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Maison 10 pièces 198 m²

Bien expiré
VilleSaint-Paterne-Racan (37)
Surface198
Coût Total217 080
Loyer Annuel21 091
Rentabilité9.72%
Cashflow/mois+448
Image de bien 1
Prix : 190 000 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 959,6 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

37370 saint paterne racan 2245 m² terrain 198 m² habitable 10 pièces ,5 chambres ,caveb Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Claire Hindie - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Tours sous le n°850569666. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris Référence annonce : 192582 Date de réalisation du diagnostic : 31/12/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 960 € et 9 450 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Paterne-Racan
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37370
Coordonnées : 47.569035, 0.512105
Total : 217 080
Prix d'acquisition : 190 000
Travaux : 11 880
Valeur du bien : 201 880
Frais de notaire : 15 200
Coût estimé : 15 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1758€/mois
Loyer annuel estimé : 21091€/an
Fourchette totale : 1442€ - 2142€/mois
Fourchette annuelle : 17303€ - 25708€/an
Rentabilité brute :9.72%
Fourchette de rentabilité :7.97% - 11.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 080
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 068,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :65,12€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 133,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 384,56
Coût de l'assurance :19 537,20
Taxe foncière : 2 109,07€/an
Soit par mois : 175,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 757,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 309,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :448,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 880(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 880
    Isolation des combles perdus: 198 m² × 60€/m² = 11880€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 880✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 758 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 091 €/an
Calcul : 1 758 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 157 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 080 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 781 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 109 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 928
Revenus locatifs : +21 091
Charges déductibles : -21 928
Résultat foncier Année 1 : -837(Déficit de 837 €)
Imputable sur revenu global : 837
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 048 €/an
Revenus locatifs : +21 091
Charges déductibles : -10 048
Résultat foncier Années 2+ : 11 043 €/an
Prix d'achat du bien : 190 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 09121 9357 164-844844 €--
221 5139 8636 97311 649---
321 9439 6656 77412 278---
422 3829 4606 56912 922---
522 8299 2486 35713 581---
623 2869 0296 13814 257---
723 7528 8025 91214 949---
824 2278 5685 67815 659---
924 7118 3265 43516 385---
1025 2058 0755 18517 130---
1125 7097 8174 92617 893---
1226 2247 5494 65818 675---
1326 7487 2724 38219 476---
1427 2836 9864 09520 297---
1527 8296 6903 80021 139---
1628 3856 3843 49422 001---
1728 9536 0683 17722 885---
1829 5325 7412 85023 791---
1930 1235 4032 51224 720---
2030 7255 0532 16325 672---
2131 3404 6921 80126 648---
2231 9664 3181 42827 648---
2332 6063 9321 04128 674---
2433 2583 53264229 725---
2533 9233 11922930 804---
TOTAL675 542187 529103 385488 013844Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 253
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 488 013
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 091 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 429 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 429-253+4 682
2+4 429+3 495+934
3+4 429+3 683+746
4+4 429+3 877+552
5+4 429+4 074+355
6+4 429+4 277+152
7+4 429+4 485-56
8+4 429+4 698-269
9+4 429+4 916-487
10+4 429+5 139-710
11+4 429+5 368-939
12+4 429+5 602-1 173
13+4 429+5 843-1 414
14+4 429+6 089-1 660
15+4 429+6 342-1 913
16+4 429+6 600-2 171
17+4 429+6 866-2 437
18+4 429+7 137-2 708
19+4 429+7 416-2 987
20+4 429+7 702-3 273
21+4 429+7 994-3 565
22+4 429+8 294-3 865
23+4 429+8 602-4 173
24+4 429+8 918-4 489
25+4 429+9 241-4 812
Total+110 725+146 404+-35 679
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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