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Maison 4 pièces 103 m²

VilleLassay-les-Châteaux (53)
Surface103m²
Coût Total61 492€
Loyer Annuel7 530€
Rentabilité12.25%
Cashflow/mois+247€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 900 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 435,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 103 m² - Maison 4 pièces 103 m²

Breton & Jeanneau vous propose à la vente une maison à rénover, située à proximité de Lassay-les-Châteaux.

Elle comprend :

  • Au rez-de-chaussée : une pièce de vie équipée d'un insert, une cuisine aménagée ainsi qu'un WC indépendant.
  • À l'étage : un palier desservant trois chambres, une salle de bains et un WC indépendant. Le bien dispose également d'un terrain avec dépendance attenante, ainsi que d'un garage situé à proximité.

Classe énergie: E. Son prix est de 44 900€ FAI, dont 4 900€ TTC (12.25%) d'honoraires d'agence inclus, à la charge de l'acquéreur. Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à contacter Breton & Jeanneau de Lassay-les-Châteaux au [Coordonnées masquées] en citant la référence V2653LH .

Surface : 103 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/04/2026

Consommation énergie primaire : 259 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 164 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 120 € et 2 920 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Lassay-les-Châteaux
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53110
Coordonnées : 48.462390, -0.447745
Total : 61 492€
Prix d'acquisition : 44 900€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 57 900€
Frais de notaire : 3 592€
Coût estimé : 3 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.73€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 627€/mois
Loyer annuel estimé : 7530€/an
Fourchette totale : 487€ - 809€/mois
Fourchette annuelle : 5843€ - 9705€/an
Rentabilité brute :12.25%
Fourchette de rentabilité :9.50% - 15.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :750 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :77 250 €
Prix d'achat :44 900 €
Décote à l'achat :-32 350€ (-41.9%)
Marge achat-revente :15 758€ (20.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :61 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :300,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :17,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 318,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 601,17€
Coût de l'assurance :5 380,55€
Taxe foncière : 753,00€/an
Soit par mois : 62,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 627,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 381,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :246,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (103 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + ajout de prises
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(126 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 627 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 530 €/an
Calcul : 627 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 985 €/an
Base de calcul : Emprunt de 61 492 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 215 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 753 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 953 €
Revenus locatifs : +7 530 €
Charges déductibles : -15 953 €
Résultat foncier Année 1 : -8 423 €(Déficit de 8 423 €)
Imputable sur revenu global : 8 423 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 953 €/an
Revenus locatifs : +7 530 €
Charges déductibles : -2 953 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 577 €/an
Prix d'achat du bien : 44 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 185 €(65% de 44 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 061 €/an
Calcul : 29 185 € × 3,636% = 1 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 530 €15 955 €1 987 €-8 425 €8 425 €--
27 681 €2 901 €1 933 €4 779 €---
37 834 €2 846 €1 878 €4 988 €---
47 991 €2 788 €1 820 €5 202 €---
58 151 €2 729 €1 761 €5 421 €---
68 314 €2 668 €1 700 €5 646 €---
78 480 €2 605 €1 637 €5 875 €---
88 650 €2 540 €1 571 €6 110 €---
98 823 €2 472 €1 504 €6 350 €---
108 999 €2 402 €1 434 €6 597 €---
119 179 €2 330 €1 362 €6 849 €---
129 363 €2 256 €1 288 €7 107 €---
139 550 €2 179 €1 211 €7 371 €---
149 741 €2 100 €1 132 €7 641 €---
159 936 €2 018 €1 049 €7 918 €---
1610 134 €1 933 €965 €8 201 €---
1710 337 €1 845 €877 €8 492 €---
1810 544 €1 755 €787 €8 789 €---
1910 755 €1 661 €693 €9 093 €---
2010 970 €1 565 €596 €9 405 €---
2111 189 €1 465 €497 €9 724 €---
2211 413 €1 362 €393 €10 051 €---
2311 641 €1 255 €287 €10 386 €---
2411 874 €1 145 €177 €10 729 €---
2512 111 €1 031 €63 €11 080 €---
TOTAL241 187 €65 807 €28 601 €175 380 €8 425 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 527 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 380 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 530 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 581 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 581 €-2 527 €+4 108 €
2+1 581 €+1 434 €+147 €
3+1 581 €+1 497 €+84 €
4+1 581 €+1 561 €+20 €
5+1 581 €+1 626 €-45 €
6+1 581 €+1 694 €-113 €
7+1 581 €+1 763 €-182 €
8+1 581 €+1 833 €-252 €
9+1 581 €+1 905 €-324 €
10+1 581 €+1 979 €-398 €
11+1 581 €+2 055 €-474 €
12+1 581 €+2 132 €-551 €
13+1 581 €+2 211 €-630 €
14+1 581 €+2 292 €-711 €
15+1 581 €+2 375 €-794 €
16+1 581 €+2 460 €-879 €
17+1 581 €+2 548 €-967 €
18+1 581 €+2 637 €-1 056 €
19+1 581 €+2 728 €-1 147 €
20+1 581 €+2 822 €-1 241 €
21+1 581 €+2 917 €-1 336 €
22+1 581 €+3 015 €-1 434 €
23+1 581 €+3 116 €-1 535 €
24+1 581 €+3 219 €-1 638 €
25+1 581 €+3 324 €-1 743 €
Total+39 525 €+52 614 €+-13 089 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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