Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 5 pièces 165 m²

Bien expiré
VilleBressuire (79)
Surface165
Coût Total185 446
Loyer Annuel15 913
Rentabilité8.58%
Cashflow/mois+236
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 950 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 696,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 165 m² - Maison 5 pièces 165 m²

Votre Agence Laforêt vous accueille téléphoniquement du lundi au samedi de 8h00 à 19h00 sans interruption.

Référence Laforêt : 33301 Visite virtuelle disponible - Au coeur de Bressuire, venez découvrir cette maison à rénover de 166 m2 comprenant : Au rez de chaussée : un salon - séjour, une cuisine aménagée et équipée, une arrière - cuisine et un WC. A l'étage : quatre chambres ( 18, 17, 13 et 13 m2 ), un bureau, une salle d'eau et un WC. Ouverture double vitrage PVC, chauffage gaz de ville.

Contact : Laforêt Nord Deux-Sèvres, agence de Bressuire I Kévin GILBERT

Surface : 165 m²

Consommation énergie primaire : 220 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 185 € et 4 309 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bressuire
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79300
Coordonnées : 46.841465, -0.495554
Total : 185 446
Prix d'acquisition : 114 950
Travaux : 61 300
Valeur du bien : 176 250
Frais de notaire : 9 196
Coût estimé : 9 196
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1326€/mois
Loyer annuel estimé : 15913€/an
Fourchette totale : 1028€ - 1710€/mois
Fourchette annuelle : 12339€ - 20522€/an
Rentabilité brute :8.58%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 11.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 446
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :904,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :52,54€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 957,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 960,51
Coût de l'assurance :15 762,91
Taxe foncière : 1 591,27€/an
Soit par mois : 132,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 326,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 089,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :236,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 165 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, remplacement du sol en vinyle
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 300(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 900
    Isolation combles: 165 m² × 60€/m² = 9900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:12 600
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (incluant pose)
  • Rénovation salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Rénovation chambres:9 600
    Rénovation chambres: 60 m² × 160€/m² = 9600€ (incluant peinture, électricité et revêtement)
  • Rafraîchissement salon:4 200
    Peinture salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Remplacement sol vinyle: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bressuire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 326 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 913 €/an
Calcul : 1 326 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 967 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 446 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 631 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 591 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 489
Revenus locatifs : +15 913
Charges déductibles : -69 489
Résultat foncier Année 1 : -53 576(Déficit de 53 576 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 176
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 189 €/an
Revenus locatifs : +15 913
Charges déductibles : -8 189
Résultat foncier Années 2+ : 7 724 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32176.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 950
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 718(65% de 114 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 717 €/an
Calcul : 74 718 € × 3,636% = 2 717
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 91369 4955 973-53 58221 400 €32 182 €32 182 €
216 2318 0335 8118 198--23 984 €
316 5567 8665 6448 689--15 295 €
416 8877 6945 4729 193--6 102 €
517 2247 5165 2949 709---
617 5697 3325 11010 237---
717 9207 1414 92010 779---
818 2796 9454 72311 334---
918 6446 7424 52011 902---
1019 0176 5324 31112 485---
1119 3986 3164 09413 082---
1219 7856 0923 87013 694---
1320 1815 8613 63914 320---
1420 5855 6223 40014 963---
1520 9975 3753 15315 621---
1621 4165 1202 89816 296---
1721 8454 8572 63516 988---
1822 2824 5852 36317 697---
1922 7274 3042 08218 423---
2023 1824 0131 79219 168---
2123 6453 7141 49219 932---
2224 1183 4041 18220 715---
2324 6013 08486221 517---
2425 0932 75353122 340---
2525 5952 41118923 184---
TOTAL509 690202 80585 961306 88421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 306 884
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 913 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 342 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 342-6 420+9 762
2+3 3420+3 342
3+3 3420+3 342
4+3 3420+3 342
5+3 342+1 082+2 260
6+3 342+3 071+271
7+3 342+3 234+108
8+3 342+3 400-58
9+3 342+3 571-229
10+3 342+3 745-403
11+3 342+3 925-583
12+3 342+4 108-766
13+3 342+4 296-954
14+3 342+4 489-1 147
15+3 342+4 686-1 344
16+3 342+4 889-1 547
17+3 342+5 096-1 754
18+3 342+5 309-1 967
19+3 342+5 527-2 185
20+3 342+5 751-2 409
21+3 342+5 980-2 638
22+3 342+6 214-2 872
23+3 342+6 455-3 113
24+3 342+6 702-3 360
25+3 342+6 955-3 613
Total+83 550+92 065+-8 515
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →