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Appartement à vendre

VillePézenas (34)
Surface164.9m²
Coût Total253 650€
Loyer Annuel20 103€
Rentabilité7.93%
Cashflow/mois+160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 164.9 m²
Prix au m² : 1 212,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 22 m²), 3 chambres, 2 balcons, Pas de cave

Pézenas, situé au 1er étage d'une copropriété en centre-ville, cet appartement offre un beau potentiel d'aménagement. Il se compose de 3 chambres, d'un espace de vie lumineux et bénéficie du confort de la climatisation. Les 3/4 des fenêtres sont équipées de double vitrage. Au 2ème étage, un grenier privatif complète ce bien et offre la possibilité d'être aménagé selon vos besoins (espace de stockage, bureau, chambre supplémentaire, etc.). Des travaux de rénovation sont à prévoir, permettant de personnaliser le logement à votre goût et de valoriser pleinement son potentiel.

Ville : Pézenas
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34120
Coordonnées : 43.461750, 3.423348
Total : 253 650€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 37 650€
Valeur du bien : 237 650€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164.9m²
Loyer prédit : 10.16€/m²/mois
Fourchette : 8.16€ - 12.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1675€/mois
Loyer annuel estimé : 20103€/an
Fourchette totale : 1345€ - 2087€/mois
Fourchette annuelle : 16140€ - 25038€/an
Rentabilité brute :7.93%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 9.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 923,08 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :317 116 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-117 116€ (-36.9%)
Marge achat-revente :63 466€ (20.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 273,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :73,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 347,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 524,93€
Coût de l'assurance :22 194,37€
Taxe foncière : 2 010,26€/an
Soit par mois : 167,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 675,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 515,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :159,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 164.9 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres restantes par du double vitrage performant
Quantité: environ 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, et remplacement du revêtement de sol si nécessaire
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation complète
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'entrée avec réparation des murs et du carrelage
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée nécessitant une rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 650 €(228 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 250€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 650€ = 3250€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:1 200€
    Rénovation entrée: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pézenas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 103 €/an
Calcul : 1 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 842 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 650 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 888 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 010 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 390 €
Revenus locatifs : +20 103 €
Charges déductibles : -49 390 €
Résultat foncier Année 1 : -29 288 €(Déficit de 29 288 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 888 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 740 €/an
Revenus locatifs : +20 103 €
Charges déductibles : -11 740 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 362 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7887.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 103 €49 398 €8 850 €-29 296 €21 400 €7 896 €7 896 €
220 505 €11 517 €8 619 €8 987 €---
320 915 €11 278 €8 380 €9 636 €---
421 333 €11 030 €8 132 €10 303 €---
521 760 €10 774 €7 876 €10 986 €---
622 195 €10 508 €7 610 €11 687 €---
722 639 €10 232 €7 334 €12 406 €---
823 092 €9 947 €7 049 €13 144 €---
923 553 €9 652 €6 754 €13 902 €---
1024 024 €9 345 €6 447 €14 679 €---
1124 505 €9 028 €6 130 €15 477 €---
1224 995 €8 700 €5 802 €16 295 €---
1325 495 €8 360 €5 461 €17 135 €---
1426 005 €8 007 €5 109 €17 998 €---
1526 525 €7 642 €4 744 €18 883 €---
1627 055 €7 264 €4 366 €19 792 €---
1727 596 €6 872 €3 974 €20 725 €---
1828 148 €6 466 €3 568 €21 683 €---
1928 711 €6 045 €3 147 €22 666 €---
2029 286 €5 610 €2 712 €23 676 €---
2129 871 €5 159 €2 261 €24 713 €---
2230 469 €4 691 €1 793 €25 777 €---
2331 078 €4 207 €1 309 €26 871 €---
2431 700 €3 706 €808 €27 994 €---
2532 334 €3 186 €288 €29 147 €---
TOTAL643 891 €238 626 €128 525 €405 265 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 405 265 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 103 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 222 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 222 €-6 420 €+10 642 €
2+4 222 €+327 €+3 895 €
3+4 222 €+2 891 €+1 331 €
4+4 222 €+3 091 €+1 131 €
5+4 222 €+3 296 €+926 €
6+4 222 €+3 506 €+716 €
7+4 222 €+3 722 €+500 €
8+4 222 €+3 943 €+279 €
9+4 222 €+4 171 €+51 €
10+4 222 €+4 404 €-182 €
11+4 222 €+4 643 €-421 €
12+4 222 €+4 889 €-667 €
13+4 222 €+5 141 €-919 €
14+4 222 €+5 399 €-1 177 €
15+4 222 €+5 665 €-1 443 €
16+4 222 €+5 938 €-1 716 €
17+4 222 €+6 217 €-1 995 €
18+4 222 €+6 505 €-2 283 €
19+4 222 €+6 800 €-2 578 €
20+4 222 €+7 103 €-2 881 €
21+4 222 €+7 414 €-3 192 €
22+4 222 €+7 733 €-3 511 €
23+4 222 €+8 061 €-3 839 €
24+4 222 €+8 398 €-4 176 €
25+4 222 €+8 744 €-4 522 €
Total+105 550 €+121 580 €+-16 030 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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