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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCharleville-Mézières (08)
Surface96.2m²
Coût Total125 700€
Loyer Annuel9 478€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois-211€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 96.2 m²
Prix au m² : 831,6 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 6
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/6 étage, Salle de bain, 4 chambres, Entrée séparée, Balcon

Découvrez cet appartement idéal investisseurs ou famille nombreuse de 97 m²

Il se situe au 6èm étage pour une superbe luminosité.

Dès l'ouverture de la porte vous y trouverez un vaste couloir d'entrée desservant :

. Un séjour donnant sur un beau balcon . Une cuisine . Un WC . Un SDB . 4 chambres

Fenêtres PCV double vitrage Volets roulant PVC

Libre de toute occupation.

Ce type d'appartement se loue approximativement 730 euros

Charge mensuelle de copro d'environ 275 euros comprenant l'eau , entretien des communs et autres.

PAS DE PROCEDURE EN COURS.

Cette annonce référence 342675 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier BORIS JELU (EI) immatriculé au RSAC de SEDAN (08200) sous le numéro 99993927500015.

Prix du bien : 80 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 2 Charges prévisionnelles annuelles : 5,82 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/07/2026 Score DPE : 287 kWhEP/m²/an Score GES : 37 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2140.00 euros et 2940.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Charleville-Mézières
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08000
Coordonnées : 49.743710, 4.724670
Total : 125 700€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 39 300€
Valeur du bien : 119 300€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96.2m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 790€/mois
Loyer annuel estimé : 9478€/an
Fourchette totale : 609€ - 1025€/mois
Fourchette annuelle : 7304€ - 12299€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :687,5 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 138 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :+13 862€ (+21.0%)
Marge achat-revente :-59 562€ (-90.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :31,43€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 647,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 064,51€
Coût de l'assurance :9 427,50€
Taxe foncière : 947,75€/an
Soit par mois : 78,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 275,00€/mois
Soit par an : 3 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 789,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 001,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-211,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 96.2 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 300 €(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Revêtement sol et peinture: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charleville-Mézières (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 790 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 478 €/an
Calcul : 790 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 095 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 700 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 377 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 948 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 300 €/an
Calcul : 275 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 019 €
Revenus locatifs : +9 478 €
Charges déductibles : -48 019 €
Résultat foncier Année 1 : -38 542 €(Déficit de 38 542 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 142 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 719 €/an
Revenus locatifs : +9 478 €
Charges déductibles : -8 719 €
Résultat foncier Années 2+ : 758 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17141.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 478 €48 023 €4 099 €-38 546 €21 400 €17 146 €17 146 €
29 667 €8 613 €3 988 €1 054 €--16 092 €
39 860 €8 499 €3 874 €1 361 €--14 731 €
410 058 €8 381 €3 757 €1 676 €--13 055 €
510 259 €8 260 €3 635 €1 999 €--11 055 €
610 464 €8 134 €3 509 €2 330 €--8 725 €
710 673 €8 004 €3 379 €2 669 €--6 056 €
810 887 €7 869 €3 244 €3 017 €--3 038 €
911 104 €7 730 €3 106 €3 374 €---
1011 326 €7 587 €2 962 €3 740 €---
1111 553 €7 438 €2 814 €4 115 €---
1211 784 €7 285 €2 660 €4 499 €---
1312 020 €7 127 €2 502 €4 893 €---
1412 260 €6 963 €2 338 €5 297 €---
1512 505 €6 794 €2 169 €5 712 €---
1612 755 €6 619 €1 994 €6 137 €---
1713 011 €6 438 €1 813 €6 573 €---
1813 271 €6 251 €1 626 €7 020 €---
1913 536 €6 058 €1 433 €7 478 €---
2013 807 €5 858 €1 233 €7 949 €---
2114 083 €5 652 €1 027 €8 431 €---
2214 365 €5 439 €814 €8 926 €---
2314 652 €5 218 €594 €9 434 €---
2414 945 €4 991 €366 €9 954 €---
2515 244 €4 755 €130 €10 489 €---
TOTAL303 567 €213 986 €59 065 €89 582 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 582 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 478 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 990 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 990 €-6 420 €+8 410 €
2+1 990 €0 €+1 990 €
3+1 990 €0 €+1 990 €
4+1 990 €0 €+1 990 €
5+1 990 €0 €+1 990 €
6+1 990 €0 €+1 990 €
7+1 990 €0 €+1 990 €
8+1 990 €0 €+1 990 €
9+1 990 €+101 €+1 889 €
10+1 990 €+1 122 €+868 €
11+1 990 €+1 234 €+756 €
12+1 990 €+1 350 €+640 €
13+1 990 €+1 468 €+522 €
14+1 990 €+1 589 €+401 €
15+1 990 €+1 714 €+276 €
16+1 990 €+1 841 €+149 €
17+1 990 €+1 972 €+18 €
18+1 990 €+2 106 €-116 €
19+1 990 €+2 244 €-254 €
20+1 990 €+2 385 €-395 €
21+1 990 €+2 529 €-539 €
22+1 990 €+2 678 €-688 €
23+1 990 €+2 830 €-840 €
24+1 990 €+2 986 €-996 €
25+1 990 €+3 147 €-1 157 €
Total+49 750 €+26 874 €+22 876 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
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