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Appartement à vendre

VilleNice (06)
Surface59.3m²
Coût Total174 920€
Loyer Annuel13 239€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois-158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 59.3 m²
Prix au m² : 2 344,01 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 2 balcons, Belle vue, Non meublé

NICE OUEST - Saint Augustin. Situé dans une résidence sécurisée avec ascenseur à proximité du tramway et des commerces, Un appartement 3 pièces traversant en étage élevé. Il se compose d'une entrée, d'un salon avec balcon, d'une cuisine indépendante avec balcon, deux chambres, une salle de bain, et un wc indépendant. Une cave vient compléter ce bien. Proches toutes commodités. Prévoir travaux.

Honoraires inclus de 6.92% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 130 000 euros. Dans une copropriété de 161 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 2 693 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 650.00 et 920.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Concept Patrimoine Immobilier Musiciens : Marlène PANCRAZI Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06200
Coordonnées : 43.670811, 7.219761
Total : 174 920€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 24 800€
Valeur du bien : 163 800€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59.3m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1103€/mois
Loyer annuel estimé : 13239€/an
Fourchette totale : 784€ - 1552€/mois
Fourchette annuelle : 9411€ - 18624€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 535,39 €/m²
Basé sur :522 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 649 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-70 649€ (-33.7%)
Marge achat-revente :34 729€ (16.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :875,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 926,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 787,22€
Coût de l'assurance :15 305,50€
Taxe foncière : 1 323,89€/an
Soit par mois : 110,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 224,42€/mois
Soit par an : 2 693,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 103,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 261,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 123 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, et rafraîchissement des murs.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec éléments datés nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la baignoire, mise aux normes de la plomberie, et rafraîchissement des murs et du carrelage.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fissures nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des finitions.
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des finitions dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs propres mais nécessitant un rafraîchissement
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et réparation des surfaces abîmées.
Quantité: entrée (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 800 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 600€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:2 400€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1680€
  • Entrée:600€
    Peinture entrée: 4 m² × 30€/m² = 120€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 103 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 239 €/an
Calcul : 1 103 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 045 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 612 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 324 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 693 €/an
Calcul : 224 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 475 €
Revenus locatifs : +13 239 €
Charges déductibles : -35 475 €
Résultat foncier Année 1 : -22 236 €(Déficit de 22 236 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 536 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 675 €/an
Revenus locatifs : +13 239 €
Charges déductibles : -10 675 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 564 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11535.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 239 €35 480 €6 051 €-22 241 €10 700 €11 541 €11 541 €
213 504 €10 522 €5 893 €2 982 €--8 559 €
313 774 €10 358 €5 728 €3 416 €--5 143 €
414 049 €10 188 €5 558 €3 862 €--1 282 €
514 330 €10 012 €5 382 €4 319 €---
614 617 €9 829 €5 200 €4 788 €---
714 909 €9 640 €5 011 €5 269 €---
815 207 €9 445 €4 816 €5 762 €---
915 511 €9 242 €4 613 €6 269 €---
1015 822 €9 033 €4 404 €6 789 €---
1116 138 €8 816 €4 187 €7 322 €---
1216 461 €8 591 €3 962 €7 870 €---
1316 790 €8 358 €3 729 €8 432 €---
1417 126 €8 117 €3 488 €9 009 €---
1517 468 €7 867 €3 238 €9 601 €---
1617 818 €7 609 €2 979 €10 209 €---
1718 174 €7 341 €2 712 €10 833 €---
1818 538 €7 063 €2 434 €11 474 €---
1918 908 €6 776 €2 147 €12 132 €---
2019 287 €6 479 €1 850 €12 808 €---
2119 672 €6 171 €1 542 €13 501 €---
2220 066 €5 852 €1 223 €14 214 €---
2320 467 €5 522 €893 €14 945 €---
2420 876 €5 180 €551 €15 697 €---
2521 294 €4 826 €197 €16 468 €---
TOTAL424 045 €228 315 €87 787 €195 730 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 730 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 239 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 780 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 780 €-3 210 €+5 990 €
2+2 780 €0 €+2 780 €
3+2 780 €0 €+2 780 €
4+2 780 €0 €+2 780 €
5+2 780 €+911 €+1 869 €
6+2 780 €+1 436 €+1 344 €
7+2 780 €+1 581 €+1 199 €
8+2 780 €+1 729 €+1 051 €
9+2 780 €+1 881 €+899 €
10+2 780 €+2 037 €+743 €
11+2 780 €+2 197 €+583 €
12+2 780 €+2 361 €+419 €
13+2 780 €+2 530 €+250 €
14+2 780 €+2 703 €+77 €
15+2 780 €+2 880 €-100 €
16+2 780 €+3 063 €-283 €
17+2 780 €+3 250 €-470 €
18+2 780 €+3 442 €-662 €
19+2 780 €+3 640 €-860 €
20+2 780 €+3 842 €-1 062 €
21+2 780 €+4 050 €-1 270 €
22+2 780 €+4 264 €-1 484 €
23+2 780 €+4 484 €-1 704 €
24+2 780 €+4 709 €-1 929 €
25+2 780 €+4 940 €-2 160 €
Total+69 500 €+58 719 €+10 781 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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