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Vente Maison de ville 7 pièces

Bien expiré
VilleBazouges-la-Pérouse (35)
Surface210m²
Coût Total222 240€
Loyer Annuel20 683€
Rentabilité9.31%
Cashflow/mois+397€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 628,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif, Jardin

iad France - Mélissa L'honore vous propose: BAZOUGES-LA-PÉROUSE - MAISON - 210M² Cette maison de caractère datant de 1889, située à Bazouges-la-Pérouse, développée sur 4 niveaux, offre un bon potentiel pour qui souhaite s'investir dans un projet de rénovation en résidence principale ou d'investissement pour créer un immeuble avec au moins 4 lots. Des travaux de rénovation sont à prévoir , changement de menuiseries (actuellement simple vitrage en bois), et chauffage. Actuellement, la salle à manger, la cuisine et la chambre sont au 1er étage, la salle de bain est au 2ème étage, les combles sont aménageables. Pour tout renseignement complémentaire ou pour organiser une visite, contactez-moi dès aujourd'hui. Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Mélissa L'honore mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de RENNES sous le numéro 914 890 439, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. - https://bareme.iadfrance.fr/detail/68731

Ville : Bazouges-la-Pérouse
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35560
Coordonnées : 48.427949, -1.572865
Total : 222 240€
Prix d'acquisition : 132 000€
Travaux : 79 680€
Valeur du bien : 211 680€
Frais de notaire : 10 560€
Coût estimé : 10 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1724€/mois
Loyer annuel estimé : 20683€/an
Fourchette totale : 1356€ - 2191€/mois
Fourchette annuelle : 16268€ - 26296€/an
Rentabilité brute :9.31%
Fourchette de rentabilité :7.32% - 11.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 254,5 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :263 445 €
Prix d'achat :132 000 €
Décote à l'achat :-131 445€ (-49.9%)
Marge achat-revente :41 205€ (15.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 088,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :64,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 153,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 427,18€
Coût de l'assurance :19 446,00€
Taxe foncière : 2 068,25€/an
Soit par mois : 172,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 723,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 326,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :397,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 341 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (210 m² / 8 m² par fenêtre)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification des installations
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau pour 210 m²
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 210 m²
Raison: Assurer le bon état des tuyauteries et évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 680 €(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:21 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19 500€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Isolation:16 200€
    Isolation combles: 210 m² × 70€/m² = 14 700€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Carrelage: 1 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2 880€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 600€
    Peinture salon: 40 m² × 40€/m² = 1 600€, Main d'œuvre incluse
  • Second œuvre - Électricité:800€
    Tableau électrique: 1 tableau × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Second œuvre - Plomberie:4 200€
    Mise aux normes plomberie: 210 m² × 20€/m² = 4 200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bazouges-la-Pérouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 683 €/an
Calcul : 1 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 239 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 240 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 778 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 068 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 765 €
Revenus locatifs : +20 683 €
Charges déductibles : -89 765 €
Résultat foncier Année 1 : -69 083 €(Déficit de 69 083 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 683 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 085 €/an
Revenus locatifs : +20 683 €
Charges déductibles : -10 085 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 597 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47682.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 800 €(65% de 132 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 120 €/an
Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 683 €89 773 €7 246 €-69 090 €21 400 €47 690 €47 690 €
221 096 €9 898 €7 051 €11 199 €--36 491 €
321 518 €9 696 €6 850 €11 822 €--24 669 €
421 948 €9 488 €6 642 €12 461 €--12 208 €
522 387 €9 272 €6 426 €13 115 €---
622 835 €9 050 €6 204 €13 785 €---
723 292 €8 820 €5 974 €14 472 €---
823 758 €8 582 €5 736 €15 175 €---
924 233 €8 337 €5 491 €15 896 €---
1024 718 €8 083 €5 237 €16 635 €---
1125 212 €7 821 €4 975 €17 391 €---
1225 716 €7 550 €4 703 €18 167 €---
1326 230 €7 269 €4 423 €18 961 €---
1426 755 €6 980 €4 134 €19 775 €---
1527 290 €6 680 €3 834 €20 610 €---
1627 836 €6 371 €3 525 €21 465 €---
1728 393 €6 051 €3 205 €22 341 €---
1828 961 €5 721 €2 875 €23 239 €---
1929 540 €5 380 €2 533 €24 160 €---
2030 131 €5 027 €2 181 €25 104 €---
2130 733 €4 662 €1 816 €26 071 €---
2231 348 €4 285 €1 439 €27 063 €---
2331 975 €3 895 €1 049 €28 079 €---
2432 614 €3 493 €647 €29 121 €---
2533 267 €3 077 €231 €30 190 €---
TOTAL662 467 €255 259 €104 427 €407 208 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 407 208 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 683 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 343 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 343 €-6 420 €+10 763 €
2+4 343 €0 €+4 343 €
3+4 343 €0 €+4 343 €
4+4 343 €0 €+4 343 €
5+4 343 €+272 €+4 071 €
6+4 343 €+4 136 €+207 €
7+4 343 €+4 342 €+1 €
8+4 343 €+4 553 €-210 €
9+4 343 €+4 769 €-426 €
10+4 343 €+4 990 €-647 €
11+4 343 €+5 217 €-874 €
12+4 343 €+5 450 €-1 107 €
13+4 343 €+5 688 €-1 345 €
14+4 343 €+5 933 €-1 590 €
15+4 343 €+6 183 €-1 840 €
16+4 343 €+6 439 €-2 096 €
17+4 343 €+6 702 €-2 359 €
18+4 343 €+6 972 €-2 629 €
19+4 343 €+7 248 €-2 905 €
20+4 343 €+7 531 €-3 188 €
21+4 343 €+7 821 €-3 478 €
22+4 343 €+8 119 €-3 776 €
23+4 343 €+8 424 €-4 081 €
24+4 343 €+8 736 €-4 393 €
25+4 343 €+9 057 €-4 714 €
Total+108 575 €+122 162 €+-13 587 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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