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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleCransac (12)
Surface83m²
Coût Total61 600€
Loyer Annuel6 937€
Rentabilité11.26%
Cashflow/mois+196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 542,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 83 m2 avec sous sol complet. Elle se compose au premier niveau d'une cuisine, un salon, un balcon et un WC. A l'étage 2 Chambres dont une avec balcon, une salle d'eau avec WC. Au sous sol une cave et cuisine d'été. Tout à l'égout. Idéal investissement !

Ville : Cransac
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12110
Coordonnées : 44.513870, 2.281970
Total : 61 600€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 58 000€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 578€/mois
Loyer annuel estimé : 6937€/an
Fourchette totale : 448€ - 745€/mois
Fourchette annuelle : 5382€ - 8942€/an
Rentabilité brute :11.26%
Fourchette de rentabilité :8.74% - 14.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :61 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :306,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :17,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 324,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 321,64€
Coût de l'assurance :5 390,00€
Taxe foncière : 693,69€/an
Soit par mois : 57,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 578,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 382,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :195,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine, y compris placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, du parquet et de l'électricité dans le salon.
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessite rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des revêtements de sol, peinture, et électricité dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la ventilation.
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air et du confort.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(157 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 937 €/an
Calcul : 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 61 600 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 216 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 694 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 002 €
Revenus locatifs : +6 937 €
Charges déductibles : -16 002 €
Résultat foncier Année 1 : -9 065 €(Déficit de 9 065 €)
Imputable sur revenu global : 9 065 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 002 €/an
Revenus locatifs : +6 937 €
Charges déductibles : -3 002 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 935 €/an
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 937 €16 004 €2 094 €-9 067 €9 067 €--
27 076 €2 948 €2 039 €4 127 €---
37 217 €2 891 €1 982 €4 326 €---
47 362 €2 832 €1 922 €4 530 €---
57 509 €2 770 €1 861 €4 738 €---
67 659 €2 707 €1 798 €4 952 €---
77 812 €2 641 €1 732 €5 171 €---
87 968 €2 573 €1 664 €5 395 €---
98 128 €2 503 €1 594 €5 625 €---
108 290 €2 430 €1 521 €5 860 €---
118 456 €2 355 €1 446 €6 101 €---
128 625 €2 277 €1 368 €6 348 €---
138 798 €2 196 €1 287 €6 602 €---
148 974 €2 113 €1 203 €6 861 €---
159 153 €2 026 €1 117 €7 127 €---
169 336 €1 937 €1 027 €7 399 €---
179 523 €1 844 €935 €7 679 €---
189 713 €1 748 €839 €7 965 €---
199 908 €1 649 €740 €8 259 €---
2010 106 €1 546 €637 €8 559 €---
2110 308 €1 440 €531 €8 868 €---
2210 514 €1 330 €421 €9 184 €---
2310 724 €1 217 €307 €9 508 €---
2410 939 €1 099 €189 €9 840 €---
2511 158 €977 €68 €10 181 €---
TOTAL222 192 €66 054 €30 322 €156 138 €9 067 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 720 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 138 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 937 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 457 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 457 €-2 720 €+4 177 €
2+1 457 €+1 238 €+219 €
3+1 457 €+1 298 €+159 €
4+1 457 €+1 359 €+98 €
5+1 457 €+1 421 €+36 €
6+1 457 €+1 486 €-29 €
7+1 457 €+1 551 €-94 €
8+1 457 €+1 619 €-162 €
9+1 457 €+1 687 €-230 €
10+1 457 €+1 758 €-301 €
11+1 457 €+1 830 €-373 €
12+1 457 €+1 904 €-447 €
13+1 457 €+1 980 €-523 €
14+1 457 €+2 058 €-601 €
15+1 457 €+2 138 €-681 €
16+1 457 €+2 220 €-763 €
17+1 457 €+2 304 €-847 €
18+1 457 €+2 390 €-933 €
19+1 457 €+2 478 €-1 021 €
20+1 457 €+2 568 €-1 111 €
21+1 457 €+2 660 €-1 203 €
22+1 457 €+2 755 €-1 298 €
23+1 457 €+2 852 €-1 395 €
24+1 457 €+2 952 €-1 495 €
25+1 457 €+3 054 €-1 597 €
Total+36 425 €+46 841 €+-10 416 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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