnées : 48.511650, 2.636640
Total : 154 640€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 19 640€
Valeur du bien : 144 640€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 14.81€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 17.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 903€/mois
Loyer annuel estimé : 10838€/an
Fourchette totale : 782€ - 1044€/mois
Fourchette annuelle : 9379€ - 12524€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :46,39€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 807,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 647,45€
Coût de l'assurance :13 917,60€
Taxe foncière : 1 083,80€/an
Soit par mois : 90,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 903,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 897,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière au gaz de ville par une chaudière à condensation
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du lavabo et des WC, carrelage complet des murs et du sol
Quantité: 2 m² de carrelage, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - mise aux normes nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: surface totale à évaluer
Raison: Assurer le bon état de la plomberie et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 640 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:4 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres: 600€/fenêtre × 6 = 3600€, Main d'œuvre: 4800€
  • Eau chaude:2 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 2500€ + Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 640€
    Rénovation complète salle de bain: Carrelage 2 m²: 80€/m² × 2 = 160€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Main d'œuvre: 1740€
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Pose parquet flottant: 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres: 1000€/chambre × 2 = 2000€
  • Second œuvre - Électricité générale:500€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau: 500€ + Ajout de 5 prises: 100€/prise × 5 = 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Second œuvre - Plomberie générale:2 000€
    Vérification plomberie générale: Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dammarie-les-Lys (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 903 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 838 €/an
Calcul : 903 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 099 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 640 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 084 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 379 €
Revenus locatifs : +10 838 €
Charges déductibles : -26 379 €
Résultat foncier Année 1 : -15 541 €(Déficit de 15 541 €)
Imputable sur revenu global : 15 541 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 739 €/an
Revenus locatifs : +10 838 €
Charges déductibles : -6 739 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 099 €/an
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 838 €26 384 €5 104 €-15 546 €15 546 €--
211 055 €6 608 €4 967 €4 447 €---
311 276 €6 466 €4 826 €4 809 €---
411 501 €6 320 €4 680 €5 181 €---
511 731 €6 169 €4 529 €5 562 €---
611 966 €6 013 €4 373 €5 953 €---
712 205 €5 852 €4 211 €6 353 €---
812 449 €5 685 €4 044 €6 764 €---
912 698 €5 512 €3 872 €7 186 €---
1012 952 €5 334 €3 694 €7 618 €---
1113 211 €5 150 €3 509 €8 062 €---
1213 476 €4 959 €3 318 €8 517 €---
1313 745 €4 762 €3 121 €8 983 €---
1414 020 €4 558 €2 917 €9 462 €---
1514 300 €4 347 €2 707 €9 953 €---
1614 586 €4 129 €2 489 €10 457 €---
1714 878 €3 904 €2 263 €10 974 €---
1815 176 €3 671 €2 031 €11 505 €---
1915 479 €3 430 €1 790 €12 049 €---
2015 789 €3 181 €1 541 €12 608 €---
2116 105 €2 924 €1 283 €13 181 €---
2216 427 €2 658 €1 017 €13 769 €---
2316 755 €2 382 €742 €14 373 €---
2417 090 €2 098 €457 €14 993 €---
2517 432 €1 804 €163 €15 629 €---
TOTAL347 143 €134 300 €73 647 €212 843 €15 546 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 664 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 843 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 838 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 276 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 276 €-4 664 €+6 940 €
2+2 276 €+1 334 €+942 €
3+2 276 €+1 443 €+833 €
4+2 276 €+1 554 €+722 €
5+2 276 €+1 669 €+607 €
6+2 276 €+1 786 €+490 €
7+2 276 €+1 906 €+370 €
8+2 276 €+2 029 €+247 €
9+2 276 €+2 156 €+120 €
10+2 276 €+2 286 €-10 €
11+2 276 €+2 419 €-143 €
12+2 276 €+2 555 €-279 €
13+2 276 €+2 695 €-419 €
14+2 276 €+2 839 €-563 €
15+2 276 €+2 986 €-710 €
16+2 276 €+3 137 €-861 €
17+2 276 €+3 292 €-1 016 €
18+2 276 €+3 451 €-1 175 €
19+2 276 €+3 615 €-1 339 €
20+2 276 €+3 782 €-1 506 €
21+2 276 €+3 954 €-1 678 €
22+2 276 €+4 131 €-1 855 €
23+2 276 €+4 312 €-2 036 €
24+2 276 €+4 498 €-2 222 €
25+2 276 €+4 689 €-2 413 €
Total+56 900 €+63 853 €+-6 953 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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