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MAZAMET hyper centre

VilleMazamet (81)
Surface109m²
Coût Total102 300€
Loyer Annuel9 751€
Rentabilité9.53%
Cashflow/mois+189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 779,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

Au dernier étage, agréable appartement T4 en parfait etat d'entretien et de décoration,  composé d'une belle pièce de vie une cuisine séparée aménagée et équipée (plaque, hotte, four et lave-vaisselle), 3 chambres avec placards, une buanderie, une salle d'eau et un wc.

  • https://reberga-immo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Mazamet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81200
Coordonnées : 43.488770, 2.376166
Total : 102 300€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 95 500€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 6.10€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 813€/mois
Loyer annuel estimé : 9751€/an
Fourchette totale : 665€ - 994€/mois
Fourchette annuelle : 7975€ - 11923€/an
Rentabilité brute :9.53%
Fourchette de rentabilité :7.80% - 11.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 000 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-24 000€ (-22.0%)
Marge achat-revente :6 700€ (6.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 541,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 341,37€
Coût de l'assurance :8 951,25€
Taxe foncière : 975,15€/an
Soit par mois : 81,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 812,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 623,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :189,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage complet des murs et du sol. Réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la cuisine, vérification de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(96 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1 750€/m² = 10 500€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 751 €/an
Calcul : 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 536 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 358 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 975 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 369 €
Revenus locatifs : +9 751 €
Charges déductibles : -15 369 €
Résultat foncier Année 1 : -5 617 €(Déficit de 5 617 €)
Imputable sur revenu global : 5 617 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 869 €/an
Revenus locatifs : +9 751 €
Charges déductibles : -4 869 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 883 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 751 €15 372 €3 539 €-5 621 €5 621 €--
29 947 €4 779 €3 446 €5 167 €---
310 145 €4 683 €3 350 €5 462 €---
410 348 €4 584 €3 251 €5 764 €---
510 555 €4 481 €3 148 €6 074 €---
610 766 €4 374 €3 041 €6 392 €---
710 982 €4 264 €2 931 €6 718 €---
811 201 €4 150 €2 816 €7 052 €---
911 425 €4 031 €2 698 €7 394 €---
1011 654 €3 909 €2 575 €7 745 €---
1111 887 €3 782 €2 448 €8 105 €---
1212 125 €3 650 €2 317 €8 475 €---
1312 367 €3 514 €2 181 €8 853 €---
1412 615 €3 373 €2 040 €9 242 €---
1512 867 €3 227 €1 894 €9 640 €---
1613 124 €3 076 €1 742 €10 049 €---
1713 387 €2 919 €1 586 €10 468 €---
1813 654 €2 757 €1 424 €10 898 €---
1913 928 €2 589 €1 256 €11 339 €---
2014 206 €2 415 €1 082 €11 791 €---
2114 490 €2 235 €902 €12 255 €---
2214 780 €2 048 €715 €12 732 €---
2315 076 €1 855 €522 €13 220 €---
2415 377 €1 655 €322 €13 722 €---
2515 685 €1 448 €115 €14 237 €---
TOTAL312 343 €95 171 €51 341 €217 172 €5 621 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 686 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 172 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 751 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 048 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 048 €-1 686 €+3 734 €
2+2 048 €+1 550 €+498 €
3+2 048 €+1 639 €+409 €
4+2 048 €+1 729 €+319 €
5+2 048 €+1 822 €+226 €
6+2 048 €+1 918 €+130 €
7+2 048 €+2 015 €+33 €
8+2 048 €+2 116 €-68 €
9+2 048 €+2 218 €-170 €
10+2 048 €+2 324 €-276 €
11+2 048 €+2 432 €-384 €
12+2 048 €+2 542 €-494 €
13+2 048 €+2 656 €-608 €
14+2 048 €+2 772 €-724 €
15+2 048 €+2 892 €-844 €
16+2 048 €+3 015 €-967 €
17+2 048 €+3 140 €-1 092 €
18+2 048 €+3 269 €-1 221 €
19+2 048 €+3 402 €-1 354 €
20+2 048 €+3 537 €-1 489 €
21+2 048 €+3 677 €-1 629 €
22+2 048 €+3 819 €-1 771 €
23+2 048 €+3 966 €-1 918 €
24+2 048 €+4 117 €-2 069 €
25+2 048 €+4 271 €-2 223 €
Total+51 200 €+65 152 €+-13 952 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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