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Duplex/triplex - 3 pièce(s) - 61 m²

Bien expiré
VilleDammarie-les-Lys (77)
Surface61
Coût Total154 640
Loyer Annuel10 838
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois+5
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 2 049,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À découvrir à Dammarie-les-Lys : Charmant T3 sans charges de copropriété

Je vous propose ce superbe appartement de 61 m², baigné de lumière et plein de charme. Avec son parquet d'origine et ses fenêtres traversantes, vous profiterez d'un salon chaleureux ouvert sur une cuisine aménagée et équipée. À l'étage, deux jolies chambres vous attendent, accompagnées d'une salle d'eau moderne. Chauffage au gaz de ville, et surtout, aucun frais de copropriété ! Vous partagerez une cour conviviale avec seulement deux autres propriétaires dans cet immeuble de trois appartements.

N'hésitez pas à venir le visiter et laissez-vous charmer par ce petit nid douillet !

Cette annonce référence 312307 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier KARIMA CHACHOU (EI) immatriculé au RSAC de MELUN (77000) sous le numéro 41827169800023.

Prix du bien : 125 000,00 €

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques :

Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/07/2022

Score DPE : 259 kWhEP/m²/an

Score GES : 40 kgepCO2/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1080.00 € et 1530.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Nom du négociateur : KARIMA CHACHOU

Ville : Dammarie-les-Lys
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77190
Coordonnées : 48.511650, 2.636640
Total : 154 640
Prix d'acquisition : 125 000
Travaux : 19 640
Valeur du bien : 144 640
Frais de notaire : 10 000
Coût estimé : 10 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61
Loyer prédit : 14.81€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 17.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 903€/mois
Loyer annuel estimé : 10838€/an
Fourchette totale : 782€ - 1044€/mois
Fourchette annuelle : 9379€ - 12524€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :46,39€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 807,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 647,45
Coût de l'assurance :13 917,60
Taxe foncière : 1 083,80€/an
Soit par mois : 90,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 903,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 897,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière au gaz de ville par une chaudière à condensation
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du lavabo et des WC, carrelage complet des murs et du sol
Quantité: 2 m² de carrelage, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - mise aux normes nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: surface totale à évaluer
Raison: Assurer le bon état de la plomberie et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 640(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:4 800
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres: 600€/fenêtre × 6 = 3600€, Main d'œuvre: 4800€
  • Eau chaude:2 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 2500€ + Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 640
    Rénovation complète salle de bain: Carrelage 2 m²: 80€/m² × 2 = 160€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Main d'œuvre: 1740€
  • Chambres - Revêtement sol:600
    Pose parquet flottant: 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Électricité:2 000
    Mise aux normes électricité: 2 chambres: 1000€/chambre × 2 = 2000€
  • Second œuvre - Électricité générale:500
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau: 500€ + Ajout de 5 prises: 100€/prise × 5 = 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Second œuvre - Plomberie générale:2 000
    Vérification plomberie générale: Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dammarie-les-Lys (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 903 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 838 €/an
Calcul : 903 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 099 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 640 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 084 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 640
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 379
Revenus locatifs : +10 838
Charges déductibles : -26 379
Résultat foncier Année 1 : -15 541(Déficit de 15 541 €)
Imputable sur revenu global : 15 541
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 739 €/an
Revenus locatifs : +10 838
Charges déductibles : -6 739
Résultat foncier Années 2+ : 4 099 €/an
Prix d'achat du bien : 125 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 83826 3845 104-15 54615 546 €--
211 0556 6084 9674 447---
311 2766 4664 8264 809---
411 5016 3204 6805 181---
511 7316 1694 5295 562---
611 9666 0134 3735 953---
712 2055 8524 2116 353---
812 4495 6854 0446 764---
912 6985 5123 8727 186---
1012 9525 3343 6947 618---
1113 2115 1503 5098 062---
1213 4764 9593 3188 517---
1313 7454 7623 1218 983---
1414 0204 5582 9179 462---
1514 3004 3472 7079 953---
1614 5864 1292 48910 457---
1714 8783 9042 26310 974---
1815 1763 6712 03111 505---
1915 4793 4301 79012 049---
2015 7893 1811 54112 608---
2116 1052 9241 28313 181---
2216 4272 6581 01713 769---
2316 7552 38274214 373---
2417 0902 09845714 993---
2517 4321 80416315 629---
TOTAL347 143134 30073 647212 84315 546Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 664
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 843
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 838 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 276 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 276-4 664+6 940
2+2 276+1 334+942
3+2 276+1 443+833
4+2 276+1 554+722
5+2 276+1 669+607
6+2 276+1 786+490
7+2 276+1 906+370
8+2 276+2 029+247
9+2 276+2 156+120
10+2 276+2 286-10
11+2 276+2 419-143
12+2 276+2 555-279
13+2 276+2 695-419
14+2 276+2 839-563
15+2 276+2 986-710
16+2 276+3 137-861
17+2 276+3 292-1 016
18+2 276+3 451-1 175
19+2 276+3 615-1 339
20+2 276+3 782-1 506
21+2 276+3 954-1 678
22+2 276+4 131-1 855
23+2 276+4 312-2 036
24+2 276+4 498-2 222
25+2 276+4 689-2 413
Total+56 900+63 853+-6 953
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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