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Maison 3 pièces 64 m²

Bien expiré
VillePrémery (58)
Surface64m²
Coût Total86 760€
Loyer Annuel5 212€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 734,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Centre-Ville de Prémery

Maison située dans un quartier calme de Prémery à proximité des commerces de proximités, écoles etc. Cette maison comprend au rez-de-chaussé une entrée sur cuisine, salon/salle à manger, salle d'eau, wc indépendant. L'étage est composé de deux chambres. Terrasse de 25m2 à l'arrière de la maison avec cabanon de jardin. Terrain de 595m2, maison reliée au tout à l'égout. Contact : M.VOYE (EI) [Coordonnées masquées] Risque naturel sur géorisque.gouv Référence annonce : 7393 Date de réalisation du diagnostic : 10/10/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 110 € et 2 880 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Prémery
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58700
Coordonnées : 47.147232, 3.345016
Total : 86 760€
Prix d'acquisition : 47 000€
Travaux : 36 000€
Valeur du bien : 83 000€
Frais de notaire : 3 760€
Coût estimé : 3 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 434€/mois
Loyer annuel estimé : 5212€/an
Fourchette totale : 332€ - 569€/mois
Fourchette annuelle : 3981€ - 6822€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :25,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 454,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 873,22€
Coût de l'assurance :7 591,50€
Taxe foncière : 521,15€/an
Soit par mois : 43,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 434,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 497,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 428 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE, solution prioritaire pour gain d'1-2 classes énergétiques.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 64 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur rapport qualité/prix, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel, mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réparation du parquet si nécessaire.
Quantité: 20 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 000 €(563 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:3 200€
    Isolation combles: 64 m² × 50€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 6000€ (plomberie, électricité, peinture et finitions incluses)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (remplacement sanitaires, carrelage partiel, plomberie et électricité inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Prémery (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→C(4 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres, Cuisine - Rafraîchissement
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 434 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 212 €/an
Calcul : 434 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 895 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 760 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 304 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 521 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 720 €
Revenus locatifs : +5 212 €
Charges déductibles : -39 720 €
Résultat foncier Année 1 : -34 508 €(Déficit de 34 508 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 108 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 720 €/an
Revenus locatifs : +5 212 €
Charges déductibles : -3 720 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 492 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13108.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550 €(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 212 €39 723 €2 898 €-34 511 €21 400 €13 111 €13 111 €
25 316 €3 646 €2 821 €1 670 €--11 441 €
35 422 €3 566 €2 741 €1 856 €--9 585 €
45 530 €3 483 €2 658 €2 047 €--7 537 €
55 641 €3 398 €2 573 €2 243 €--5 294 €
65 754 €3 310 €2 485 €2 444 €--2 850 €
75 869 €3 218 €2 393 €2 651 €--199 €
85 986 €3 124 €2 299 €2 863 €---
96 106 €3 026 €2 201 €3 080 €---
106 228 €2 925 €2 100 €3 303 €---
116 353 €2 820 €1 996 €3 532 €---
126 480 €2 712 €1 887 €3 768 €---
136 609 €2 600 €1 776 €4 009 €---
146 742 €2 485 €1 660 €4 257 €---
156 876 €2 365 €1 540 €4 511 €---
167 014 €2 241 €1 417 €4 773 €---
177 154 €2 113 €1 289 €5 041 €---
187 297 €1 981 €1 156 €5 316 €---
197 443 €1 844 €1 019 €5 599 €---
207 592 €1 702 €878 €5 890 €---
217 744 €1 556 €731 €6 188 €---
227 899 €1 404 €580 €6 495 €---
238 057 €1 248 €423 €6 809 €---
248 218 €1 085 €261 €7 133 €---
258 382 €918 €93 €7 465 €---
TOTAL166 926 €98 493 €41 873 €68 433 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 433 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 212 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 094 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 094 €-6 420 €+7 514 €
2+1 094 €0 €+1 094 €
3+1 094 €0 €+1 094 €
4+1 094 €0 €+1 094 €
5+1 094 €0 €+1 094 €
6+1 094 €0 €+1 094 €
7+1 094 €0 €+1 094 €
8+1 094 €+799 €+295 €
9+1 094 €+924 €+170 €
10+1 094 €+991 €+103 €
11+1 094 €+1 060 €+34 €
12+1 094 €+1 130 €-36 €
13+1 094 €+1 203 €-109 €
14+1 094 €+1 277 €-183 €
15+1 094 €+1 353 €-259 €
16+1 094 €+1 432 €-338 €
17+1 094 €+1 512 €-418 €
18+1 094 €+1 595 €-501 €
19+1 094 €+1 680 €-586 €
20+1 094 €+1 767 €-673 €
21+1 094 €+1 856 €-762 €
22+1 094 €+1 948 €-854 €
23+1 094 €+2 043 €-949 €
24+1 094 €+2 140 €-1 046 €
25+1 094 €+2 239 €-1 145 €
Total+27 350 €+20 530 €+6 820 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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